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40歳・40代で考える住宅ローン選びのポイント

40歳からの住宅ローン選びのポイント

以下はフラット35を提供する住宅金融支援機構が調査を実施しているフラット35の年代別の利用者数の分布をまとめた表です。最も人数が多い世代は30代ですが、40代で住宅ローンの契約を行う人もかなりのシェアを占めていることが確認できます。

<参考:フラット35の年代別利用者数>

地域 ?合計 ~24 ~29 ~34 ~39 ~44 ~49 ~54 ~59 ~64 65~
全国 76,101 1,365 8,990 17,446 16,416 12,060 6,883 4,421 3,425 2,485 2,610

※住宅金融支援機構公表の2016年度フラット35利用者の実態調査結果集計表より。

 

実際、40歳で住宅ローンを契約している人はたくさんいますし、当たり前ですが40歳・40代での住宅ローンの借り入れは無理なことではありません。ただ、住宅ローンは最大で35年もの長い期間返済を続けることになります。40歳で借り入れた場合35年後には75歳、45歳で借り入れた場合35年後には80歳まで返済しなければならないことになります。

年齢の経過自体は大きな問題ではありませんが、30代で住宅ローンを契約する人と全く同じ気持ちで住宅ローンを契約すると老後の生活への影響が大きくなってしまう可能性があるということは念頭に入れておきましょう。

この特集ページでは、30代で住宅ローンを契約する場合と40歳・40代で住宅ローンを契約する場合の違いや心構え・注意しておきたいポイントを解説したいと思います。40歳・40代で住宅ローンの借り入れを考えている人はぜひ参考にしていただければと思います。

 

40歳からの住宅ローン ポイント①

30代で住宅ローン契約と比べれて残された時間、つまり、定年になるまでの期間が30代よりはどうしても少ないという点をまず注意する必要があります。もし、住宅ローン(マイホームの購入)を子供が産まれたことを契機に検討し始めた人は子供の養育費についても考えておかなければなりません。養育費の問題は40代に限った話ではありませんが、35歳で生まれた子供が22歳になるころには57歳、45歳で生まれた子供が22歳になるころには67歳です。今から20年後には社会のルールも変化していると思いますので、その時点での定年の年齢が何歳になっているかはわかりませんが、住宅ローンの返済・子供の養育のどちらも60歳以降も続くということを意識しておかなければなりません。

ある程度の収入があると「何とかなるだろう」と考えたくなるものですが、定年後は収入が大きく減少することになります。住宅ローンの返済も子供の養育も何とかなると安易に考えてしまうと行き詰ってしまう可能性があります。厳密でなくとも良いので、計画性を持つことが重要です。例えば、手書きでも何でもよいので、以下のような年表のようなものを作ってみると今後の人生における各イベントスケジュールがイメージできるようになります。

<イベントスケジュール記載例>

40歳:住宅ローン借り入れ(残高3000万円)

42歳:第一子出産

42歳:共働き終了(妻の収入無し)

45歳:保育園・幼稚園入園

48歳:第一子小学校入学

 習い事:月1万円

50歳:住宅ローン返済10年経過(残高●●●万円)

54歳:第一子中学校入学

 学習塾、習い事:月2万円

57歳:第一子高校入学

 入学費用:●●万円

 学費:年●●万円

60歳:定年・再就職

 退職金:●●万円(うち、●●万円を住宅ローン繰上返済)

60歳:第一子大学入学(仮)

 入学費用:●●万円

 学費:年●●万円

64歳:第一子大学卒業(仮)

65歳:再就職定年

 住宅ローン残高はここで0円に

 老後のための貯蓄目標:●●万円

 

次に重要になってくるのが、現在の収入と老後の収入がどの程度変わってくるのかを考えることです。通常、老後の方が確実に収入がさがるので対策しておく必要がでてきます。そういったケースに備える住宅ローンの商品に”ミックスローン”というものがあります。ミックスローンは住宅ローンの契約を2つにわけて住宅ローンを契約する方法です。ミックスローンは変動金利と固定金利に住宅ローンを分けることで、毎月の返済額と金利上昇への備えのバランスをとりたい人もよく利用しているのですが、このミックスローンを上手に活用することで、現役時と老後の収入の差に対応することができます

例えば、35年ローンと20年ローンで借入期間を分散させてペアローンを組むといった方法です。この条件で2本の住宅ローンに分けて契約すると、以下のような返済計画になります。

 

<住宅ローンの条件>

契約年齢:40歳

住宅ローンの合計金額:4000万円

借入期間:35年(2000万円)・20年(2000万円)

金利:35年・20年ともに便宜的に年1.0%とします。

 

<毎月の返済額の概算値>

35年ローンの毎月の返済額:約5.6万円(完済時年齢:75歳)

20年ローンの毎月の返済額:約9.2万円(完済時年齢:60歳)

 

上記のように契約することで、40歳~60歳までは14.8万円を毎月返済し、61歳以降は5.6万円を毎月返済するという計画を立てることができます。これであれば老後の生活に与える影響を限定的にできるのではないでしょうか。さらに余裕があるときの繰上返済を「35年ローン」に集中的に行うことで、さらに老後返済額軽減を図ることができます。

 

このミックスローンは40歳・40代で住宅ローンを契約する時にはぜひ活用を考えて欲しい商品です。また、フラット35も「ダブルフラット」というサービス名でミックスローンを提供しています。ダブルフラットについてはこちらの記事でも紹介していますので合わせて参考としてください。

 

40歳からの住宅ローン ポイント②

ポイント①では4000万円の借り入れを行うことを前提にシミュレーションしてみましたが、それは現役時に毎月15万円、61歳以降に毎月5万円の返済が問題なく行えることが前提になっています。これだけの返済を問題なく行える収入があれば良いですが、ご自身の収入と年金の予定金額などを考慮しながら住宅ローンの借入金額をしっかりとシミュレーションするようにしましょう。

30代で借りた住宅ローンであれば60歳を迎えるころには住宅ローンの残高はかなり減っていますので、あまりシビアに考える人は少ないのですが、40歳以降で住宅ローンを借り入れするのであれば、しっかりと資金計画を立てることが重要になってきます。

 

40歳からの住宅ローン ポイント③

とにかく余裕ができたら繰上げ返済を進めましょう。借り入れ時に立てた返済計画を上回るようにできるだけ前倒しで残高を減らしていき、できれば60歳までに完済できるようにしましょう。最終的に退職金をあてにしても良いのですが、できれば退職金での繰上返済には期待せずに毎月の収入から繰上げ返済を進めていく事が重要です。40代・50代は収入が最も期待できる時期なので、この期間にどこまで残高を減らせるかが老後の生活の分かれ道です。

 

40歳からの住宅ローン ポイント④ 

子供が小さい人、これから子供を作りたいと考えている人は養育費にも注意。子供ができたことをきっかけに住宅購入を考えはじめた場合は、同時に養育費のことも考えなければなりません。特にお金がかかるのは中・高・大に進学するときです。私立などに通わせる場合、養育費は非常に高額になってしまいます。10年以上先のことを決定する必要はありませんが、収入・支出と貯蓄目標を住宅ローン契約を契機に整理してみると良いでしょう。その際、家計の見直し(収入と支出一覧を洗い出して改善できるポイントがないかを考えてみる)も行うようにしましょう!

 

40歳からの住宅ローン ポイント⑤

バリバリ働いてバリバリ稼ぎましょう!40歳からの20年は社会人としての最も活躍できる年代です!これまで支出支出・計画計画と連呼してきましたが、そんなことを吹き飛ばすのが収入の増加、事業の成功です!そして、何よりも大事なのは安定的に収入をあげることなのは言うまでもありません。また、人生は「収入」と「支出」だけが全てではありません。むしろ、ほんの一部でしかありません。

子供も思春期を迎え、夫婦間も倦怠期を迎え、家族の距離が離れてしまいがちな時期ですが、家族でコミュニケーションを取り合って様々な課題を家族で解決していきるような関係性を築いていくようにしましょう。

 

40歳・40代におすすめの住宅ローン

基本的に住宅ローンに年代でおすすめの住宅ローンが大きくことなることはありません。手数料・保証料・団信保険料・金利・付帯サービスで優れた住宅ローンを選ぶことに年代はあまり関係がないためです。1点、30代よりも40代・50代と年齢を重ねることで病気にかかるリスクが高くなってしまうという点を補足しておきたいと思います。がんなどの疾病リスクに対応できる疾病保障付きの住宅ローンを選択するのは重要になってくると言えるでしょう。

 

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