公開日:2024年8月28日

ARUHIスーパーフラット借換のメリット・デメリットを徹底分析！

通常のフラット35より低い金利で借りられるARUHIスーパーフラットは、新規借入時にしか対応していませんでしたが、2018年4月に借り換え専用の「ARUHIスーパーフラット借換」の取り扱いを開始しています。今回はこの「ARUHIスーパーフラット借換」が通常のフラット35への借り換えとどう違うのかを解説したいと思います。

ARUHIスーパーフラット借換は借り換え専用の「保証型」のフラット35

フラット35は300社を超える金融機関が取り扱っていますが、それらの金融機関で取り扱っているフラット35は「買取型」と呼ばれる商品です。

ARUHIスーパーフラット借換のメリット・デメリットを理解するには、このフラット35の「買取型」と「保証型」の違いについて少しで良いので理解する必要があります。

なお、保証型のフラット35を提供している金融機関は2023年12月現在でも8社しかありません。SBIアルヒ、住信SBIネット銀行、日本住宅ローンなどです。日本住宅ローンは提携している住宅メーカー限定ですし、全国区で積極的に提供されている保証型のフラット35はかなり珍しい商品です。

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違い

金融機関が販売した住宅ローンの権利を住宅金融支援機構が買い取るのを「買取型」と言います。

住宅金融支援機構はこれを担保にした証券を投資家に販売して住宅ローン利用者に貸し出す資金を調達する仕組みです。

それに対して、「保証型」は、住宅ローンを利用した人が将来返済能力が無くなって貸し倒れした時に、住宅金融支援機構が保証する仕組みです。「買取型」に比べると「それぞれの金融機関が果たす役割が広く、住宅金融支援機構はその金融機関のサポートに回る」イメージです。

主従関係をつけるなら、フラット35(買取型)は主が住宅金融支援機構で従が取扱金融機関で、フラット35(保証型)は主が取扱金融機関で従が住宅金融支援機構と言えます。

ARUHIスーパーフラット借換を通常のフラット35(借り換え)と比較(2024年8月時点)

買取型と保証型の違いを完全に理解しようとする必要はありません。その仕組みの違いがフラット35の金利などの商品性にどのような影響を与えているのかを確認してみましょう。

金利・手数料などの比較

上記は2024年8月のARUHIスーパーフラット借換と通常のフラット35を比較したものですが、全体的にARUHIスーパーフラットの方が金利が低いことがわかります。

※１　最低融資事務手数料は220,000円（税込）

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特に「団信に加入せずにフラット35を利用するケース」では、通常の団信の場合0.2%低い金利で借り入れできますが、ARUHIスーパーフラットであれば、0.28％も低い金利で借りることができます。

審査基準や融資条件の比較

融資条件なのどの審査基準にも大きな違いはありません。どちらの審査基準が厳しくてどちらの審査基準が甘いのかという点も気になりますが、表面的にはほとんど差があるようには見えませんので、ほぼ同じぐらいの基準になっていると考えて良いと思います。諸々の条件がARUHIスーパーフラット借換の方が有利なので、若干ARUHIスーパーフラット借換の方が厳しい基準が設けられている箇所があるかもしれませんが、誤差の範囲と考えて良いでしょう。

審査基準や融資条件の詳細はこちらから

アルヒスーパーフラット借換のメリット・デメリット

基本的には条件が合致するのであれば、通常のフラット35よりもARUHIスーパーフラット借換の方が有利に借りることができますが、そうでもないケースもあります。メリット・デメリットという形で整理すると以下のようになります。

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アルヒ以外の金融機関が保証型を積極的に取り扱わないのはなぜ？

保証型のフラット35が買取型のフラット35よりも低い金利なのであれば、当然金利の低い方を利用したくなります。それと同時に疑問に思うのは、なぜアルヒだけが「保証型」のフラット35を積極的に提供しているのか、ということだと思います。「銀行」の場合、住宅ローンは本業としている金融サービスの中の１つです。

住宅金融支援機構に保証だけしてもらって、大半を自分たちで運営しなければならないフラット35を販売するぐらいなら、自社で住宅ローンを開発して販売した方が効率的です。フラット35を取り扱うメリットは、住宅金融支援機構が主体となって運営してくれるため自社の負担も少ないですし、資金調達・融資・リスク管理を自分たちで行う必要がないということです。

そのため、銀行が「保証型」のフラット35を取り扱うメリットは少ないと言えます。

また、小規模・歴史が浅い金融機関・住宅ローンを片手間で行っている金融機関の立場から考えてみましょう。フラット35「買取型」のメリットは、大規模な組織体制を組む必要がなく住宅ローンを販売できるという点です。「保証型」は自由度が高まる一方で、担う範囲が広くなりますので相応のチーム・組織が社内に必要になってきます。

そのような体制を組むことのハードルの高さは簡単に想像できます。アルヒは現時点において、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を取り扱う意義があると判断でき、組織力・ノウハウのある唯一の金融機関であり、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を取り扱う意義・組織力・歴史がある数少ない金融機関と言えるわけです。

まとめ　ARUHIスーパーフラット借換の評価は？

ARUHIスーパーフラット借換は、通常のフラット35より金利が低く、条件を満たせばかなり魅力的な住宅ローンです。通常のフラット35を利用するよりもARUHIスーパーフラット借換を利用した方が多くのケースでオトクになると思います。

ただし、借り入れ期間が１５年～２０年＆団信ありで契約する場合、ARUHIスーパーフラット借換でも通常のフラット35よりも金利が高くなりますので、手数料が割引になることを考えると通常のフラット35の方が有利と言えます。

特に「団信なし」で「３０年程度」で借り換える場合は通常のフラット35よりもかなり有利な条件で借り換えできることができます。

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