2020-03-18更新

住宅ローン借り入れ・借り換え時に注意すべきオーバーローンとは

近年は住宅価格よりも大きな金額を貸し出してくれる銀行が増えていて死語になってきている言葉に、”住宅ローンのオーバーローン”があります。

住宅ローンのオーバーローンとは担保不足の状態、つまりマイホームを売却したお金で住宅ローンを完済できない状態になることを言います。

意図的にオーバーローンになることもあれば、やむを得ない事情によって結果的にオーバーローンになることもあります。オーバーローンになると言うことは、資産(家)よりも借金(住宅ローン)の方が多いことになってしまうので、決して好ましい状態ではありません。

例えば、2020年の新型コロナウイルスの影響で不動産価格は大幅に下落する可能性があり、その影響で住宅価格が下落してローン残高の方が大きい状態になる人が増えています。

このコラムでは住宅ローンの利用シーン別に注意したいオーバーローンについて解説したいと思います。

住宅購入時の甘い誘いに注意

数年前はハウスメーカーや不動産会社が意図的にオーバーローンの話を持ちかけてくることがありました。

例えば、建売住宅を購入するケースです。主に戸建物件に多いとされています。例えば３０００万円の住宅を購入するには不動産会社に仲介手数料などを支払う必要もありますし、様々な手続きを進めていく中で１００万円～２００万円ぐらいの諸費用がかかります。その諸費用の支払いが難しい時に、「それであれば、この物件は本当は３０００万円だけど３２００万円で買ったことにして３２００万円の住宅ローンを組みましょう。そうすれば２００万円は手元に残せるので、それで諸費用を払う手続きを進めることができます。手元にお金がなくても大丈夫ですよ。」といった甘い言葉をかけてくるわけです。

「この家の売却価格は３０００万円です」と言う広告をたくさんの人が目にする広告に出している状態だと、住宅価格の水増しが発覚しやすいので、まだ価格が決まっていない(公にされていない)状態で住宅の売買交渉をしている時にこのような誘いが多く、かつ、間取りが全く同じだったりするマンションでは使えない方法なので戸建住宅に多いと言われています。(マンションを販売するような大手企業の場合、そんなことを言ってくることはそもそもありませんが。)

マイホームが欲しいけれども初期費用を用意することが難しくて悩んでいる時だと、冷静さを失って「そんな解決方法があるのであれば・・・」と心を動かされてしまいそうになりますが、そのような話を持ち掛けてくる不動産会社は決して信用してはいけません。そのような話を不動産会社が持ちかけてきても断るべきなのはもちろん、３０００万円と言っているマイホームの値段も疑ってかかるべきでしょう。

また、注文住宅でよく利用されているとされる手口もあります。まずハウスメーカーが実際に合意した建築にかかる金額に差分を上乗せした請求書を発行してきます。私たち利用者はその請求金額で住宅ローンの審査を申し込みます。その金額で住宅ローンの審査が通ってハウスメーカーにその金額が入金されたら、合意した差分を私たち利用者に戻す、という手口です。私たち利用者はそのお金を使って諸費用を賄うという流れです。

上記のような行為は、金融機関と締結する住宅ローンの契約を破っている行為であり、金融機関から住宅ローンの速やかな一括返済を求められる可能性もあるという点を忘れないようにしましょう。万が一、そのような状態になったらマイホームを売却しても住宅ローンの残高に足りず借金だけが残るという悲惨な状況に陥ることもあります。

最近はネット銀行の住宅ローンを中心に住宅購入にかかる諸費用をローンに組み入れて貸してくれる銀行が増えています。そのような危険な道を選ばずとも正々堂々と手続きを進めていく方法があるということを忘れないようにしましょう。フラット35も2018年4月から諸費用も含んで借り入れすることができるように制度が改正されています。

諸費用を貸してくれる住宅ローンがない時代であればまだしも、金融機関側が融資範囲を拡大しているにも関わらずそのような話を持ち掛けてくる業者とは距離をおくべきだ、ということを忘れないようにしましょう。

中古住宅購入時のオーバーローンに注意

中古住宅の値段は「売りたい人」と考える人の値付けが大きく関わってきます。早く売却したいから安くても良いから買主を見つけやすくする為に値付けしている時であれば良いのですが、その逆で高い値段で買ってくれる人が現れるまで気長に待てる・特に売却を急いでいないような売主だと強気で値段設定されていることがあります。また、あまり売りに出されることが無くて、買いたい人の数が多いような立地の中古住宅を購入する場合も高い価格で買う人に売却されていくので結果的に高値で購入せざるを得ないことがあります。

強きの価格設定の中古住宅を購入すると、オーバーローン状態に陥ってしまう可能性がありますので注意が必要です。このようなケースでは住宅ローンの審査結果で満額融資してもらえず減額されたりすることもあります。その理由が担保価値の不足であればオーバーローンになってしまっていると考えておく必要があります。

裏取引が無ければ、住みたいと思える住宅を合意した価格で買うだけの話なので悪意あるオーバーローンではありませんが、中古住宅の購入は資産と借金のバランスが崩れることがありますので注意するようにしましょう。(もちろんオトクな価格で購入できた場合はその逆もあります)

不動産価格の下落でも起こり得る

最近は不動産価格は基本的には上昇していますし、住宅ローンも超低金利なので事例は少ないのですが、住宅ローン残高の減少スピードを上回るペースで不動産価値が下落すると必然的にオーバーローン状態になってしまうことがあります。特に日本の場合建物の価値はあっという間に下がっていきます。土地の価値が維持されていたり、上昇していれば問題になることは少ないのですが、地価も下落してしまうと、土地・建物の価値の減少スピードが速く、住宅ローン残高を大きく下回ってしまう可能性があるのです。半分以上どうしようもないことではありますが、極端に不動産価値が下がっていると、「住宅ローンの借り換え」時に満額融資してもらえなくなくなってしまうことがあります。

残存している住宅ローン残高を貸せるだけの価値がマイホームにないと判断されてしまうというわけですね。そのような状態で借り換えを行うためには、繰上返済などで住宅ローンの残高をあらかじめ減らしておくことがポイントになってきます。

このようにオーバーローンは悪質なものからやむを得ないものまで幅広い理由で起こりえます。特に不動産価格の下落は個人ではどうしようもないものです。ちなみに固定資産税が下がったりするメリットもあるので住み続ける分には困らなかったりもします。何よりも大事なのは余裕をもった資金計画と冷静な判断力です。特に悪質な勧誘には引っかからないように注意しましょう。