SBIアルヒの手数料は高い？2.20％の実額と最新の割引を検証
SBIアルヒ（旧ARUHI／アルヒ）は、住宅ローン専門金融機関（モーゲージバンク）として2001年に営業を開始した歴史ある金融機関です。
フラット35が登場したばかりの2004年にフラット35の取り扱いを開始し、SBIモーゲージの時代からフラット35の実行件数1位を獲得し続けている、フラット35の代名詞のような存在です。
目次
SBIアルヒの手数料は本当に高い？（2026年7月時点の最新情報）
SBIアルヒは住宅ローン業界でも大手で、日本最大のモーゲージバンクです。2025年度のフラット35実行件数シェアは27.7％で、16年連続の第1位（2010〜2025年度統計・2026年3月末現在／SBIアルヒ公式プレスリリース 2026年5月1日）。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
フラット35を借りた人の4人に1人以上がSBIアルヒ経由という計算になります。
そのSBIアルヒの口コミでよく見かけるのが「手数料が高い」という評判です。これは事実として正しく、SBIアルヒの融資事務手数料は借入額の2.20％（税込・最低220,000円〈税込〉）で、フラット35取扱金融機関の中でも高い部類に入ります。3,000万円を借りるなら660,000円（税込）です。
【重要・最新情報】かつてあった「ARUHIダイレクトの利用で事務手数料が半額（1.10％）になる」という割引は、現在は行われていません。ネット上には今も「ARUHIダイレクトなら手数料半額」という古い情報が残っていますが、2026年7月時点の現行の手数料は2.20％（税込）です。この記事では、いま実際に使える割引と、手数料を含めた総額でどう判断すべきかを整理します。
最新の手数料・キャンペーンの内容は必ず公式サイトでご確認ください。
フラット35を扱う主要金融機関の事務手数料の比較
| 金融機関 | 融資事務手数料（税込） | 補足（2026年7月時点） |
|---|---|---|
| SBIアルヒ（フラット35・スーパーフラット） | 借入額×2.20％ | 最低220,000円。Web申込＋電子契約で1債権あたり33,000円引き下げ（2026/3/2〜2027/3/31）。電子契約手数料11,000円が別途必要 |
| 楽天銀行（フラット35） | 借入額×1.10％（新規） 借入額×0.990％（借り換え） | 楽天銀行口座を返済口座に指定した場合。指定しない場合はいずれも1.430％。最低金額は新規110,000円・借り換え165,000円 |
| 住信SBIネット銀行（フラット35・買取型） | 借入額×2.20％ | 最低110,000円。全疾病保障を付帯する場合は＋0.55％ |
※各金融機関の公式サイトで2026年7月に確認。このほか、「事務手数料が定額（数万円）の代わりに金利が高い」タイプを用意している金融機関もあります。手数料の体系（定率型／定額型）と金利はセットで設計されているため、手数料の数字だけを横並びで比較しても正しい判断はできません。最新の手数料・条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
手数料の差は、借り換えの損益分岐にどう効くか
借り換えでは、「金利差による削減額」から「諸費用」を引いた金額が実質的なメリットです。事務手数料はその諸費用の中でも最大の項目なので、率の差はそのまま損益分岐のラインを動かします。
借入額別に、事務手数料の実額を比べると次のとおりです（借り換えの場合）。
| 借入額 | 楽天銀行（借り換え0.990％） | SBIアルヒ（2.20％） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 165,000円（最低金額） | 220,000円（最低金額） | 55,000円 |
| 1,500万円 | 165,000円（最低金額） | 330,000円 | 165,000円 |
| 2,000万円 | 198,000円 | 440,000円 | 242,000円 |
| 2,500万円 | 247,500円 | 550,000円 | 302,500円 |
| 3,000万円 | 297,000円 | 660,000円 | 363,000円 |
※楽天銀行は返済口座を楽天銀行に指定した場合の借り換え時の料率（0.990％・最低165,000円）で計算。SBIアルヒは2.20％・最低220,000円で計算（Web申込＋電子契約の33,000円引き下げは含んでいません）。いずれも税込。
3,000万円の借り換えなら手数料差は約36万円。これは決して小さくありません。ただし——金利が年0.1％違えば、3,000万円・35年の総返済額は数十万円〜100万円以上変わります。手数料の差だけで借換先を決めると、総返済額で損をすることがあります。
SBIアルヒは「手数料を安くする」より「金利を下げる」戦略
SBIアルヒは、手数料を安くした商品ではなく、金利を引き下げる独自商品（スーパーフラット＝フラット35〈保証型〉）の開発に力を入れてきました。だからこそ手数料だけを比べると割高に見えます。
スーパーフラットは自己資金（手持金）を多く用意できるほど金利が下がる設計で、2026年7月実行金利は、スーパーフラット5（自己資金5割以上）で年3.090％、スーパーフラット9（自己資金1割以上）で年3.130％（いずれも団信C加入・金利引き下げ期間終了後）。借り換え専用の「スーパーフラット借換」は年2.990％です（同・6年目以降）。
つまり、自己資金を多く入れられる人・借換で低い金利が適用される人は、手数料が高くても総返済額でSBIアルヒが有利になるケースがあるということです。
フラット35を選ぶときは、手数料だけを見るのではなく「金利＋手数料＋諸費用」の総額で判断してください。
判断の手順（借り換えの場合）
- ①今の残債・残期間・金利を確認する（返済予定表を見る）
- ②借換先候補の金利で総返済額を試算する（最新の実行金利で。フラット35は毎月改定）
- ③諸費用を足す（事務手数料＋登記費用＋印紙税など。事務手数料は上の表で実額を把握）
- ④「②の削減額 − ③の諸費用」がプラスかどうかで判断する
残債が少ない・残期間が短いほど、手数料の重みが相対的に大きくなります。残債1,000万円台で残り10年程度なら、手数料率の低い金融機関を選ぶ意味は大きいでしょう。逆に、残債・残期間が大きく金利差も取れるなら、金利の低さを優先したほうが総額で有利になりやすくなります。
各金融機関の事務手数料の比較は フラット35借り換えの手数料を徹底比較 も参考にしてみてください。
【参考】SBIアルヒのその他の手数料（2026年7月時点）
| 項目 | 金額（税込） |
|---|---|
| 融資事務手数料 | 借入額×2.2％（最低220,000円） |
| 保証料 | 不要（0円） |
| 一部繰上返済手数料（インターネット） | 無料（1万円以上・1万円単位） |
| 一部繰上返済手数料（電話・郵送） | 期間短縮型 11,000円／返済額軽減型 33,000円（30万円以上・1万円単位） |
| 全額繰上返済手数料 | 55,000円 |
| 電子契約手数料 | 11,000円 |
※SBIアルヒ公式サイト（スーパーフラット 商品概要）で2026年7月13日に確認。商品によって取り扱いが異なる場合があります。最新の手数料は必ず公式サイトでご確認ください。
SBIアルヒの手数料に関するよくある質問
「ARUHIダイレクトで手数料が半額」という情報を見たのですが？
その割引は現在は行われていません。古い記事が残っているだけです。2026年7月時点の現行の事務手数料は2.20％（税込・最低220,000円）で、使える割引はWeb申込＋電子契約による1債権あたり33,000円（税込）の引き下げ（2026年3月2日〜2027年3月31日）です。
手数料が安い金融機関を選べば、必ず得をしますか？
いいえ。手数料が安い商品は金利が高めに設定されていることが多いためです。3,000万円・35年の借り入れなら、金利差年0.1％は総返済額で数十万円以上の差になります。「手数料＋総返済額」で比較してください。
事務手数料は借入額に含められますか？
SBIアルヒでは、融資事務手数料・登記費用・火災保険料などの諸費用を借入額に含めることができます（機構が定める諸費用の範囲）。ただし借入額が増えれば利息も増えます。手元資金とのバランスで判断してください。
借り換えで前のローンを完済するときの手数料はかかりますか？
金融機関によります。全額繰上返済（完済）手数料が必要な場合があるため、今借りている金融機関の完済手数料も、借り換えの諸費用として計算に入れてください。抵当権抹消登記の費用も発生します。
自己資金が少なくてもスーパーフラットは使えますか？
スーパーフラット9なら自己資金1割以上（建設費または購入価額の10％以上）から利用できます。自己資金が用意できない場合は通常のフラット35（融資率9割超10割以下）が選択肢になりますが、融資率9割以下より金利は高くなります（2026年7月実行金利で年3.140％→年3.250％／返済期間21〜35年）。
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