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住宅ローン借り換え1000万円以下でも行うべきか?

一般的に住宅ローンの借り換えは残高1,000万円以上、返済期間10年以上、金利差1%があると行う意味があるとされています。

では、残高1000万円以下で行う意味はないのでしょうか?この数年で住宅ローン金利は大幅に低下しています。今回はこの検証を行って行きたいと思います。

超低金利が長く続いているので4%で借りている人は多くはいないと思いますが、今から20数年前のメガバンクの金利は4%ぐらいだったこともありますので、今現在4%の金利で残り10年の返済が残っていることを前提としたいと思います。

 

現在の借り入れ条件

住宅ローン残高住宅ローン金利残りの返済期間月々の返済額のこり総返済額
900万円4%10年91,120円10,934,416円

 

まずは住宅ローン借り換えの諸経費

ここでは新生銀行イオン銀行の住宅ローンソニー銀行で借り換えを行った場合でシミュレーションしてみたいと思います。

 楽天銀行(金利選択型)イオン銀行の住宅ローンソニー銀行
事務手数料(税込)330,000円198,000円55,000円
保証料なしなしなし
団体信用生命保険料なしなしなし
その他登記、税金約110,000円約100,000円約100,000円
合計440,000円298,000円155,000円

※1  イオン銀行、ソニー銀行はオンライン上での契約となるため契約書に貼る収入印紙が不要であるため1万円減額で計算。

諸経費ではソニー銀行が圧倒的にコストを抑えられる結果となりました。

 

 2019年4月の最新金利で借り換えをしたシミュレーション

 楽天銀行(金利選択型)イオン銀行の住宅ローンソニー銀行
変動金利0.527% 0.470% 0.807%
月々の返済金額77,010円 76,790円78,092円
返済総額9,245,258円9,218,504円9,377,465円
節約効果(諸費用込み)1,249,158円1,417,912円1,401,951円

いずれも現在の変動金利からネット専業銀行の変動金利に借り替えた場合のシミュレーションを行ってみました。

 

900万円の住宅ローン残高の借り換えでも140万円以上の削減効果があることがわかります。

 

各銀行の付帯サービスも比較!

近年国内の金融機関では住宅ローンに付帯サービスを付与することで金利以外の優位性を築こうとしており、この付帯サービスによりさらなる生命保険の減額などで節約効果が得られる場合があります。

ただし、注意したいのは疾病保障が50歳前後までしか加入できない点です。

銀行 付帯サービス内容付帯サービスの価値 契約者負担
楽天銀行(金利選択型)がん50%保障団信&全疾病保障がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分に、全ての病気や怪我を保障なし
イオン銀行の住宅ローンなし付帯なし
ソニー銀行がん50%保障団信がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になし

 

疾病保障の特典・メリットを加味するとソニー銀行への借り換えが有力な選択肢となりそうですね。

 

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