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2019年10月の消費税増税で各社の事務手数料などが変更されています。最新の料金は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

ARUHIスーパーフラット借換のメリット・デメリットを徹底分析!

 

ARUHI(アルヒ)スーパーフラット借り換えの2019年12月の金利

2018年4月に登場した「ARUHIスーパーフラット借換」。この商品はフラット35最大手のアルヒが提供する住宅ローンの借り換え用のフラット35です。普通のフラット35からの借り換えにも利用できます。今回はこの「ARUHIスーパーフラット借換」が通常のフラット35への借り換えとどう違うのかを解説したいと思います。

 

 

ARUHIスーパーフラット借換は「保証型」のフラット35

フラット35は300社を超える金融機関が取り扱っていますが、それらの金融機関で取り扱っているフラット35は「買取型」と呼ばれる商品です。

 

ARUHIスーパーフラット借換のメリット・デメリットを理解するには、このフラット35の「買取型」と「保証型」の違いについて少しで良いので理解する必要があります。

 

なお、保証型のフラット35を提供している金融機関は2019年12月現在でも数社しかありません。アルヒと日本住宅ローン、広島銀行などです。日本住宅ローンは提携している住宅メーカー限定ですし、広島銀行は広島県中心に販売されているので全国区で積極的に提供されている保証型のフラット35はかなり珍しい商品です。

 

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違い

金融機関が販売した住宅ローンの権利を住宅金融支援機構が買い取るのを「買取型」と言います。

住宅金融支援機構はこれを担保にした証券を投資家に販売して住宅ローン利用者に貸し出す資金を調達する仕組みです。

それに対して、「保証型」は、住宅ローンを利用した人が将来返済能力が無くなって貸し倒れした時に、住宅金融支援機構が保証する仕組みです。「買取型」に比べると「それぞれの金融機関が果たす役割が広く、住宅金融支援機構はその金融機関のサポートに回る」イメージです。

 

主従関係をつけるなら、フラット35(買取型)は主が住宅金融支援機構で従が取扱金融機関で、フラット35(保証型)は主が取扱金融機関で従が住宅金融支援機構と言えます。

  フラット35(買取型) フラット35(保証型)
住宅ローンの融資の実行 各金融機関
ただし、融資後に住宅金融支援機構が買い取り
各金融機関
取扱金融機関数 330社以上 新規受付を行っているのは数社
担保 借入対象となる住宅およびその敷地に住宅金融支援機構に第1順位の抵当権を設定 借入対象となる住宅およびその敷地にそれぞれの金融機関に第1順位の抵当権を設定
団体信用生命保険 住宅金融支援機構の団体信用生命保険特約制度が利用可能。加入は任意。
機構団体信用生命保険の特約料は利用者負担
金融機関が提供する団体信用生命保険を利用。
※住宅金融支援機構の団体信用生命保険特約制度は利用できない

 

ARUHIスーパーフラット借換を通常のフラット35(借り換え)と比較(2019年12月時点)

買取型と保証型の違いを完全に理解しようとする必要はありません。その仕組みの違いがフラット35の金利などの商品性にどのような影響を与えているのかを確認してみましょう。

金利・手数料などの比較

    ARUHIスーパーフラット借換 ARUHIフラット35
金利 団信あり 年1.160%  年1.210% (期間20年以内は年1.160%)
団信なし 年0.880% 年1.010%(期間20年以内は年0.96%)
手数料 借入金額の2.20% 借入金額の2.20%
保証料 無し 無し
団体信用生命保険料

”団信あり”の金利に含まれる

”団信あり”の金利に含まれる

 借入期間 15年~35年 20年~35年
手数料WEB割引 借換ならWEBからの申し込み・契約で融資事務手数料半額(1.100%) 借換ならWEBからの申し込み・契約で融資事務手数料半額(1.100%)

上記は2019年12月のARUHIスーパーフラット借換と通常のフラット35を比較したものですが、全体的にはARUHIスーパーフラットの方が金利が低いことがわかります。

 

最新の金利・キャンペーン情報などはこちら

 

特に「団信に加入せずにフラット35を利用するケース」では、通常の団信の場合0.2%低い金利で借り入れできますが、ARUHIスーパーフラットであれば、0.28%も低い金利で借りることができます。

 

審査基準や融資条件の比較

  ARUHIスーパーフラット借換 ARUHIフラット35
年収と年間返済負担率 年収400万円以上35%以下、年収400万円未満30%以下 年収400万円以上35%以下、年収400万円未満30%以下
住宅面積 戸建て70㎡以上、マンション30㎡ 戸建て70㎡以上、マンション30㎡
借り入れ可能金額 100万円以上8,000万円以下 100万円以上8,000万円以下
一部繰上げ返済手数料 ネットなら無料 ネットなら無料
全額繰上返済手数料(完済) 5万円 無料

融資条件なのどの審査基準にも大きな違いはありません。どちらの審査基準が厳しくてどちらの審査基準が甘いのかという点も気になりますが、表面的にはほとんど差があるようには見えませんので、ほぼ同じぐらいの基準になっていると考えて良いと思います。諸々の条件がARUHIスーパーフラット借換の方が有利なので、若干ARUHIスーパーフラット借換の方が厳しい基準が設けられている箇所があるかもしれませんが、誤差の範囲と考えて良いでしょう。

 

審査基準や融資条件の詳細はこちらから

 

アルヒスーパーフラット借換のメリット・デメリット

基本的には条件が合致するのであれば、通常のフラット35よりもARUHIスーパーフラット借換の方が有利に借りることができますが、そうでもないケースもあります。メリット・デメリットという形で整理すると以下のようになります。

  • 借入期間が20年未満で団信ありだと通常のフラット35の方が金利が低い
  • 借入期間21年以上であればARUHIスーパーフラット借換の方が有利
  • 団信に加入しない人は断然ARUHIスーパーフラットがおすすめ
  • 残りの借入期間

 

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アルヒ以外の金融機関が保証型を積極的に取り扱わないのはなぜ?

保証型のフラット35が買取型のフラット35よりも低い金利なのであれば、当然金利の低い方を利用したくなります。それと同時に疑問に思うのは、なぜアルヒだけが「保証型」のフラット35を積極的に提供しているのか、ということだと思います。「銀行」の場合、住宅ローンは本業としている金融サービスの中の1つです。

 

住宅金融支援機構に保証だけしてもらって、大半を自分たちで運営しなければならないフラット35を販売するぐらいなら、自社で住宅ローンを開発して販売した方が効率的です。フラット35を取り扱うメリットは、住宅金融支援機構が主体となって運営してくれるため自社の負担も少ないですし、資金調達・融資・リスク管理を自分たちで行う必要がないということです。

 

そのため、銀行が「保証型」のフラット35を取り扱うメリットは少ないと言えます。

 

また、小規模・歴史が浅い金融機関・住宅ローンを片手間で行っている金融機関の立場から考えてみましょう。フラット35「買取型」のメリットは、大規模な組織体制を組む必要がなく住宅ローンを販売できるという点です。「保証型」は自由度が高まる一方で、担う範囲が広くなりますので相応のチーム・組織が社内に必要になってきます。

 

そのような体制を組むことのハードルの高さは簡単に想像できます。アルヒは現時点において、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を取り扱う意義があると判断でき、組織力・ノウハウのある唯一の金融機関であり、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を取り扱う意義・組織力・歴史がある数少ない金融機関と言えるわけです。

 

まとめ ARUHIスーパーフラット借換の評価は?

ARUHIスーパーフラット借換は、通常のフラット35より金利が低く、条件を満たせばかなり魅力的な住宅ローンです。通常のフラット35を利用するよりもARUHIスーパーフラット借換を利用した方が多くのケースでオトクになると思います。

 

ただし、借り入れ期間が15年~20年&団信ありで契約する場合、ARUHIスーパーフラット借換でも通常のフラット35よりも金利が高くなりますので、手数料が割引になることを考えると通常のフラット35の方が有利と言えます。

 

特に「団信なし」で「30年程度」で借り換える場合は通常のフラット35よりもかなり有利な条件で借り換えできることができます。

 

借り換え時の事務手数料が0.990%まで低くできる楽天銀行のフラット35よりは若干手数料が高いものの、楽天銀行のフラット35と比較しても見落とししないどころかかなり有利な条件で提供されるフラット35として借り換え検討中の人にはぜひチェックしていただきたい住宅ローンの1つと言えそうです。

 

 

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