ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

2018-12-17

ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

新たに購入した土地やすでに保有している土地に家を建てる注文住宅でイオン銀行、新生銀行、ソニー銀行、楽天銀行、住信SBIネット銀行などの低金利の住宅ローンを利用を考えた場合にネックになるのが、それらの住宅ローンがつなぎ融資に対応していない銀行が多いことです。

楽天銀行はつなぎ融資に対応

楽天銀行はネット銀行としては珍しく「つなぎローン」を提供していて、土地取得資金や、着工金、中間金の資金を借りることができます。このつなぎローンは、金利選択型・フラット35・フラット35Sなどで正式に住宅ローンの融資を受けるまでの期間を繋ぐつなぎ資金として利用できるローンです。

楽天銀行のつなぎローンは、「土地取得資金」「着工金」「中間金」の3段階までの分割融資に対応しています。注文住宅をネット銀行の低金利住宅ローンを利用して建築したいと考えている人は楽天銀行の住宅ローン・つなぎローンを選択肢の1つに加えるようにしましょう。

詳しくはこちら（変動金利の住宅ローン希望の場合）

詳しくはこちら（固定金利の住宅ローン希望の場合）

メガバンクやなどと比較してネット専業銀行などの住宅ローン金利は低く、疾病保障が無料で利用できたり、大きなメリットがある住宅ローンです。今回は楽天銀行のようにつなぎローンに対応している住宅ローンを除き、注文住宅の購入を予定されている人がつなぎ融資に対応していないネット銀行の住宅ローンを利用するための裏技を紹介したいと思います。

つなぎ融資とは？

住宅ローンは、基本的に完成住宅と土地を担保にしてお金を貸してもらうローン商品です。従って、注文住宅で土地を先行して購入したり、家を建てるための着手金・中間金などの担保価値が不明瞭な状況での融資に対応するものではありません。

家を建てるには、立てる土地が必要になるのはもちろん、住宅工務店から動いてもらわなければならず，それらの資金を確保できるようにしたローンがつなぎ融資・つなぎローンと言われています。つなぎ融資は住宅が完成して住宅ローンの契約が無事完了したタイミングで住宅ローンで借りたお金をもとに一括で返済してその役割を終えることになります。

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行はあるか？

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは基本的につなぎ融資に対応しているのですが、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多いので、まず、ネット銀行などの新しい住宅ローンの中のつなぎ融資への対応状況を紹介しておきます。

	つなぎ融資対応状況
じぶん銀行の住宅ローン	なし
au住宅ローン	なし
新生銀行の住宅ローン	なし
住信SBIネット銀行の住宅ローン	なし
住信SBIネット銀行のフラット３５	なし
アルヒのフラット３５	対応
楽天銀行（金利選択型）	対応
楽天銀行のフラット３５	対応
イオン銀行の住宅ローン	店舗のみ
ソニー銀行	なし

上記のようにネット銀行の住宅ローンはつなぎ融資にあまり対応していないことがわかります。

つなぎ融資に非対応のネット銀行の住宅ローンを利用する裏技

裏技と言えば裏技ですし、”そんなの裏技でも何でもない”とも言えますが、まず、地方銀行やメガバンクなどのつなぎ融資に対応する住宅ローンに申し込んでつなぎ資金を借りて土地の購入や着手金を準備します。

その後、住宅が完成するとその銀行の住宅ローンに切り替わってつなぎ融資は完済されて住宅ローン1本を利用している状態になります。

そのタイミングですぐにネット銀行などの低金利住宅ローンに借り換えるだけです。

要は「住宅ローンの借り換え」をするだけです。次にこの裏技の注意点と流れをご紹介したいと思います。

注意点とポイント

最初に契約する住宅ローンは「金利」ではなく「諸費用」の安さに徹底的にこだわるようにしましょう。すぐに借り換えるので金利は気にする必要がありません。保証料も後払い（金利上乗せ方式）で問題ないですし、「金利が高い代わりに諸費用が割安」の住宅ローンを選ぶようにしましょう。
普段から取引があるメインバンクはあまりおすすめしません。この方法は「何か悪いことをするわけではない」ものの、最初に借りた銀行からの印象はよくありませんので、普段から使うような銀行ではなく、普段はあまり利用していない金融機関を活用すると良いでしょう。
最初に契約する住宅ローンを提供する金融機関には特に断りを入れる必要はありません。通常の住宅ローンの借り換えと同じように「借り換え後の住宅ローンを提供する金融機関」に相談するようにしましょう。
「借り換え後」の住宅ローンの審査が必ず通る保証はありませんので、借り換え先の住宅ローンとして2～3社に申し込みして確実に借り換えできるように準備するようにしましょう。また、最初の住宅ローン選びのタイミングで借り換え後の住宅ローンの審査に落ちる可能性も頭の中に入れておきましょう。
ペアローンなど住宅ローンの諸費用が上乗せになるような借り方は控えるようにしましょう。

住宅完成・即・借り換えのデメリット

事務手数料や登記費用などは2重にかかる点は理解しておきましょう。特に借り換え後の住宅ローンの契約にかかる手数料をできるだけ確保しておく意識が重要になります。
最初に契約する住宅ローンを完済するときに手数料がかかる場合があります。

手続きの流れ

①ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする

②審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける

③住宅の引渡し以後のできるだけ早いタイミングでネット銀行に借り換えを行う

※住宅完成の２～３か月前には借り換えにむけて動き出しておくようにしましょう。

裏技のコスト感（諸費用）は？

この方法は住宅ローン審査や手続きを2回行うことになるので、諸費用や手間がかかるという点は認識しておく必要があります。特に住宅ローンの諸費用は2回分必要になるので注意が必要です。

具体的な諸費用の試算を紹介しておきますので参考としてください。ここではトータル3000万円（土地1,000万円、建物2,000万円）を前提条件として試算してみたいと思います。

①1回目の住宅ローンに関わる諸費用

以下は地銀やメガバンクの住宅ローンの諸費用です。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

種別	名称	金額（目安）	コメント
登記手続	司法書士報酬	８万円前後	司法書士により異なる。一般的には６万円～１０万円程度。
税金	印紙税（建設請負契約および金銭消費貸借契約（ローン契約））	３万円	契約金額が１０００万円以上５０００万円未満の場合
	抵当権設定登録免許税	３万円	一定の条件を満たす前提で0.1%
	不動産取得税	０円～数十万円	計算式が複雑なため別途ハウスメーカーに確認してください。
	固定資産税	３万円～８万円程度
住宅ローン	事務手数料	数万円
	団信保険料	無料～
保険（除く団信）	火災保険	数十万円	前払いする場合、毎月の支払とすることも可能
	地震保険	１０万円～２０万円	地域や補償内容によりことなる

②ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料ですが、融資事務手数料は高めで、一般的なネット銀行では融資額の2.16％の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では融資事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも方法の１つです。

なお、ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較については今、注目を集めるじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説でも解説していますので参考にしてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の１０万円強は重複コストとなります。

種別	名称	金額（目安）	コメント	裏技利用で重複となる諸費用
住宅ローン	事務手数料	数万円～数十万円	住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。	○
	保証料	無料	ただし住宅ローンにより異なる
	団信保険料	無料	ただし住宅ローンにより異なる
登記手続	司法書士報酬	８万円前後	司法書士により異なる。一般的には６万円～１０万円程度。	○
税金	印紙税（金銭消費貸借契約（ローン契約））	２万円	契約金額が１０００万円以上５０００万円未満の場合	○
	抵当権抹消費用	１～２万円		○
	抵当権設定登録免許税	３万円	一定の条件を満たし0.1％	○