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ネット銀行の住宅ローンでつなぎ融資可能?不可の場合の裏技とは?

注文住宅でマイホームを購入することを決め、イオン銀行、新生銀行、ソニー銀行、楽天銀行、住信SBIネット銀行などのネット専業銀行などで住宅ローンを組もうとする際に課題・デメリットとなるのがネット専業銀行などはつなぎ融資を取り扱っていないこと。

しかしご存知のようにメガバンクや地銀などと比較してネット専業銀行などの住宅ローン金利は低く、疾病保障が無料で付帯するなど大きなポテンシャルを持っています。

今回は注文住宅の購入を予定されている方向けにつなぎ融資を利用しつつ、ネット銀行の住宅ローンを利用する裏技をご紹介したいと思います。

 

そもそもつなぎ融資とは?

住宅ローンは完成している住宅を担保にして融資が行われるため、注文住宅で土地を先行して購入したり、家を建てるための着手金・中間金など必要な資金を調達するか?というのか課題となります。

※マンションや中古住宅ではつなぎ融資は必要ありません。

こうした住宅が完成するまでにつなぎの資金を融資してくれるサービスをつなぎ融資と言います。

 

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行はあるか?

まず、一度ネット銀行でつなぎ融資可能な銀行があるかを一覧でご紹介したいと思います。

※新生銀行・イオン銀行・ARUHIなど一部ネット銀行以外もご紹介しています。

銀行名 つなぎ融資対応有無
じぶん銀行の住宅ローン  なし
au住宅ローン  なし
新生銀行の住宅ローン  なし
住信SBIネット銀行の住宅ローン  なし
住信SBIネット銀行のフラット35  なし
アルヒのフラット35  あり(ただし住宅ローンと別金利)
楽天銀行(金利選択型)   あり(ただし住宅ローンと別金利)
楽天銀行のフラット35   あり(ただし住宅ローンと別金利)
イオン銀行の住宅ローン  一部店舗で取り扱いあり
ソニー銀行  なし

いかがでしょうか。原則として取り扱っていないことがお分かりいただけると思います。

扱っていても専用のつなぎ融資ローンとなり、2%前後の年利となり、住宅ローン金利と比較すると割高感は否めません。

 

つなぎ融資の利用が必須でもネット銀行の住宅ローンを組みたい、そんなときの裏技とは?

結論から申し上げるとメガバンクや地銀などはつなぎ融資を扱っていることが多いのでこうした銀行で住宅ローンを申し込み、住宅ローンを組み、注文住宅引渡し後にネット銀行の住宅ローンに借り換えればよいのです。

この裏技の注意点と流れをご紹介したいと思います。

注意点

・メガバンクや地銀の住宅ローンを申し込む際にいずれ借り換えすることを言わない

 ⇒言うことで担当者の心象を悪くすることは絶対に避けたいですね。

・保証料を前払い式ではなく、金利上乗せ式を選ぶ

 ⇒前払いを選ぶと融資額の2.16%を用意する必要があり、借り換え時の戻し保証金の手続きや事務手数料が必要となるのを避ける

・着工金や土地購入代金などを現金で支払わず、つなぎ融資を利用する

 ⇒ご自身で支払った部分は借り換えできませんのでローンで組みたい部分が必ずつなぎ融資を利用する

・諸費用が2回かかる

 ⇒住宅ローンの融資事務手数料や司法書士などの費用

流れ

①ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする

②審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける

③住宅の引渡し以後にネット銀行に借り換えを行う

 

裏技のコスト感(諸費用)は?

上記の裏技ですがどうしても住宅ローン審査や手続きを2回行うことが必要であり、手間がかかってしまいます。また住宅ローンの組むための諸費用も2回必要となる点に注意が必要です。

具体的にどの程度の費用が必要か計算してみましょう。モデルケースとしてトータル3000万円(土地1,000万円、建物2,000万円)

 

①1回目の住宅ローンに関わる諸費用

裏技の肝となる地銀やメガバンクで住宅ローンを組み際の諸費用を一覧でご紹介します。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

種別名称金額(目安)コメント
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税(建設請負契約および金銭消費貸借契約(ローン契約))3万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権設定登録免許税3万円一定の条件を満たす前提で0.1%
不動産取得税0円~数十万円計算式が複雑なため別途ハウスメーカーに確認してください。
固定資産税3万円~8万円程度
住宅ローン事務手数料数万円
団信保険料無料~
保険(除く団信)火災保険数十万円前払いする場合、毎月の支払とすることも可能
地震保険10万円~20万円地域や補償内容によりことなる

 

②ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料となっていることが一般的であり、問題となるのは融資事務手数料です。一般的にネット銀行では融資額の2.16%の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では融資事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも一策でしょう。ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較を 今、注目を集めるじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説 で行っているので参考にしてみてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の10万円強は重複コストとなります。

種別名称金額(目安)コメント裏技利用で重複となる諸費用
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
保証料無料ただし住宅ローンにより異なる
団信保険料無料ただし住宅ローンにより異なる
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税(金銭消費貸借契約(ローン契約))2万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権抹消費用1~2万円
抵当権設定登録免許税3万円一定の条件を満たし0.1%

 

重複となるコスト合計金額

①の融資事務手数料と②の登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の合計、15万円程度がつなぎ融資を活用しつつネット銀行に借り換える裏技を利用した際のコストとなります。

 

最後に

冒頭でも触れましたがネット銀行の住宅ローンは低金利と疾病保障の無料付帯が特徴です。こうしたネット銀行の住宅ローンのメリットと、試算した15万円の費用と借り換えにかかる手間を天秤にかけ、本ページでご紹介した裏技の利用を検討してみてください。

 

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