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ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

新たに購入した土地・すでに保有している土地に家を建てる注文住宅で、ネット銀行の低金利の住宅ローンを利用を考えた場合に問題になるのが、ネット銀行の住宅ローンがつなぎ融資に対応していないことです。(正確には大半のネット銀行が対応していない)

 

メガバンクやなどと比較してネット専業銀行などの住宅ローン金利は低く、疾病保障が無料で利用できたり、大きなメリットがある住宅ローンです。今回は注文住宅の購入を予定されている人がつなぎ融資に対応していないネット銀行の住宅ローンを利用するための裏技を紹介したいと思います。

 

 

つなぎ融資とは?

住宅ローンは、基本的に完成住宅と土地を担保にしてお金を貸してもらうローン商品です。従って、注文住宅で土地を先行して購入したり、家を建てるための着手金・中間金などの支払にあてることができません。

 

その一方で、家を建てるには、立てる土地が必要になるのはもちろん、住宅工務店にお金を支払って動いてもらわなければならず,それらの資金を確保できるようにしたローンがつなぎ融資・つなぎローンです。

 

つなぎ融資は住宅が完成して住宅ローンの契約が無事完了したタイミングで住宅ローンで借りたお金をもとに一括で返済してその役割を終えることになります。

住信SBIネット銀行の住宅ローンをつなぎ融資で!
ネットで申し込む住信SBIネット銀行の住宅ローンはつなぎ融資には対応していませんが、「住信SBIネット銀行が提供する店舗申込限定のミスター住宅ローンREAL」を、全国にあるSBIマネープラザで申し込むことでつなぎ融資を利用することができます

2019年までは対応していなかったのですが、2019年12月にSBIマネープラザが「SBIマネープラザ住宅つなぎ融資」というつなぎ融資商品の取り扱いを開始したためです。使い方は簡単で、このつなぎ融資で注文住宅の建築費用をいったん賄って、最終的に住信SBIネット銀行のミスター住宅ローンREALを借り入れるだけです。

ミスター住宅ローンREALは金利水準・商品性もかなり優れていますので、つなぎ融資に対応する低金利住宅ローンを探している人の有力候補の住宅ローンと言えます。

 

SBIマネープラザでの相談はもちろん無料ですし、主要都市を中心に全国展開しています。SBIマネープラザの店舗が近くにある人は気軽に相談してみると良いでしょう。

SBIマネープラザの店舗一覧はこちら

 

ソニー銀行の住宅ローン&つなぎ融資
ソニー銀行本体ではつなぎ融資には対応していませんが、新生銀行系列のアプラスと日本モーゲージサービスのつなぎ融資サービスを紹介をしてくれます。流れとしてはソニー銀行の住宅ローンの審査に申し込みをするとともに、つなぎ融資に関する確認書を提出するもので、つなぎ融資に対応する低金利住宅ローンを探している人の有力候補の住宅ローンと言えます。

ネット銀行ですので、低金利の住宅ローンを日本全国で利用できるのが大きなメリットといえます。

ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら

ソニー銀行の住宅ローンのつなぎ融資

 

 

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行はある?

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは基本的につなぎ融資に対応しているのですが、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多いので、まず、ネット銀行などの新しい住宅ローンの中のつなぎ融資への対応状況を紹介しておきます。

 つなぎ融資対応状況
auじぶん銀行の住宅ローンなし
新生銀行の住宅ローンなし(ただしアプラスのつなぎ融資を活用可能
住信SBIネット銀行の住宅ローンなし
アルヒのフラット35対応
ソニー銀行なし(ただしアプラスのつなぎ融資を活用可能
SBIマネープラザ対応
みずほ銀行対応
三井住友銀行対応(フラット35のみ)

上記のようにネット銀行の住宅ローンはつなぎ融資に積極的に対応していないことがわかります。

 

つなぎローンの金利・手数料を比較

つなぎローンに対応しているかを確認したら次に気を付けたいのがつなぎ融資の金利と手数料です。

 手数料金利
アルヒのフラット35110,000円(税込)年3.475%
アプラスの住宅つなぎローン(ソニー銀行新生銀行110,000円(税込)年2.675%
みずほ銀行33,000円(税込)年3.675%
三井住友銀行(フラット35のみ)33,000円(税込)年2.475%

※2020年9月。当サイト調べ。

 

つなぎローンの金利と手数料が優れているのは三井住友銀行のフラット35ですが、三井住友銀行はフラット35そのものの条件があまりよくありません。フラット35の手数料・金利が魅力的であることを考慮すると、手数料・金利の両面でアプラスのつなぎ融資の融資条件が魅力的な状況です。フラット35はつなぎ融資に対応できるケースが多く注文住宅で利用されるケースが多い住宅ローンですが、つなぎローンの金利や手数料は各社で異なります。

 

つなぎローンは住宅ローンの融資実行までの短期間利用するローンなので、多少の金利差であれば影響は少なく済みますが、”どんな条件でも良い”というわけではありませんので、つなぎローンの貸付条件にも目を通しておくようにしましょう。

 

ソニー銀行や新生銀行で紹介してもらえるアプラス(新生銀行グループの信販会社)の住宅つなぎローンの条件も思ったより良いですね。

 

つなぎ融資に非対応のネット銀行の住宅ローンを利用する裏技

考え方次第では裏技でもなんでもなく「単なる住宅ローンの借り換え」なのですが、つなぎローンに対応していないネット銀行の住宅ローンを注文住宅建築時などに使う方法を1つ紹介しておきたいと思います。

使い方自体はシンプルで、まず、地方銀行やメガバンクなどのつなぎ融資に対応する住宅ローンに申し込んでつなぎ資金を借りて土地の購入や着手金を準備します。これにより工務店にお金を払うことができるので、住宅の建築は順調にすすむと思います。

その後、いよいよ、住宅が完成するとつなぎローンがその銀行の住宅ローンに切り替わることでつなぎローンは相殺されます、つまり、通常の住宅ローンを利用しているだけの状態になります。

 

今回、紹介する方法はそのタイミング(直後)にすぐにネット銀行などの低金利住宅ローンに借り換えるだけです。

 

要は「住宅ローンの借り換え」をするだけです。もう少し詳しくこの裏技の注意点と流れをご紹介したいと思います。

 

注意点とポイント
  • 最初に契約する住宅ローンは「金利」ではなく「諸費用」の安さに徹底的にこだわるようにしましょう。すぐに借り換えるので金利は気にする必要がありません。保証料も後払い(金利上乗せ方式)で問題ないですし、「金利が高い代わりに諸費用が割安」の住宅ローンを選ぶようにしましょう。
  • 普段から取引があるメインバンクを当て馬のように利用するのはあまりおすすめしません。この方法は「何か悪いことをするわけではない」ですが、最初に借りた銀行からの印象は決して良いものではありませんので、普段から使うような銀行ではなく、普段はあまり利用していない金融機関を活用すると良いでしょう。
  • 最初に契約する住宅ローンを提供する金融機関には特に断りを入れる必要はありません。通常の住宅ローンの借り換えと同じように「借り換え後の住宅ローンを提供する金融機関」に相談するようにしましょう。
  • 希望する「借り換え後」の住宅ローンの審査が必ず通る保証はありませんので、借り換え先の住宅ローンとして2~3社に申し込みして確実に借り換えできるように準備するようにしましょう。また、最初の住宅ローン選びのタイミングで借り換え後の住宅ローンの審査に落ちる可能性も頭の中に入れておきましょう。
  • ペアローンなど住宅ローンの諸費用が上乗せになるような借り方は控えるようにしましょう。
  • 本命のネット銀行に事前に申し込んで審査に通るのかは確認しておきましょう。または相談しておくと良いでしょう。仮審査申込み後にコールセンターなどの人に相談して審査に通る可能性が高いことを確認しておければベストです。

 

住宅完成・即・借り換えのデメリット
  • 事務手数料や登記費用などは2重にかかる点は理解しておきましょう。特に借り換え後の住宅ローンの契約にかかる手数料をできるだけ確保しておけると良いでしょう。
  • 最初に契約する住宅ローンを完済するときに手数料がかかる場合があります。(全額返済手数料)
  • 最初に契約する住宅ローンを提供する金融機関に与える印象は決して良くはありません。違法なことをしていたり、ルールを破っているわけではありませんので遠慮する必要もありません。また、わざわざ相談する必要もありませんが、深い取引があるようなメインバンクは避けておければ損はないと思います。(気にしすぎる必要もありませんが念のため)

 

手続きの流れ

  1. ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする
  2. 審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける
  3. 住宅の引渡し以後のできるだけ早いタイミングでネット銀行に借り換えを行う

※住宅完成の2~3か月前には借り換えにむけて仮審査申込みを行うなど動き出しておくようにしましょう。

 

裏技のコスト感(諸費用)は?

この方法は住宅ローン審査や手続きを2回行うことになるので、諸費用や手間がかかるという点は認識しておく必要があります。特に住宅ローンの諸費用は2回分必要になるので注意が必要です。

 

具体的な諸費用の試算を紹介しておきますので参考としてください。ここではトータル3000万円(土地1,000万円、建物2,000万円)を前提条件として試算してみたいと思います。

 

1回目の住宅ローンに関わる諸費用

以下は地銀やメガバンクの住宅ローンの諸費用です。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

種別名称金額(目安)コメント
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税(建設請負契約および金銭消費貸借契約(ローン契約))3万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権設定登録免許税3万円一定の条件を満たす前提で0.1%
不動産取得税0円~数十万円計算式が複雑なため別途ハウスメーカーに確認してください。
固定資産税3万円~8万円程度
住宅ローン事務手数料数万円
団信保険料無料~
保険(除く団信)火災保険数十万円前払いする場合、毎月の支払とすることも可能
地震保険10万円~20万円地域や補償内容によりことなる

ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料ですが、事務手数料は高めで、一般的なネット銀行では融資額の2.20%の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも方法の1つです。

なお、ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較については今、注目を集めるauじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説でも解説していますので参考にしてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の10万円強は重複コストとなります。

種別名称金額(目安)コメント裏技利用で重複となる諸費用
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
保証料無料ただし住宅ローンにより異なる
団信保険料無料ただし住宅ローンにより異なる
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税(金銭消費貸借契約(ローン契約))2万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権抹消費用1~2万円
抵当権設定登録免許税3万円一定の条件を満たし0.1%

 

重複となるコスト合計金額

最終的に契約する借り換え後の住宅ローンにかかる諸費用はこの裏技を使っても使わなくてもかわりません。ただし、最初に借りる住宅ローンにかかる費用はこの方法を使うことで余分にかかる費用です。事務手数料・保証料・登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金を考慮すると15万円程度がつなぎ融資を活用しつつネット銀行に借り換える裏技を利用した際のコストと考えることができます。

 

この追加費用は1回目の住宅ローンによって変わってきますが、15万円~20万円程度であれば、ネット銀行への借り換えで金利を下げて総返済額を減らす効果があれば、あっという間に取り返すことができると思います。

 

【参考】楽天銀行のつなぎ融資の金利推移

つなぎ融資の金利はほとんど変わらないのでいつ利用しても大差ありません。参考までに楽天銀行のつなぎ融資の金利推移を紹介しておきますが、一定の金利で提供され続けていることがわかります。

年月金利
2020年9月年2.63%
2020年8月年2.63%
2020年7月年2.63%
2020年6月年2.63%
2020年5月年2.63%
2020年4月年2.63%
2020年3月年2.63%
2020年2月年2.63%
2020年1月年2.63%
2019年12月年2.63%
2019年11月年2.63%
2019年10月年2.63%
2019年9月年2.63%
2019年8月年2.63%
2019年7月年2.63%
2019年6月年2.63%
2019年5月年2.63%
2019年4月年2.63%
2019年3月年2.63%
2019年2月年2.63%

 

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