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住宅ローン借り換え1000万円以下でも行うべきか?

一般的に住宅ローンの借り換えは残高1,000万円以上、返済期間10年以上、金利差1%があると行う意味があるとされています。

では、残高1000万円以下で行う意味はないのでしょうか?この数年で住宅ローン金利は大幅に低下しています。今回はこの検証を行って行きたいと思います。

前提として2010年12月に三菱UFJ銀行で35年固定の住宅ローンを組んでいるとします。

 

現在の借り入れ条件

住宅ローン残高 住宅ローン金利 残りの返済期間 月々の返済額 総返済額
900万円 3.38% 28年 41,465円 13,975,134円

 

まずは住宅ローン借り換えの諸経費

住宅ローンをネット専業銀行で最も人気のある、新生銀行楽天銀行住信SBIネット銀行ソニー銀行で借り換えを行ったとします。

  新生銀行 楽天銀行(フラット35) 住信SBIネット銀行 ソニー銀行
融資事務手数料 54,000円 162,000円※1 194,400円 54,000円
保証料 なし なし なし なし
団体信用生命保険料 なし なし なし なし
その他登記、税金 約110,000円※2 約110,000円 約100,000円※2 約110,000円
合計 164,000円 272,000円 394,400円 164,000円

※1   楽天銀行フラット35借り換え融資事務手数料は0.972%ですが最低金額が162,000円となっています。

※2  住信SBIネット銀行はオンライン上での契約となるため契約書に貼る収入印紙が不要であるため1万円減額で計算。

諸経費では新生銀行ソニー銀行が横並びの結果となりました。

 

 2017年12月の最新金利で借り換えをしたシミュレーション

  新生銀行 楽天銀行(フラット35) 住信SBIネット銀行 ソニー銀行
25年固定金利  1.650% 1.340%   1.240%  1.485%
月々の返済金額  36,632円  35,321円  34,905円  35,930円
返済総額 11,002,308円 10,606,031円 10,480,145円 10,790,272円
節約効果 2,808,826円 3,097,103円 3,100,589円 3,020,862円

借入れ時に長期固定金利を選択した方が借り換えるので、借り換え後も長期固定金利を選択した場合のシミュレーションを行ってみました。新生銀行以外で総返済額が1,100万円を下回る結果となりました。

諸経費を加味した節約効果では楽天銀行のフラット35住信SBIネット銀行の住宅ローンと大きな効果があることが分かりますね。

今回は25年固定金利に借り換える前提でシミュレーションしていますが、足元の変動金利は年0.50%を下回る銀行が多く、変動金利に借り換えを行えば更なる節約効果が出ることとなります。

 

各銀行の付帯サービスも比較!

近年国内の金融機関では住宅ローンに付帯サービスを付与することで金利以外の優位性を築こうとしており、この付帯サービスによりさらなる節約効果が得られる場合があります。

銀行  付帯サービス内容 付帯サービスの価値  契約者負担
新生銀行

安心パックW(ダブル)

安心保障付団信と家事代行サービス※1

50-60万円程度

※3000万円以上の借り入れ時

162,000円
楽天銀行のフラット35 入院・失業保険 不明 住宅ローン残高100万円辺り800円
住信SBIネット銀行の住宅ローン 全疾病保障 年0.1%から年0.2%程度 無料
ソニー銀行 優遇プログラム Club S 対象ステージがランクアップ

※1 安心パックWは住宅ローン残高1500万円以上、借り入れ機関25年以上で利用可能 

 

上記の銀行で特に注目したいのが新生銀行です。住宅ローン1500万円以上、25年以上で契約する必要がありますが、安心パックW(ダブル)を利用することで家事代行最大手、ベアーズの家事代行サービスが受けてるとともに、怪我・病気など理由を問わずに要介護3以上に認定された場合に住宅ローン残高がゼロとなる保障が付帯されます。

また、メガバンクに次ぐ規模の住宅ローンを取り扱っている住信SBIネット銀行ではケガや病気の種類を選ばない全疾病保障を無料で付帯させています。地銀などで全疾病保障を取り扱っていますが、保険料として年0.2%から年0.3%程度の金利上乗せが必要となっています。

こうした怪我や病気への備えが充実している住宅ローンの借り換えで生命保険料などの見直しも可能になる可能性があり、節約効果がさらに大きくなる可能性がありますね。

 

 

最後に

住宅ローン残高1000万円以下の住宅ローン借り換えでも現在借りている住宅ローンによっては十分に効果が得られそうですね。目安としてはフラット35、長期固定金利、固定特約タイプなどで5年以上前に住宅ローンを組んでいる方はチャンスが大きいと思われます。

フラット35はこの7年程度で下記グラフのように大きく住宅ローン金利が低下しています。長期固定型住宅ローンも同様の動きをしていますので、ぜひ借り換えを検討してみてください。

借り換えにあたっては、借り換えの効果が試算できるじぶん銀行で住宅ローンをシミュレーション を活用してみてください。

 

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