2026-10-11更新

住宅ローンはどこの銀行がいい？借り換えで失敗しない選び方

住宅ローンをどこの銀行で借りるかは、先に金利タイプを決め、そのタイプの中で金利・団信・諸費用を比べると絞り込めます。借り換えなら、残高と残り期間で諸費用を回収できるかという判断がここに加わります。

2026年9月18日に日銀が政策金利を1.25%程度へ引き上げ、ネット銀行を中心に変動金利も10月に上がりました。知人に勧められた銀行をそのまま選ぶより、自分の残高と年齢で数字を並べたほうが失敗を防げます。

銀行より先に金利タイプを決める

住宅ローン選びは銀行選びから始めず、金利タイプを先に決めます。金利タイプは変動・全期間固定・固定期間選択の3つで、どれを選ぶかで候補になる銀行が変わるからです。

性格で分けるなら、慎重派は全期間固定、積極派は変動、その中間が固定期間選択です。ただし借り換えでは、性格よりも残り期間と残高が判断の軸になります。

2026年10月の借換向けの金利（当編集部が各行公式サイトで確認）は、変動が年1.4〜1.8%台、10年固定が年3.3〜4.0%台です。フラット35は返済期間20年以下で年3.510%でした。タイプごとの考え方は変動金利と固定金利の選び方で、最新のデータとあわせて取り上げています。

金利の先行きは当てられない前提で選ぶ

5年後・10年後の金利水準を正確に当てることは、専門家でも困難です。住宅ローンの相談相手になる担当者やFPも、商品には詳しくても金利予想の専門家とは限りません。

当サイトも５年後・１０年後の住宅ローン金利を予想する記事で根拠を示して予想していますが、的中を保証するものではありません。したがって、金利が上がった場合の返済額を先に試算し、その額に家計が耐えられるかで金利タイプを決めるのが現実的です。

変動金利で借りてよいかは、固定との返済額の差で考える

金利タイプを選ぶことは、変動金利で借りてよいかを考えることとほぼ同じです。変動金利が上がった場合でも、固定金利を選んだときの総返済額を超えないかを見積もります。

たとえば残高2,000万円・残り20年の借り換えで、変動金利が年1.600%なら毎月の返済額は97,431円です。フラット20の年3.510%で借り換えると116,094円になります。

※当編集部が2026年10月適用の各行公式金利を実測して出した当社試算です（元利均等・ボーナス返済なし・諸費用含まず。変動金利は返済中に金利が変わらないと仮定）。

この場合、毎月約1.9万円の差は、金利上昇に備えて固定を選ぶための費用と見ることができます。差額を繰上返済や預金に回せる家計なら変動、返済額の確定を優先するなら固定という判断になります。

借り換え先の候補になる銀行（2026年10月）

金利タイプの方向性が決まれば、そのタイプの中で金融機関を比べます。借り換えで候補になりやすい銀行の2026年10月の借換金利と、上乗せなしで付く主な保障を表にしました。

※2026年10月1日に当編集部が各行公式サイトで確認した借換向けの金利です。審査結果や物件条件で上乗せされることがあり、ドコモSMTBネット銀行の対面相談コースは最大年0.55%の上乗せがあります。auじぶん銀行は、50歳以下で一般団信を選ぶと年1.725%です。

変動金利を選ぶなら

ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは仮審査申込の受付を2026年10月30日（金）17時で終了する予定で、以降の窓口は対面相談コースになります。

※PR　SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。

PayPay銀行は変動金利が表の中でも低い水準で、がん50%保障は年0.1%の上乗せで付けられます。楽天銀行は事務手数料が借入額にかかわらず330,000円（税込）の定額で、残高が大きい借り換えほど定率型との差が開きます。

auじぶん銀行は、50歳以下なら上乗せなしで付く疾病保障の範囲が広い銀行です。この場合でも一般団信を選ぶと金利が年0.054%下がるため、保障と金利のどちらを取るかを決めて申し込むことになります。

全期間固定金利を選ぶなら

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

事務手数料は借入額の2.20%（税込・最低22万円）で、Web申込と電子契約を使うと1債権33,000円が差し引かれます（2027年3月31日まで）。フラット35は団信への加入が任意なので、健康状態が変わって民間の団信に通りにくい人の借り換え先にもなります。

10年固定など固定期間選択を選ぶなら

残り期間が10〜15年の借り換えなら、10年固定で返済期間の大半を固定できます。表の中ではSBIマネープラザ経由のドコモSMTBネット銀行（対面相談コース）が年3.379%、SBI新生銀行が年3.400%です。

固定期間が終わったあとの金利は、その時点の基準金利と引下げ幅で決まります。当初の金利だけでなく、11年目以降の引下げ幅も申込前に比べておくと、期間終了後の返済額の跳ね上がりを見込めます。

疾病保障で選ぶなら

上乗せなしの疾病保障は、ほとんどが借入時50歳前後までという年齢条件付きです。auじぶん銀行・楽天銀行・ソニー銀行のがん50%保障も、ドコモSMTBネット銀行の3大疾病50%保障も同じで、50代の借り換えでは選べないことがあります。

保障の中身も銀行で違い、就業不能を対象にするか、長期入院を対象にするかで支払われる場面が変わります。各行の団信の違いは住宅ローンの団信の比較で詳しく比べています。

審査は2つ以上の銀行で並行して進める

条件のよい住宅ローンでも、審査に通らなければ借り換えはできません。審査の基準は金融機関ごとに違い、団信の告知の段階で止まることもあります。

審査には数週間かかることが多いので、最低でも2つの銀行に同時に申し込んでおくと、片方が通らなくても借り換えの時期を逃さずに済みます。SBI新生銀行のように仮審査がなく本審査から始まる銀行もあるため、申込の順番は事前に決めておきます。

借り換えは諸費用まで含めて比べる

借り換えには、事務手数料・登記費用・印紙税などの諸費用がかかります。事務手数料が定率2.20%（税込）の銀行で残高2,000万円を借り換えると、手数料だけで44万円です。

楽天銀行のような定額型なら330,000円（税込）なので、残高が1,500万円を超えると定額型のほうが安くなります。金利差で毎月いくら下がり、何年で諸費用を回収できるかを計算してから銀行を決めてください。

住宅ローンの銀行選びでよくある質問

Q. 借り換えは、どのくらいの金利差があれば得になりますか？

A. 残高・残り期間・諸費用で変わるため、一律の基準はありません。残高が大きく残り期間が長いほど、小さな金利差でも諸費用を回収できる可能性が高まります。総返済額の減少分から諸費用を引いてプラスになるかで判断します。

Q. 銀行を比べるとき、金利以外に見る項目は何ですか？

A. 団信の保障内容と年齢条件、事務手数料が定率か定額か、審査で上乗せされる金利の幅の3つです。同じ変動金利でも、手数料と団信の上乗せを含めると総支払額の順位が入れ替わることがあります。

Q. 50代で借り換えるとき、銀行選びで注意することは？

A. 上乗せなしの疾病保障は借入時50歳前後までが多く、51歳以上では一般団信だけになる銀行があります。完済時の年齢上限で借入期間が短くなり、毎月の返済額が上がることもあるので、年齢と残り期間を合わせて試算してください。

Q. ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンはWEBで申し込めますか？

A. WEB申込コースは、2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了する予定です。それ以降は、SBIマネープラザなどの銀行代理業者が窓口になる対面相談コースで申し込みます。

借り換えの損得は申込時点の金利で変わります。試算の前に、各金融機関の最新条件で数字を置き直してください。

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