SBIアルヒの手数料は高い？2.20％の実額と最新の割引を検証
SBIアルヒの融資事務手数料は借入額の2.20％（税込・最低220,000円）で、3,000万円を借り換えると660,000円かかります。楽天銀行のフラット35（借り換え0.990％）より約36万円高く、手数料の率だけを比べれば高い部類です。
一方で、2026年10月実行分のスーパーフラット借換は年3.680％と、フラット35（21〜35年）の最も多い金利より0.150％低く設定されています。残り期間と借入額によっては、手数料の差を金利差で取り戻せます。
SBIアルヒ（旧ARUHI／アルヒ）は2001年に営業を始めた住宅ローン専門の金融機関で、2004年からフラット35を扱っています。
SBIアルヒの手数料は2.20％で高い部類、現行の割引は33,000円引き下げ
SBIアルヒは国内最大級のモーゲージバンクで、2025年度のフラット35実行件数シェアは27.7％、16年連続の第1位です（SBIアルヒ公式プレスリリース 2026年5月1日）。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
フラット35を借りた人の4人に1人以上がSBIアルヒを使っている計算です。
そのSBIアルヒの口コミで目立つのが、手数料が高いという声です。融資事務手数料は借入額×2.20％（税込）で、最低額は220,000円。借入額2,000万円なら440,000円、3,000万円なら660,000円です。
ARUHIダイレクトの利用で事務手数料が半額（1.10％）になる割引は、すでに終わっています。ネット上には半額の情報がまだ残っていますが、2026年10月時点の手数料率は2.20％です。いま使える割引は、下の33,000円の引き下げだけになります。
電子契約の印紙税と手数料の損得は、SBIアルヒの電子契約で印紙税0円になる仕組みと手数料11,000円の損得で試算しています。
フラット35を扱う主要金融機関の事務手数料の比較
| 金融機関 | 融資事務手数料（税込） | 補足（2026年10月時点） |
|---|---|---|
| SBIアルヒ（フラット35・スーパーフラット） | 借入額×2.20％ | 最低220,000円。Web申込＋電子契約で1債権あたり33,000円引き下げ（2026/3/2〜2027/3/31）。電子契約手数料11,000円が別途必要 |
| 楽天銀行（フラット35） | 借入額×1.10％（新規） 借入額×0.990％（借り換え） | 楽天銀行口座を返済口座に指定した場合。指定しない場合はいずれも1.430％。最低金額は新規110,000円・借り換え165,000円 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）（フラット35・買取型） | 借入額×2.20％ | 最低110,000円。全疾病保障を付帯する場合は＋0.55％ |
※2026年10月時点・各金融機関の公式サイトにて確認。事務手数料を定額（数万円）にする代わりに金利を高めにした商品を用意する金融機関もあります。手数料の体系（定率型／定額型）と金利はセットで決まるため、手数料の数字だけを横に並べても損得は決まりません。
各金融機関のフラット35の手数料は、フラット35借り換えの事務手数料の比較にまとめています。
手数料の差は、借り換えの損益分岐にどう効くか
借り換えの実質的な得は、金利差で減る利息から諸費用を引いた額です。事務手数料は諸費用の中でいちばん大きいため、率の差がそのまま損益分岐の線を動かします。
借入額別に、借り換え時の事務手数料の実額を並べると次のとおりです。
| 借入額 | 楽天銀行（借り換え0.990％） | SBIアルヒ（2.20％） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 165,000円（最低金額） | 220,000円（最低金額） | 55,000円 |
| 1,500万円 | 165,000円（最低金額） | 330,000円 | 165,000円 |
| 2,000万円 | 198,000円 | 440,000円 | 242,000円 |
| 2,500万円 | 247,500円 | 550,000円 | 302,500円 |
| 3,000万円 | 297,000円 | 660,000円 | 363,000円 |
※楽天銀行は返済口座を楽天銀行に指定した場合の借り換え料率（0.990％・最低165,000円）、SBIアルヒは2.20％・最低220,000円で計算。33,000円の引き下げは含めていません。いずれも税込。
3,000万円なら差は363,000円です。小さな額ではありませんが、3,000万円・25年の借り換えで金利が年0.150％違うと、利息は約73万円変わります。手数料だけで借換先を決めると、総返済額で逆転することがあります。
2026年10月の金利で試算した、手数料と金利差の損益分岐
SBIアルヒのスーパーフラット借換（年3.680％・手数料2.20％）と、楽天銀行のフラット35借り換え（手数料0.990％）を、残り期間別に比べました。フラット35は返済期間20年以下だとフラット20の金利（年3.510％）になるため、結論が期間で入れ替わります。
| 借換条件 | スーパーフラット借換（年3.680％） | 楽天銀行 フラット35・20（借り換え） | 総負担の差 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円・残り25年 | 利息15,929,610円＋手数料660,000円＝16,589,610円 | 年3.830％で利息16,664,602円＋手数料297,000円＝16,961,602円 | スーパーフラット借換が約37万円少ない |
| 2,000万円・残り25年 | 利息10,619,740円＋手数料440,000円＝11,059,740円 | 年3.830％で利息11,109,734円＋手数料198,000円＝11,307,734円 | スーパーフラット借換が約25万円少ない |
| 3,000万円・残り20年 | 利息12,426,128円＋手数料660,000円＝13,086,128円 | 年3.510％（フラット20）で利息11,794,107円＋手数料297,000円＝12,091,107円 | フラット20が約100万円少ない |
※当編集部の試算。2026年10月実行金利（団信込み）が全期間続くと仮定し、元利均等・ボーナス返済なし、子育てプラス等の金利引き下げは使わない前提。登記費用・印紙税など手数料以外の諸費用は含めていません。
この場合、残り21年以上ならスーパーフラット借換の金利差が手数料差を上回り、残り20年以下ならフラット20の低い金利が効きます。SBIアルヒでもフラット20の借り換え（年3.510％）は選べるので、同じ会社の中でも期間で商品を分けて考えてください。スーパーフラット借換の詳しい条件はスーパーフラット借換とフラット35の金利比較で解説しています。
SBIアルヒは手数料より金利を下げる設計
SBIアルヒは、手数料を安くするより金利を下げる独自商品（スーパーフラット＝フラット35〈保証型〉）に力を入れてきました。手数料だけを切り出すと割高に見えるのはこのためです。
スーパーフラットは自己資金を多く入れるほど金利が下がります。2026年10月実行金利（団信C加入）は、スーパーフラット5（自己資金5割以上）が6年目以降 年3.780％、スーパーフラット9（自己資金1割以上）が6年目以降 年3.820％です。当初5年間は4ポイント割引（年1.00％引き下げ）を使うと、それぞれ年2.780％・年2.820％になります。
借り換え専用のスーパーフラット借換は、当初5年間 年3.180％／6年目以降 年3.680％（子育てプラスで2ポイント割引を使った場合）。同じSBIアルヒのフラット35借り換え（21〜35年）の年3.830％より0.150％低い水準です。
参考 2026年10月のフラット35の金利水準
物差しとして、住宅金融支援機構が公表した2026年10月の借入金利（新機構団信付き・最も多い金利）を載せます。
| 商品・返済期間 | 融資率 | 最も多い金利 |
|---|---|---|
| フラット35（21年以上35年以下） | 9割以下 | 年3.830％ |
| フラット35（21年以上35年以下） | 9割超 | 年3.940％ |
| フラット20（20年以下） | 9割以下 | 年3.510％ |
※2026年10月の値（住宅金融支援機構【フラット35】金利情報）。10月で3か月連続の上昇となり、2017年10月の現行制度開始以降で最も高い水準です。借り換えは融資率にかかわらず9割以下の金利が適用されます。団信に加入しない場合は0.20％引き下げ、デュエット（夫婦連生団信）は0.18％、新3大疾病付機構団信は0.24％の上乗せです。
借り換えの判断手順
- ①今の残債・残期間・金利を返済予定表で確認する
- ②借換先候補の金利で総返済額を出す（フラット35は毎月改定。残り20年以下はフラット20の金利で）
- ③諸費用を足す（事務手数料＋登記費用＋印紙税など。事務手数料は上の表で実額を確認）
- ④②の削減額から③を引いてプラスになるかで決める
残債が少なく残期間が短いほど、手数料の重みは大きくなります。残債1,000万円台で残り10年程度なら、手数料率の低い金融機関を選ぶ意味は大きいです。残債・残期間が大きく金利差も取れるなら、金利の低さを優先したほうが総額で有利になりやすくなります。
手元の数字での試算は、住宅ローン借り換えシミュレーションのやり方と損益分岐の見方の手順で進められます。
忘れやすいのが出口の手数料です。借り換えた先から将来また借り換える、あるいは繰上完済する可能性があるなら、全額繰上返済手数料も比べてください。SBIアルヒの場合、フラット35は全額繰上返済の手数料が無料ですが、スーパーフラットなどフラット35以外の商品は55,000円（税込）かかります。一部繰上返済はインターネット手続きなら無料（1万円以上）です。
全期間固定にこだわらず変動金利も候補に入れるなら、住宅ローン変動金利比較ランキング（借り換え）と並べて、諸費用込みの総額で比べると判断がぶれません。
【参考】SBIアルヒのその他の手数料（2026年10月時点）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 融資事務手数料 | 借入額×2.20％（税込・最低220,000円） |
| 保証料 | 不要（0円） |
| 一部繰上返済手数料（インターネット） | 無料（1万円以上・1万円単位） |
| 一部繰上返済手数料（電話・郵送） | 期間短縮型 11,000円（税込）／返済額軽減型 33,000円（税込）（30万円以上・1万円単位） |
| 全額繰上返済手数料 | フラット35は無料／スーパーフラット等は55,000円（税込） |
| 電子契約手数料 | 11,000円（税込） |
※2026年10月時点・SBIアルヒ公式サイト（スーパーフラット商品概要・繰上返済の案内）にて確認。商品によって扱いが異なる場合があります。
SBIアルヒの手数料に関するよくある質問
Q. ARUHIダイレクトなら手数料が半額になるというのは本当ですか？
A. その割引は終了しています。現在の名称はSBIアルヒ ダイレクト支店で、手数料率は2.20％（税込・最低220,000円）です。使えるのはWeb申込と電子契約による1債権33,000円（税込）の引き下げで、期間は2027年3月31日までです。
Q. SBIアルヒの事務手数料は借入額に含められますか？
A. 含められます。融資事務手数料のほか、登記費用・印紙代・適合証明検査費用・火災保険料など、機構が定める範囲の諸費用を借入額に入れられます。借入額が増えれば利息も増えるため、手元資金と見比べて決めてください。
Q. 借り換えで今のローンを完済するときにも手数料はかかりますか？
A. 今借りている金融機関しだいです。全額繰上返済の手数料がかかる場合は、その額と抵当権抹消登記の費用も借り換えの諸費用に入れて損益分岐を計算してください。
Q. 【フラット35】子育てプラスは借り換えでも使えますか？
A. 使えます。2026年3月から借り換えでも子育てプラスの金利引き下げが利用でき、SBIアルヒの借り換え金利も2ポイント割引（当初5年間0.50％引き下げ）を適用した水準で案内されています。借換融資では住宅性能・維持保全・地域連携の引き下げメニューは使えません。
Q. 残り期間が20年以下でもスーパーフラット借換が有利ですか？
A. 2026年10月の金利では不利になりやすいです。スーパーフラット借換は期間1〜35年で年3.680％の単一金利ですが、フラット20の借り換えは年3.510％です。3,000万円・残り20年の試算では、手数料を含めてもフラット20のほうが約100万円少なくなりました。
借り換えの損得は申込時点の金利で変わります。試算の前に、各金融機関の最新条件で数字を置き直してください。
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