2021-04-30更新

住宅ローン借り換え手数料は現金払い？事務手数料も借りれる銀行は？

住宅ローンの借り換えとは新しい住宅ローンで今まで利用していた住宅ローンを完済することです。単純に新しく住宅ローンを借りることになるので事務手数料などの諸費用がかかります。

住宅ローンを借り換えれば金利が低くなって毎月の返済額が減るのはわかっていても、借り換えにかかる手数料などで手元のお金が減ることに抵抗があって住宅ローンの借り換えに踏み切れないでいる人も多いと思います。

このコラムでは住宅ローンの借り換えにかかる手数料の相場やその他の費用について解説したいと思います。

また主要金融機関の借り換え手数料や手数料を住宅ローンに上乗せして借りることで手元資金を減らさずに借り換える方法についても紹介していきます。

住宅ローンの借り換え手数料(借り換え費用)の一覧

借り換え先の金融機関に支払う手数料の他に以下のような費用がかかります。

種別	名称	金額（目安）	コメント
住宅ローン	事務手数料	数万円～数十万円	住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
	保証料	無料～数十万円	住宅ローンにより異なる
	団信保険料	無料	住宅ローンにより異なるが大半は無料
	全額返済手数料	無料～数万円	借り換え前の住宅ローンにより異なる。
登記手続	司法書士報酬	８万円前後	司法書士により異なる。一般的には６万円～１０万円程度。
税金	印紙税	２万円	契約金額が１０００万円以上５０００万円未満の場合
	抵当権抹消費用	１～２万円
	抵当権設定登録免許税	抵当権設定額の0.1%～0.4%	一定の条件を満たすことで税率が0.1％に
その他	戻し保証料	数万円～数十万円（戻ってくる）	借り換え前の住宅ローンで保証料を一括で支払っている場合、その一部が返金されてくる。

新規借入と借り換えの費用の違い

住宅ローンの新規借入でも借り換えでも事務手数料などは基本的な費用に違いはありませんが、細かく見るといくつか違いがありますのでおさえておきましょう。

借り換え前の住宅ローンの抵当権を抹消する費用がかかる
借り換え前の住宅ローンの全額返済手数料がかかる場合がある
すでに保証料を全額支払っている場合、戻し保証料を受け取れることがある
不動産売買は伴わないため不動産会社に支払う仲介手数料などは不要

事務手数料と保証料は住宅ローンを提供している金融機関によって大きく異なります。この2つは金額も大きいので特に気になっている人が多いと思いますが、この2つは住宅の新購入時と借り換えで大差がありません。住宅ローンの金額が減っているので若干少なく済むことが多いはずです。

例えば、2,000万円の住宅ローン借り換えを行う場合は、事務手数料と保証料を合算した金額はざっくり45万円ぐらいが標準的だと思っておくと良いでしょう。

住宅ローン借り換え手数料は現金払い？

一昔前はこのような借り換え手数料や諸費用は現金(銀行口座から別途引き落としなど)で支払うのが一般的でした。（現金を本当に払うのではなく、住宅ローンの融資実行時に差し引かれるのが一般的です。）

最近は手数料を住宅ローンの残高に上乗せして借り換えることができる住宅ローンが増えてきました。

例えば、借り換え前の住宅ローンの残高が2,000万円で借り換えの手数料などが60万円としたら2,000万円に60万円を上乗せして2,060万円の住宅ローンで借り換えるといった方法です。(借り換えで住宅ローンの残高が増えても金利が下がることで総返済額を減らす効果は得られます。また、諸費用全額でなくとも一部を現金で支払って残金を上乗せすることも可能です)

続いて、借り換え手数料などを住宅ローンに上乗せして借り換えできる銀行を一覧化してみましたので参考にしてください。

銀行名	手数料・諸費用の上乗せ可否
三菱ＵＦＪ銀行	〇
三井住友銀行	〇
みずほ銀行	〇
三井住友信託銀行	〇
auじぶん銀行	〇
住信SBIネット銀行	〇
SBI新生銀行	〇
楽天銀行のフラット35	〇
アルヒのフラット35	〇
ソニー銀行	〇
住信SBIネット銀行のフラット35	〇
イオン銀行の住宅ローン	〇

ここでは紹介していませんが地方銀行の大半も諸費用の上乗せに対応していますし、フラット35も2018年4月から諸費用の上乗せに対応しましたので、大半の住宅ローンで諸費用を住宅ローンの残高に上乗せして借り入れできるようになっています。

住宅ローン借り換え手数料の上乗せ時の注意点

手数料も上乗せして借りられるようになったとは言え、以下のような注意点がありますので、当サイトでは基本的には手数料はできるだけ現金で支払うことをおすすめします。

手数料部分にも金利がかかるので実質的に支払う手数料の総額が増える
住宅ローンの審査に落ちる可能性がある
住宅ローンの金利が高くなる可能性がある

まず、例えば返済期間35年、金利1％の住宅ローンで諸費用100万円を上乗せして借りた場合、この諸費用に利息を加えた最終的な支払額は118万円程度になります。現金で支払えば100万円で済むのに35年間の合計支払額とは言え118万円になるので注意が必要なわけです。

また、金融機関によっては「諸費用を用意できない」ことが他の項目の審査と総合評価されて審査に落ちる可能性がありますし、金利に幅がある大手銀行の住宅ローンの場合、適用される金利が高くなってしまう要因にもなります。

手元資金を減らさずに住宅ローンを借り換えられるという大きなメリットがある借り換え手数料の上乗せ借り入れですが、このような注意点があることは頭の片隅に置いておくようにしましょう。

住宅ローン借り換え手数料が無料もしくは安い金融機関は？

続いて、各社の住宅ローン借り換え手数料や保証料を一覧化してみました。保証料が無料だったり手数料が固定だったり大きな違いがあることがわかると思います。

事務手数料（税込）	保証料	団信保険料	2,000万円の場合（税込）	4,000万円の場合（税込）
44,000円	不要	無料	44,000円	44,000円
2.20% （手数料定率型）	不要	無料	440,000円	880,000円
2.20%※2	不要	無料	440,000円	880,000円
2.20%	不要	無料	440,000円	880,000円
33,000円	約2%程度	無料	約43万円	約83万円

※団信保険料・保証料は目安。特に保証料はかなり大きな幅が設定されている点に注意が必要(保証料が必用な住宅ローンの場合、記載内容から大きく増加する可能性があります)です。
※2,000万円は借入期間20年、4,000万円は借入期間30年を前提としています。
※SBI新生銀行は安心パック利用時、イオン銀行は手数料定率の場合。