2021-01-21

ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

新たに購入した土地や保有している土地に家を建てるいわゆる”注文住宅”でマイホームを建てる場合、つなぎ融資の問題でネット銀行などの低金利の住宅ローンを利用できなかったりしますす。たしかに多くのネット銀行がつなぎ融資に対応していないのですが、最近は徐々にネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資への対応が拡大しています。

この記事ではネット銀行の住宅ローンを注文住宅で利用したいと考えている人のために、ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資の対応状況やつなぎ融資について解説しています。

つなぎ融資とは？

住宅ローンは、基本的に完成している住宅と土地を担保にしてお金を貸すローン商品なので、建物が完成していない状態、例えば、注文住宅で土地を先行して購入するケースや、家を建てるための工務店に支払う着手金・中間金の支払にあてることができません。（分割融資に対応している一部の住宅ローンを除く）

家を建てるには、土地が必要になるのはあたりまえです。また、住宅工務店としても1円もお金をもらえないのに家を建てる工事を始めるわけにもいきません。それらのお金を確保してスムーズに注文住宅を建築できるようにするのがつなぎ融資・つなぎローンです。

つなぎ融資は住宅が完成して住宅ローンの契約が無事完了したタイミングで住宅ローンで借りたお金をもとに一括で返済してその役割を終えることになります。

つなぎ融資に対応したおすすめの住宅ローン

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行は？

メガバンクや地方銀行の住宅ローンはつなぎ融資に対応していることが多いのですが、以下の通り、ネット銀行はつなぎ融資にあまり対応していません。

つなぎローンの金利・手数料を比較

つなぎローンに対応しているかを確認したら次に気を付けたいのがつなぎ融資の金利と手数料です。

※2021年1月。当サイト調べ。

つなぎローンの金利と手数料が優れているのは三井住友銀行のフラット35ですが、三井住友銀行はフラット35そのものの条件があまりよくありません。

つなぎ融資の手数料と金利の両面でアプラスのつなぎ融資の条件がやや魅力的です。フラット35はつなぎ融資に対応できるケースが多く注文住宅で利用されるケースが多い住宅ローンですが、つなぎローンの金利や手数料は各社で異なり、ARUHIもそうですが全体的に金利がやや高めな印象です。

つなぎローンは住宅ローンの融資実行までの短期間しか利用しないローンなので、つなぎ融資の金利差はそれほど気にしなくて良いのですが、ソニー銀行や新生銀行で利用できるアプラス（新生銀行グループの信販会社）の住宅つなぎローンは思ったよりも良い条件になっていることがわかりました。

つなぎ融資に非対応のネット銀行の住宅ローンを利用する裏技

やることは裏技でもなくて「単なる住宅ローンの借り換え」なのですが、つなぎローンに対応していないネット銀行の住宅ローンを、注文住宅で建てたマイホームで利用する裏技のような考え方を紹介しておきたいと思います。

やることはシンプルで、まず、地方銀行やメガバンクなどのつなぎ融資や分割融資に対応する住宅ローンに申し込んで、土地の購入資金や着手金を手当てします。これにより工務店にお金を払うことができるので、住宅の建築は順調にすすむことになります。

住宅が完成するとつなぎ融資を利用している場合、その銀行の住宅ローンを使ってつなぎ融資を返済して、そこから住宅ローンを利用が開始されるのですが、ここで紹介する方法はそのタイミング、正確には住宅ローンの契約がスタートした直後にネット銀行などの低金利住宅ローンに借り換えるという方法です。

要は「住宅ローンの借り換え」をすぐに行うだけのはなしなのですが、もう少し詳しくこの裏技の注意点と流れを紹介しておきます。

手続きの流れ

1. ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする
2. 審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける
3. 住宅の引渡し以後のできるだけ早いタイミングでネット銀行に借り換えを行う

※住宅完成の２～３か月前には借り換えにむけて仮審査申込みを行うなど動き出しておくようにしましょう。

裏技のコスト感(諸費用)は？

この方法は住宅ローン審査や手続きを2回行うことになるので、諸費用や手間がかかるという点は認識しておく必要があります。特に住宅ローンの諸費用は2回分必要になるので注意が必要です。具体的な諸費用の試算してみましたので参考としてください。ここではトータル3000万円(土地1,000万円、建物2,000万円)を前提条件として試算してみたいと思います。

この費用を金利の安さで賄えることがこの裏技を使うべきか否かの判断基準になります。

1回目の住宅ローンに関わる諸費用

以下は地銀やメガバンクの住宅ローンの諸費用です。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料ですが、事務手数料は高めで、一般的なネット銀行では融資額の2.20%の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも方法の１つです。

なお、ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較については今、注目を集めるauじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説でも解説していますので参考にしてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の１０万円強は重複コストとなります。

重複となるコスト合計金額

最終的に契約する借り換え後の住宅ローンにかかる諸費用はこの裏技を使っても使わなくてもかわりません。ただし、最初に借りる住宅ローンにかかる費用はこの方法を使うことで余分にかかる費用です。事務手数料・保証料・登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金を考慮すると15万円程度がつなぎ融資を活用しつつネット銀行に借り換える裏技を利用した際のコストと考えることができます。

この追加費用は1回目の住宅ローンによって変わってきますが、15万円～20万円程度であれば、ネット銀行への借り換えで金利を下げて総返済額を減らす効果があれば、あっという間に取り返すことができると思います。

【参考】楽天銀行のつなぎ融資の金利推移

つなぎ融資の金利はほとんど変わらないのでいつ利用しても大差ありません。参考までに楽天銀行のつなぎ融資の金利推移を紹介しておきますが、一定の金利で提供され続けていることがわかります。

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