2020-09-17

ネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資対応状況と裏技

新たに購入した土地・すでに保有している土地に家を建てる注文住宅で、ネット銀行の低金利の住宅ローンを利用を考えた場合に問題になるのが、ネット銀行の住宅ローンがつなぎ融資に対応していないことです。（正確には大半のネット銀行が対応していない）

メガバンクやなどと比較してネット専業銀行などの住宅ローン金利は低く、疾病保障が無料で利用できたり、大きなメリットがある住宅ローンです。今回は注文住宅の購入を予定されている人がつなぎ融資に対応していないネット銀行の住宅ローンを利用するための裏技を紹介したいと思います。

つなぎ融資とは？

住宅ローンは、基本的に完成住宅と土地を担保にしてお金を貸してもらうローン商品です。従って、注文住宅で土地を先行して購入したり、家を建てるための着手金・中間金などの支払にあてることができません。

その一方で、家を建てるには、立てる土地が必要になるのはもちろん、住宅工務店にお金を支払って動いてもらわなければならず，それらの資金を確保できるようにしたローンがつなぎ融資・つなぎローンです。

つなぎ融資は住宅が完成して住宅ローンの契約が無事完了したタイミングで住宅ローンで借りたお金をもとに一括で返済してその役割を終えることになります。

ネット銀行でつなぎ融資が可能な銀行はある？

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは基本的につなぎ融資に対応しているのですが、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多いので、まず、ネット銀行などの新しい住宅ローンの中のつなぎ融資への対応状況を紹介しておきます。

上記のようにネット銀行の住宅ローンはつなぎ融資に積極的に対応していないことがわかります。

つなぎローンの金利・手数料を比較

つなぎローンに対応しているかを確認したら次に気を付けたいのがつなぎ融資の金利と手数料です。

※2020年9月。当サイト調べ。

つなぎローンの金利と手数料が優れているのは三井住友銀行のフラット35ですが、三井住友銀行はフラット35そのものの条件があまりよくありません。フラット35の手数料・金利が魅力的であることを考慮すると、手数料・金利の両面でアプラスのつなぎ融資の融資条件が魅力的な状況です。フラット35はつなぎ融資に対応できるケースが多く注文住宅で利用されるケースが多い住宅ローンですが、つなぎローンの金利や手数料は各社で異なります。

つなぎローンは住宅ローンの融資実行までの短期間利用するローンなので、多少の金利差であれば影響は少なく済みますが、”どんな条件でも良い”というわけではありませんので、つなぎローンの貸付条件にも目を通しておくようにしましょう。

ソニー銀行や新生銀行で紹介してもらえるアプラス（新生銀行グループの信販会社）の住宅つなぎローンの条件も思ったより良いですね。

つなぎ融資に非対応のネット銀行の住宅ローンを利用する裏技

考え方次第では裏技でもなんでもなく「単なる住宅ローンの借り換え」なのですが、つなぎローンに対応していないネット銀行の住宅ローンを注文住宅建築時などに使う方法を1つ紹介しておきたいと思います。

使い方自体はシンプルで、まず、地方銀行やメガバンクなどのつなぎ融資に対応する住宅ローンに申し込んでつなぎ資金を借りて土地の購入や着手金を準備します。これにより工務店にお金を払うことができるので、住宅の建築は順調にすすむと思います。

その後、いよいよ、住宅が完成するとつなぎローンがその銀行の住宅ローンに切り替わることでつなぎローンは相殺されます、つまり、通常の住宅ローンを利用しているだけの状態になります。

今回、紹介する方法はそのタイミング(直後)にすぐにネット銀行などの低金利住宅ローンに借り換えるだけです。

要は「住宅ローンの借り換え」をするだけです。もう少し詳しくこの裏技の注意点と流れをご紹介したいと思います。

手続きの流れ

1. ハウスメーカーの紹介もしくは地元の銀行に注文住宅利用のためのつなぎ融資と住宅ローンの審査申し込みをする
2. 審査通過後、必要金額・回数のつなぎ融資を受ける
3. 住宅の引渡し以後のできるだけ早いタイミングでネット銀行に借り換えを行う

※住宅完成の２～３か月前には借り換えにむけて仮審査申込みを行うなど動き出しておくようにしましょう。

裏技のコスト感(諸費用)は？

この方法は住宅ローン審査や手続きを2回行うことになるので、諸費用や手間がかかるという点は認識しておく必要があります。特に住宅ローンの諸費用は2回分必要になるので注意が必要です。

具体的な諸費用の試算を紹介しておきますので参考としてください。ここではトータル3000万円(土地1,000万円、建物2,000万円)を前提条件として試算してみたいと思います。

1回目の住宅ローンに関わる諸費用

以下は地銀やメガバンクの住宅ローンの諸費用です。

繰り返しになりますが、保証料は金利上乗せ型としましょう。

ネット銀行への住宅ローン借り換えに関する諸費用

ネット銀行では団信や保証料が無料ですが、事務手数料は高めで、一般的なネット銀行では融資額の2.20%の諸費用が必要です。

ソニー銀行や新生銀行では事務手数料が大きく抑えられておりこうした住宅ローンを利用するのも方法の１つです。

なお、ネット銀行の住宅ローンに関する諸費用の比較については今、注目を集めるauじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説でも解説していますので参考にしてください。

また、登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金の１０万円強は重複コストとなります。

重複となるコスト合計金額

最終的に契約する借り換え後の住宅ローンにかかる諸費用はこの裏技を使っても使わなくてもかわりません。ただし、最初に借りる住宅ローンにかかる費用はこの方法を使うことで余分にかかる費用です。事務手数料・保証料・登記にかかる司法書士のコスト、登記に関する税金を考慮すると15万円程度がつなぎ融資を活用しつつネット銀行に借り換える裏技を利用した際のコストと考えることができます。

この追加費用は1回目の住宅ローンによって変わってきますが、15万円～20万円程度であれば、ネット銀行への借り換えで金利を下げて総返済額を減らす効果があれば、あっという間に取り返すことができると思います。

【参考】楽天銀行のつなぎ融資の金利推移

つなぎ融資の金利はほとんど変わらないのでいつ利用しても大差ありません。参考までに楽天銀行のつなぎ融資の金利推移を紹介しておきますが、一定の金利で提供され続けていることがわかります。

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