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ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

新たに購入した土地やすでに保有している土地に家を建てる注文住宅でネット銀行の低金利の住宅ローンを利用を考えた場合にネックになるのが、それらの住宅ローンがつなぎ融資に対応していないことが多いことです。

楽天銀行はつなぎ融資に対応

楽天銀行はネット銀行としては珍しく「つなぎローン」を提供していて、土地取得資金や、着工金、中間金の資金を借りることができます。このつなぎローンは、金利選択型・フラット35・フラット35Sなどで正式に住宅ローンの融資を受けるまでの期間を繋ぐつなぎ資金として利用できるローンです。

楽天銀行のつなぎローンは、「土地取得資金」「着工金」「中間金」の3段階までの分割融資に対応しています。注文住宅をネット銀行の低金利住宅ローンを利用して建築したいと考えている人は楽天銀行の住宅ローン・つなぎローンを選択肢の1つに加えるようにしましょう。

詳しくはこちら(変動金利の住宅ローン希望の場合)

詳しくはこちら(固定金利の住宅ローン希望の場合)

メガバンクやなどと比較してネット専業銀行などの住宅ローン金利は低く、疾病保障が無料で利用できたり、大きなメリットがある住宅ローンです。今回は楽天銀行のようにつなぎローンに対応している住宅ローンを除き、注文住宅の購入を予定されている人がつなぎ融資に対応していないネット銀行の住宅ローンを利用するための裏技を紹介したいと思います。

 

 

つなぎ融資とは?

住宅ローンは、基本的に完成住宅と土地を担保にしてお金を貸してもらうローン商品です。従って、注文住宅で土地を先行して購入したり、家を建てるための着手金・中間金などの担保価値が不明瞭な状況での融資に対応するものではありません。

 

家を建てるには、立てる土地が必要になるのはもちろん、住宅工務店から動いてもらわなければならず,それらの資金を確保できるようにしたローンがつなぎ融資・つなぎローンと言われています。つなぎ融資は住宅が完成して住宅ローンの契約が無事完了したタイミングで住宅ローンで借りたお金をもとに一括で返済してその役割を終えることになります。

 

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行はある?

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは基本的につなぎ融資に対応しているのですが、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多いので、まず、ネット銀行などの新しい住宅ローンの中のつなぎ融資への対応状況を紹介しておきます。

  つなぎ融資対応状況
じぶん銀行の住宅ローン なし
au住宅ローン なし
新生銀行の住宅ローン なし
住信SBIネット銀行の住宅ローン なし
アルヒのフラット35 対応
楽天銀行(金利選択型) 対応
楽天銀行のフラット35 対応
ソニー銀行 なし
みずほ銀行 対応
三井住友銀行 対応(フラット35のみ)

上記のようにネット銀行の住宅ローンはつなぎ融資にあまり対応していないことがわかります。

 

つなぎローンの金利・手数料を比較

つなぎローンに対応しているかを確認したら次に気を付けたいのがつなぎ融資の金利と手数料です。

  手数料 金利
アルヒのフラット35 108,000円(税込) 年3.475%
楽天銀行(金利選択型) 108,000円(税込) 年2.630%
楽天銀行のフラット35 108,000円(税込) 年2.630%
みずほ銀行 32,400円(税込) 年3.675%
三井住友銀行(フラット35のみ) 32,400円(税込) 年2.475%

※2019年7月。当サイト調べ。

 

つなぎローンの金利と手数料が優れているのは三井住友銀行のフラット35ですが、三井住友銀行はフラット35そのものの条件があまりよくありません。フラット35の手数料・金利が魅力的であることを考慮すると、手数料・金利の両面で楽天銀行のつなぎローンの融資条件が魅力的な状況です。フラット35はつなぎ融資に対応できるケースが多く注文住宅で利用されるケースが多い住宅ローンですが、つなぎローンの金利や手数料は各社で異なります。

 

つなぎローンは住宅ローンの融資実行までの短期間利用するローンなので、多少の金利差であれば影響は少なく済みますが、”どんな条件でも良い”というわけではありませんので、つなぎローンの貸付条件にも目を通しておくようにしましょう。

 

楽天銀行のつなぎローンの詳細はこちら

 

つなぎ融資に非対応のネット銀行の住宅ローンを利用する裏技

考え方次第では裏技でもなんでもなく「単なる住宅ローンの借り換え」なのですが、つなぎローンに対応していないネット銀行の住宅ローンを注文住宅建築時などに使う方法を1つ紹介しておきたいと思います。

使い方自体はシンプルで、まず、地方銀行やメガバンクなどのつなぎ融資に対応する住宅ローンに申し込んでつなぎ資金を借りて土地の購入や着手金を準備します。これにより工務店にお金を払うことができるので、住宅の建築は順調にすすむと思います。

その後、いよいよ、住宅が完成するとつなぎローンがその銀行の住宅ローンに切り替わることでつなぎローンは相殺されます、つまり、通常の住宅ローンを利用しているだけの状態になります。

 

今回、紹介する方法はそのタイミング(直後)にすぐにネット銀行などの低金利住宅ローンに借り換えるだけです。

 

要は「住宅ローンの借り換え」をするだけです。もう少し詳しくこの裏技の注意点と流れをご紹介したいと思います。

 

注意点とポイント
  • 最初に契約する住宅ローンは「金利」ではなく「諸費用」の安さに徹底的にこだわるようにしましょう。すぐに借り換えるので金利は気にする必要がありません。保証料も後払い(金利上乗せ方式)で問題ないですし、「金利が高い代わりに諸費用が割安」の住宅ローンを選ぶようにしましょう。
  • 普段から取引があるメインバンクはあまりおすすめしません。この方法は「何か悪いことをするわけではない」ものの、最初に借りた銀行からの印象はよくありませんので、普段から使うような銀行ではなく、普段はあまり利用していない金融機関を活用すると良いでしょう。
  • 最初に契約する住宅ローンを提供する金融機関には特に断りを入れる必要はありません。通常の住宅ローンの借り換えと同じように「借り換え後の住宅ローンを提供する金融機関」に相談するようにしましょう。
  • 希望する「借り換え後」の住宅ローンの審査が必ず通る保証はありませんので、借り換え先の住宅ローンとして2~3社に申し込みして確実に借り換えできるように準備するようにしましょう。また、最初の住宅ローン選びのタイミングで借り換え後の住宅ローンの審査に落ちる可能性も頭の中に入れておきましょう。
  • ペアローンなど住宅ローンの諸費用が上乗せになるような借り方は控えるようにしましょう。
  • 本命のネット銀行に事前に申し込んだうえで、相談しておく。仮審査申込み後にコールセンターなどの人に相談して審査に通る可能性が高いことを確認しておく。

 

住宅完成・即・借り換えのデメリット
  • 事務手数料や登記費用などは2重にかかる点は理解しておきましょう。特に借り換え後の住宅ローンの契約にかかる手数料をできるだけ確保しておけると良いでしょう。
  • 最初に契約する住宅ローンを完済するときに手数料がかかる場合があります。(全額返済手数料)
  • 最初に契約する住宅ローンを提供する金融機関に与える印象は決して良くはありません。違法なことをしていたり、ルールを破っているわけではありませんので遠慮する必要もありません。また、わざわざ相談する必要もありませんが、深い取引があるようなメインバンクは避けておければ損はないと思います。(気にしすぎる必要もありませんが念のため)

 

手続きの流れ

  1. ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする
  2. 審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける
  3. 住宅の引渡し以後のできるだけ早いタイミングでネット銀行に借り換えを行う

※住宅完成の2~3か月前には借り換えにむけて仮審査申込みを行うなど動き出しておくようにしましょう。

 

裏技のコスト感(諸費用)は?

この方法は住宅ローン審査や手続きを2回行うことになるので、諸費用や手間がかかるという点は認識しておく必要があります。特に住宅ローンの諸費用は2回分必要になるので注意が必要です。

 

具体的な諸費用の試算を紹介しておきますので参考としてください。ここではトータル3000万円(土地1,000万円、建物2,000万円)を前提条件として試算してみたいと思います。

 

①1回目の住宅ローンに関わる諸費用

以下は地銀やメガバンクの住宅ローンの諸費用です。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

種別名称金額(目安)コメント
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税(建設請負契約および金銭消費貸借契約(ローン契約))3万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権設定登録免許税3万円一定の条件を満たす前提で0.1%
不動産取得税0円~数十万円計算式が複雑なため別途ハウスメーカーに確認してください。
固定資産税3万円~8万円程度
住宅ローン事務手数料数万円
団信保険料無料~
保険(除く団信)火災保険数十万円前払いする場合、毎月の支払とすることも可能
地震保険10万円~20万円地域や補償内容によりことなる

②ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料ですが、融資事務手数料は高めで、一般的なネット銀行では融資額の2.16%の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では融資事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも方法の1つです。

なお、ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較については今、注目を集めるじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説でも解説していますので参考にしてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の10万円強は重複コストとなります。

種別名称金額(目安)コメント裏技利用で重複となる諸費用
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
保証料無料ただし住宅ローンにより異なる
団信保険料無料ただし住宅ローンにより異なる
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税(金銭消費貸借契約(ローン契約))2万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権抹消費用1~2万円
抵当権設定登録免許税3万円一定の条件を満たし0.1%

 

重複となるコスト合計金額

最終的に契約する借り換え後の住宅ローンにかかる諸費用はこの裏技を使っても使わなくてもかわりません。ただし、最初に借りる住宅ローンにかかる費用はこの方法を使うことで余分にかかる費用です。融資事務手数料・保証料・登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金を考慮すると15万円程度がつなぎ融資を活用しつつネット銀行に借り換える裏技を利用した際のコストと考えることができます。

 

この追加費用は1回目の住宅ローンによって変わってきますが、15万円~20万円程度であれば、ネット銀行への借り換えで金利を下げて総返済額を減らす効果があれば、あっという間に取り返すことができると思います。

 

まとめ

冒頭でも触れましたがネット銀行の住宅ローンは低金利と疾病保障が無料でセットされることが特徴的です。一方で、つなぎ融資に対応していないことから注文住宅では利用しにくいというのが実態です。

そのため、裏ワザのような方法が存在しているわけですが、上記の通り裏ワザを利用して借り換えた場合を想定して試算した15万円の費用も考慮するようにしましょう。

(シンプルにつなぎ融資に対応しているネット銀行楽天銀行の低金利住宅ローンの利用がおすすめです)

楽天銀行のつなぎ融資

 

【参考】楽天銀行のつなぎ融資の金利推移

つなぎローンは住宅ローンのように毎月金利が変わることはなく、比較的一定の金利で提供され続けているという特徴があります。楽天銀行でも以下のように金利に変化なく提供され続けています。

年月 金利
2019年7月 年2.63%
2019年6月 年2.63%
2019年5月 年2.63%
2019年4月 年2.63%
2019年3月 年2.63%
2019年2月 年2.63%

 

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