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三井住友信託銀行の住宅ローン(リレープランフレックス)を徹底解説!メリットやデメリットは?

日本でもっとも利用者が多い住宅ローンと言えば三菱UFJ銀行の住宅ローンで、三菱UFJ銀行は10年以上も連続で日本一を獲得するなど圧倒的な企業規模と営業力で1位の座を堅持してきています。

 

その三菱UFJ銀行に次いで住宅ローン利用者が多いのはみずほ銀行でも三井住友銀行でもなく三井住友信託銀行です。意外に感じる人もいるかもしれませんが、メガバンクのみずほ銀行でも三井住友銀行でもなく、”三井住友信託銀行”です。

 

三井住友信託銀行の住宅ローンは非常に多くの人に選ばれています。周りのマイホームを持っている人にどこの住宅ローンを利用しているかを聞いていけば、三井住友信託銀行の住宅ローンを利用している人はすぐに見つかると思います。

 

住宅ローン実行金額上位の金融機関グループ(2017年3月期)

ちょっと古いデータですが、住宅ローンの実行額をグラフがありましたので紹介しておきます。

※上記は某住宅ローンの情報サイトがブルームバーグの情報をもとに作成したものです。

 

上記のグラフはその年の実行金額ですが、累積の残高で比べるても三菱UFJ銀行に唯一肉薄してきているのが三井住友信託銀行です。

 

それでは、そんな三井住友信託銀行の住宅ローンについて解説していきたいと思います。

 

まず、三井住友信託銀行の住宅ローン「リレープランフレックス」の概要説明からです。

 

三井住友信託銀行の住宅ローンについて

三井住友信託銀行は2009年に住友信託銀行と中央三井信託銀行が合併して誕生した国内最大の信託銀行です。普通銀行と信託銀行の違いは業務範囲の違いです。普通銀行では許可されていない信託業務も行える銀行が信託銀行で、許認可上は普通銀行の業務も信託銀行も行うことができます。

 

三井住友信託銀行ぐらいの規模になると預金・貸出・信託と幅広い業務を行っていますので、普通の銀行の口座と機能面ではほとんどかわりません。なおメガバンクである三井住友銀行の配下にある銀行ではありません(三井住友銀行配下にはSMBC信託銀行があります)。

 

住友信託銀行と中央三井信託銀行はそれぞれが住宅ローンを提供していましたので、合併直後はそれぞれの住宅ローンを取り扱っていました。現在は「リレープランフレックス」に一本化されています。

 

三井住友信託銀行の住宅ローン「リレープランフレックス」

まず、リレープランフレックスは様々な金利プランがありますが、大きく「融資手数料型」と「保証料型」があります。融資手数料型は保証料がかからない代わりに手数料が高めに設定されていて、ネット銀行の住宅ローンに近い商品です。

 

保証料型は従来から提供している住宅ローンで、メガバンクや地方銀行で提供されている普通の住宅ローンと考えると良いでしょう。

 融資手数料型保証料型
事務手数料借入金額×2.20%(税込)不要
保証取扱手数料無料33,000円(税込)
保証料銀行負担1,000万円あたり約20万円程度(35年の場合)。または、借入金利に年0.2%上乗せ。
借入期間1年以上35年以内1年以上35年以内
借入可能金額100 万円以上 1 億円以内100 万円以上 1 億円以内

 

融資手数料型について

「融資手数料型」には変動金利しかありません。事務手数料を最初に支払うことで、変動金利を低金利で借り入れ可能とした商品で、「保証料型」の変動金利よりも0.05%低金利で借り入れ可能としています(2020年3月現在・当サイト調べ)。いわゆる、ネット銀行の住宅ローンの商品性に比較的近い住宅ローンです。

 

保証料型について

「保証料型」はいわゆる、昔からある一般的な住宅ローンで、メガバンクや地方銀行の住宅ローンとほとんど変わりません。保証会社に保証事務手数料と保証料を支払う商品です。変動金利から35年固定金利まで用意されています。また、「当初期間引下げ」「全期間引下げ」の2つの金利タイプが用意されています。

 

三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の関係

住信SBIネット銀行は、住友信託銀行とSBIグループが共同で立ち上げたネット専業銀行です。先ほど紹介した「中央三井信託銀行」と「住友信託銀行」の合併は2009年ですので、三井住友信託銀行が誕生するよりも前に住信SBIネット銀行が誕生していたいました。

 

住友信託銀行の事業は全て三井住友信託銀行として引き継がれていますので、住信SBIネット銀行の親会社は三井住友信託銀行とSBIホールディングスとなります。

 

また、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは三井住友信託銀行の商品であり、住信SBIネット銀行は代理で販売している立場にしかありません。三井住友信託銀行が住信SBIネット銀行に提供するために住宅ローンを開発し、それを住信SBIネット銀行が販売しているという構図です。

 

ややこしいのは、同じく住信SBIネット銀行のミスター住宅ローンREALは住信SBIネット銀行の商品で、三井住友信託銀行は関係ありません。どちらも住信SBIネット銀行が販売している住宅ローンなので、商品性や金利設定はかなり似ていますが、商品背景は全く異なっています。

 

なぜこのように複雑な構成になってしまったのか、外部からではわかりませんが、まだ体制が整っていない開業当初は親会社の銀行機能を活用することが大きなメリットで、体制も整ってきたので自社独自の住宅ローンを開発したものと思います。

(三井住友信託銀行の住宅ローンばかりを住信SBIネット銀行が販売していることは三井住友信託銀行のメリットばかりが大きく、同じく親会社であるSBIホールディングスのメリットが少なくなってしまうように見えるので親会社間の調整があったのかもしれません)

 

三井住友信託銀行の住宅ローン金利(2020年3月)

2020年3月の三井住友信託銀行の住宅ローン金利は以下のようになっています。メガバンクや地方銀行に比べると低金利ではあるものの、auじぶん銀行(変動金利:年0.457%・10年固定金利:年0.550%)などのネット銀行ほどの低金利ではありません。

 

変動金利

融資事務手数料型・・・年0.475%~年1.025%

保証料型・・・年0.525%~年1.075%

10年固定金利(保証料型のみ)

当初期間金利引き下げ・・・年0.550%~

全期間一定金利引き下げ・・・年0.850%~

 

先ほどの紹介したauじぶん銀行の住宅ローンと金利比較する時に注意しなければならない点に、「金利の幅」の問題があります。

auじぶん銀行の住宅ローンはワンプライス(1つの金利)で提供されていますが、三井住友信託銀行の住宅ローン金利には大きな幅があります。これは、住宅ローンの審査で最高評価することができた人には最優遇金利で貸し出すが、それ以外の場合、審査結果に応じて金利が高く設定されることを意味しています。

 

つまり、「低金利と聞いて申し込んでみて、審査に通ったのはいいけど、”あなたに適用できる金利はこれ”と高い金利が提示された」ということが起こってしまうわけですね。この点が三井住友信託銀行の住宅ローンの大きなデメリットと言えます。

 

三井住友信託銀行の住宅ローン団信と疾病保障

auじぶん銀行にはがん50%保障団信が無料で付帯するのですが、三井住友信託銀行の住宅ローンには無料で付帯する疾病保障はありません。その代わり様々な疾病保障特約を付帯でき、疾病保障特約の選択肢は豊富です。

 

三井住友信託銀行の住宅ローンでは大きく3種類の疾病保障を用意し、住宅ローンの残高を0円にできる100%給付型と住宅ローンの残高を半分にできる50%給付型にわけて提供しています。

 100%給付型50%給付型
八大疾病保障(トリプル保障・奥さま保証付)

+0.4%

+0.2%
三大疾病保障(トリプル保障)

+0.3%

+0.15%
ガン保障(入院保障付)

+0.2%

+0.1%

 

最後に

住信SBIネット銀行の親会社でありながら、国内有数の住宅ローン提供企業である三井住友信託銀行。大手銀行の中でも特に住宅ローンに力を入れており、店ビジネスを中心とする銀行の中ではかなり魅力的な商品を提供しています。

それでもネット銀行の無料疾病保障付きの低金利住宅ローンと比べると少し見劣りしてしまっています。特に三井住友信託銀行も低金利が人気の理由ですが審査結果で金利を変わってしまうのは難点です。審査に通っても高い金利だったら意味がありません。

 

審査結果に自信がある人であれば別ですが、可能な限りネット銀行の住宅ローンにも同時に審査を申し込んでおくと良いでしょう。

 

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