2019-05-11

ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

新たに購入した土地やすでに保有している土地に家を建てる注文住宅でイオン銀行、新生銀行、ソニー銀行、楽天銀行、住信SBIネット銀行などの低金利の住宅ローンを利用を考えた場合にネックになるのが、それらの住宅ローンがつなぎ融資に対応していないことが多いことです。

メガバンクやなどと比較してネット専業銀行などの住宅ローン金利は低く、疾病保障が無料で利用できたり、大きなメリットがある住宅ローンです。今回は楽天銀行のようにつなぎローンに対応している住宅ローンを除き、注文住宅の購入を予定されている人がつなぎ融資に対応していないネット銀行の住宅ローンを利用するための裏技を紹介したいと思います。

つなぎ融資とは？

住宅ローンは、基本的に完成住宅と土地を担保にしてお金を貸してもらうローン商品です。従って、注文住宅で土地を先行して購入したり、家を建てるための着手金・中間金などの担保価値が不明瞭な状況での融資に対応するものではありません。

家を建てるには、立てる土地が必要になるのはもちろん、住宅工務店から動いてもらわなければならず，それらの資金を確保できるようにしたローンがつなぎ融資・つなぎローンと言われています。つなぎ融資は住宅が完成して住宅ローンの契約が無事完了したタイミングで住宅ローンで借りたお金をもとに一括で返済してその役割を終えることになります。

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行はある？

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは基本的につなぎ融資に対応しているのですが、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多いので、まず、ネット銀行などの新しい住宅ローンの中のつなぎ融資への対応状況を紹介しておきます。

上記のようにネット銀行の住宅ローンはつなぎ融資にあまり対応していないことがわかります。

つなぎローンの金利・手数料を比較

つなぎローンに対応しているかを確認したら次に気を付けたいのがつなぎ融資の金利と手数料です。

※2019年4月。当サイト調べ。

つなぎローンの金利と手数料が優れているのは三井住友銀行のフラット35ですが、三井住友銀行はフラット35そのものの条件があまりよくありません。フラット35の手数料・金利が魅力的であることを考慮すると、楽天銀行のつなぎローンの融資条件が非常に魅力的と言えるでしょう。

楽天銀行のつなぎローンの詳細はこちら

つなぎ融資に非対応のネット銀行の住宅ローンを利用する裏技

裏技と言えば裏技です。ただ、知っている人からは”そんなの裏技でも何でもない”とも言われそうな方法を1つ紹介しておきたいと思います。

まず、地方銀行やメガバンクなどのつなぎ融資に対応する住宅ローンに申し込んでつなぎ資金を借りて土地の購入や着手金を準備します。その後、住宅が完成するとその銀行の住宅ローンに切り替わってつなぎ融資は完済されて住宅ローン1本を利用している状態になります。

紹介したい方法はそのタイミング（直後）にすぐにネット銀行などの低金利住宅ローンに借り換えるだけです。

要は「住宅ローンの借り換え」をするだけです。もう少し詳しくこの裏技の注意点と流れをご紹介したいと思います。

手続きの流れ

①ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする

②審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける

③住宅の引渡し以後のできるだけ早いタイミングでネット銀行に借り換えを行う

※住宅完成の２～３か月前には借り換えにむけて動き出しておくようにしましょう。

裏技のコスト感（諸費用）は？

この方法は住宅ローン審査や手続きを2回行うことになるので、諸費用や手間がかかるという点は認識しておく必要があります。特に住宅ローンの諸費用は2回分必要になるので注意が必要です。

具体的な諸費用の試算を紹介しておきますので参考としてください。ここではトータル3000万円（土地1,000万円、建物2,000万円）を前提条件として試算してみたいと思います。

①1回目の住宅ローンに関わる諸費用

以下は地銀やメガバンクの住宅ローンの諸費用です。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

②ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料ですが、融資事務手数料は高めで、一般的なネット銀行では融資額の2.16％の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では融資事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも方法の１つです。

なお、ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較については今、注目を集めるじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説でも解説していますので参考にしてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の１０万円強は重複コストとなります。

重複となるコスト合計金額

①の融資事務手数料と②の登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の合計、１５万円程度がつなぎ融資を活用しつつネット銀行に借り換える裏技を利用した際のコストとなります。

まとめ

冒頭でも触れましたがネット銀行の住宅ローンは低金利と疾病保障が無料でセットされることが特徴的です。一方で、つなぎ融資に対応していないことから注文住宅では利用しにくいというのが実態です。

そのため、裏ワザのような方法が存在しているわけですが、上記の通り裏ワザを利用して借り換えた場合を想定して試算した１５万円の費用も考慮するようにしましょう。

（シンプルにつなぎ融資に対応しているネット銀行楽天銀行の低金利住宅ローンの利用がおすすめです）

【参考】楽天銀行のつなぎ融資の金利推移

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