住宅ローン借り換え.jp

【新登場】アルヒの新商品「ARUHIスーパーフラット借換」を徹底分析!

ARUHIスーパーフラット借換(2018年4月)

 

2018年4月2日に登場したアルヒ(ARUHI)の新商品「ARUHIスーパーフラット借換」。この商品は住宅ローンの借り換え専用のフラット35です。従来のフラット35も借り換えでも利用できますし、借り換え専用のフラット35は非常に珍しいので、今回は「ARUHIスーパーフラット借換」が通常のフラット35への借り換えとどう違うのかを解説したいと思います。

 

ARUHIスーパーフラット借換は「保証型」のフラット35

フラット35は300社を超える金融機関が取り扱っていますが、それらの金融機関で取り扱っているフラット35は「買取型」と呼ばれる商品です。ARUHIスーパーフラット借換のメリット・デメリットを理解するには、このフラット35の「買取型」と「保証型」の違いについて少しで良いので理解する必要があります。なお、保証型のフラット35を提供している金融機関は2018年4月現在2社。アルヒと日本住宅ローンです。日本住宅ローンは提携している住宅メーカー限定なので、積極的に提供しているのはアルヒだけです。

 

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違い

金融機関が販売した住宅ローンの権利を住宅金融支援機構が買い取るのを「買取型」と言います。住宅金融支援機構はこれを担保にした証券を投資家に販売して住宅ローン利用者に貸し出す資金を調達する仕組みです。それに対して、「保証型」は、住宅ローンを利用した人が将来返済能力が無くなって貸し倒れした時に、住宅金融支援機構が保証する仕組みです。「買取型」に比べると「それぞれの金融機関が果たす役割が広く、住宅金融支援機構はその金融機関のサポートに回る」イメージです。

主従関係をつけるなら、フラット35(買取型)は主が住宅金融支援機構で従が取扱金融機関で、フラット35(保証型)は主が取扱金融機関で従が住宅金融支援機構と言えるでしょう。

  フラット35(買取型) フラット35(保証型)
住宅ローンの融資の実行 各金融機関
ただし、融資後に住宅金融支援機構が買い取り
各金融機関
取扱金融機関数 330社以上 新規受付を行っているのは2社(提携している企業は5社)
担保 借入対象となる住宅およびその敷地に住宅金融支援機構に第1順位の抵当権を設定 借入対象となる住宅およびその敷地にそれぞれの金融機関に第1順位の抵当権を設定
団体信用生命保険 住宅金融支援機構の団体信用生命保険特約制度が利用可能。加入は任意。
機構団体信用生命保険の特約料は利用者負担
金融機関が提供する団体信用生命保険を利用。
※住宅金融支援機構の団体信用生命保険特約制度は利用できない

 

ARUHIスーパーフラット借換をアルヒの通常のフラット35(借り換え)と比較(2018年4月時点)

買取型と保証型の違いを完全に理解しようとする必要はありません。その仕組みの違いがフラット35の金利などの商品性にどのような影響を与えているのかを確認してみましょう。

    ARUHIスーパーフラット借換 ARUHIフラット35
金利 団信あり 年1.300%  年1.350% (期間20年以内は年1.300%)
団信なし 年1.020% 年1.150%(期間20年以内は年1.100%)
手数料 借入金額の2.16% 借入金額の2.16%
保証料 無し 無し
団体信用生命保険料

”団信あり”の金利に含まれる

”団信あり”の金利に含まれる

 借入期間 15年~35年 20年~35年
手数料WEB割引 利用できない(2.16%) WEBからの申し込みで手数料半額

上記は2018年4月のARUHIスーパーフラット借換と通常のフラット35を比較したものですが、基本的な商品性は変わらないにも関わらず、ARUHIスーパーフラットの方が金利が低いことがわかります。特に「団信に加入せずにフラット35を利用するケース」では、0.130%も低い金利で借り入れすることができるようになっています。

 

 

アルヒ以外の金融機関が保証型を積極的に取り扱わないのはなぜ?

保証型のフラット35が買取型のフラット35よりも低い金利なのであれば、当然金利の低い方を利用したくなります。それと同時に疑問に思うのは、なぜアルヒだけが「保証型」のフラット35を積極的に提供しているのか、ということだと思います。「銀行」の場合、住宅ローンは本業の1つです。住宅金融支援機構に保証だけしてもらって、大半を自分たちで運営しなければならないフラット35を販売するぐらいなら、自社で住宅ローンを開発して販売した方が効率的です。フラット35を取り扱うメリットは、住宅金融支援機構が主体となって運営してくれるため自社の負担も少ないですし、資金調達・融資・リスク管理を自分たちで行う必要がないということです。そのため、銀行が「保証型」のフラット35を取り扱うメリットは少ないことになります。

また、小規模・歴史が浅い金融機関・住宅ローンを片手間で行っている金融機関の立場から考えてみましょう。フラット35「買取型」のメリットは、大規模な組織体制を組む必要がなく住宅ローンを販売できるという点です。「保証型」は自由度が高まる一方で、担う範囲が広くなりますので相応のチーム・組織が社内に必要になってきます。そのような体制を組むことのハードルの高さは簡単に想像できます。

アルヒは現時点において、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を取り扱う意義があると判断でき、組織力・ノウハウのある唯一の金融機関があります。アルヒは現時点において、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を取り扱う意義・組織力・歴史がある唯一の金融機関、と言えるわけです。

 

まとめ ARUHIスーパーフラット借換の評価は?

ARUHIスーパーフラット借換は、通常のフラット35より金利が低く、条件を満たせばかなり魅力的な住宅ローンです。ただし、通常のアルヒのフラット35に提供されているWEB申込で事務手数料が半額になる優遇は、ARUHIスーパーフラットには適用されません。これは意外に大きな落とし穴・デメリットです。また、借り入れ期間が15年~20年&団信ありで契約する場合、ARUHIスーパーフラット借換でも通常のフラット35でも適用される金利が同じで、手数料が割引になることを考えると通常のフラット35の方が有利と言えます。

一方で、「団信なし」で「30年程度」で借り換える場合は通常のフラット35よりも有利な条件で借り換えできることになります。条件を満たせば確実に金利は低いので一般的な金融機関が提供するフラット35よりは良い条件で借りられる可能性が高いのですが、事務手数料が常に2.16%必要になることはデメリットと言わざるを得ません。たとえば、借り換え時の事務手数料が0.972%まで低くできる楽天銀行のフラット35と比べると、楽天銀行のフラット35の方が有利になるケースの方が多いと言わざるをえません。

まとめ:登場したばかりでポテンシャルはあるものの、住宅ローン獲得に注力している他の金融機関と比べると必ずしも有利になるとは言えず、今後の手数料割引キャンペーンや手数料の引き下げなどに期待したい。

ARUHIスーパーフラット借換について詳しくはこちら

ARUHIの店舗で相談したい人はこちら(来店予約)

 

フラット35関連コンテンツ

 フラット35の金利はどうなる?金利動向を予想
 フラット35と民間住宅ローンの違い
 フラット35の団信を徹底比較&解説!(2017年10月リニューアル版)
 フラット35パッケージローンの比較・解説
 フラット35への借り換えのデメリットとは
 フラット35で団信加入は不要?
 つなぎ融資に対応した住宅ローン・フラット35は?

 

住宅ローン借り換え.jpのおすすめ特集

借り換えにおすすめの住宅ローンを様々な視点から徹底比較

 住宅ローン借り換えランキング
 大人気!変動金利への借り換え効果は?
 人気急上昇!10年固定への借り換え比較
 地方銀行の住宅ローン金利比較ランキング


住宅ローンの金利動向予想記事

 2018年の住宅ローン金利はどうなる?
 フラット35の金利はどうなる?フラット35の金利動向を予想!
 5年後の変動金利はどうなる?変動金利の今後を予想!

最新の住宅ローン金利一覧表

 

住宅ローン借り換え特集

住宅ローン関連新着情報

人気の特集記事ランキング人気の特集記事ランキング

住宅ローン借り換え基礎知識住宅ローン借り換え基礎知識