2019-10-07更新

住宅ローン・フラット35のフルローンは無謀？おトクに活用する方法とは？

(このコラムは住宅ローンの借り換えではなく新規借り入れ時に関するコラムです)

住宅ローンのフルローンとは？

一般的にフルローンと言うと、不動産投資や不動産や自動車などの購入に必要な資金”全額”を金融機関からの借り入れることをいいます。住宅ローンでは、頭金・自己資金無しでマイホームを購入することをフルローンと言います。フルローンで住宅ローンを借り入れる場合、マイホームの価格＝住宅ローンの借入額です。

なお、最近は住宅購入時にかかる不動産会社への仲介手数料や事務手数料・印紙代などの諸費用を含めて住宅ローンとして借りることができる商品もたくさん登場しています。2018年4月からはフラット35も制度が変更されて諸費用も借入可能になっています。

これらはフルローンどころか、マイホームの価格よりも大きな金額を借りることになるオーバーローンと表現することもできます。

フルローンは無謀？

前述のようにオーバーローンも登場しているほどなので、最近はフルローンで住宅ローンを借りている人は確実に増えています。一昔前のように住宅ローンの金利が3%や4%の時代だとフルローンは無謀というのもうなずけますが、低金利が続き、住宅ローン減税もありますのでフルローンで住宅ローンを借りることは無謀でもなんでもありません。

もちろん、頭金・自己資金を用意することは住宅ローン借り入れ後の住宅ローンの返済負担は軽減されるので可能な限り用意した方が良いのは言うまでもありませんが。

ただし、注意が必要なのは住宅ローンによっては「フルローンの人」と「自己資金・頭金を準備できる人」で住宅ローンの金利が違うことです。

頭金の有無で適用される金利が変わる代表的な住宅ローンはフラット35です。フラット35のように明確に金利の違いを公表しているケースはまだマシですがメガバンクや地銀のように「適用する金利に幅を持たせて審査で決定する」というような方法で頭金を準備できない人の金利を銀行の判断で高くできるようにしているケースもあります。

いずれにせよ、注意しなければならない点はありますがフルローンで住宅ローンを借り入れることは十分可能です。

フラット35をフルローンでおトクに利用する方法とは？

フラット35は金融機関によって金利が異なりますが、それよりも大きいのが「頭金の有無(融資率)」による金利差です。

フラット35の金利(2019年10月の最低金利)

2019年10月にフラット35の制度改正があり、頭金の有無の金利差は年0.26%まで（それまでの金利差は年0.44%もありました）になりましたが、0.26%になったとしても大きな金利差です。(借り換えの場合は頭金10%以上と同じ金利が適用されます)

続いて、この金利差は住宅ローンの総返済額にどれだけ影響があるかを実際に確認してみましょう。

フラット35による返済シミュレーション

住宅の価格：3,000万円

住宅ローンの借入期間：35年

頭金の有無で約220万円も住宅購入費用の合計額が違ってくることがわかります。フラット35だけでフルローンで利用すると総返済額が大幅に増加してしまうということですね。あたり前の結果ですが。

”そんなの知っている”、”頭金があった方が良いのも知っている”、”頭金を用意できるのであれば最初からそうしている”、と言われてしまいそうですがここからが本題です。

頭金を用意せずにフラット35の金利を下げる方法

ここから、頭金を用意せずにフラット35を融資率90%以下の金利で借り入れる方法を紹介したいと思います。

フラット35はあくまでも融資率で金利が決まります。フラット35は住宅の価格の90%未満にして残りの10%を他のローンで借りることができればフラット35の融資率の条件を満たすことができます。

これは怪しい裏技などでもなんでもなく、フラット35の弱点を補うフラット35パッケージローン徹底比較という記事でも解説している不足する自己資金の10%部分を別のローンを利用するだけです。

「フラット35パッケージローン」は、フラット35を利用する時に10%以上の自己資金を用意できない人が、フラット35の融資率90%未満の金利で借り入れられるように用意されている専用のローンです。フラット35を取り扱うほとんどの金融機関で提供されていていますが、フラット35パッケージローンは金融機関で手数料・金利に大きな違いがあります。

フラット35パッケージローンの手数料・金利比較

※金利は2019年10月。当サイト調べ。

このパッケージローンを利用して、先ほどの返済金額のシミュレーション表の自己資金部分にあたる300万円部分を借り入れた場合の手数料＋総返済額の合計は以下です。

フラット35パッケージローンの返済試算・シミュレーション

※借入金額300万円、借入期間35年、元利均等返済で試算。シミュレーションは当サイトによる。正確性については万全を尽くしていますが、必ず各社公式サイトで確認してください。

パッケージローンの総費用では楽天銀行がダントツに少ないのがわかります。続いて、フラット35＋フラット35パッケージローンの合計額で比較してみましょう。

フラット35＋フラット35パッケージローン利用で比較

※金額は概算。フルローンは2019年10月の最低金利である1.370%、事務手数料は標準的な2.20%として計算。

パッケージローンの利用で100万円以上も節約可能

全額をフラット35で借り入れる場合と比べて、パッケージローンの利用する場合200万円以上も節約できることがわかります。（楽天銀行の場合）。

楽天銀行のフラット35は自己資金が不足している人がフラット35を利用しようとしたときの最有力候補になるというわけです。これは実際にシミュレーションしてみないとなかなか気づくことができないと思います。

まとめ。フラット35を利用したフルローンをオトクに利用する方法は？

フラット35を利用するものの、自己資金の準備が難しい場合は、フラット35の金利が高くならないようにパッケージローンの利用を必ず考えることになります。従って、フラット35だけで比較するのではなく、パッケージローンの手数料・金利水準もしっかり比較することが重要だということがわかりました。今回の比較により楽天銀行の固定と変動を併用するパッケージローンでコストが大きく異なることが分かりましたね。

フラット35をフルローンで利用することを考えている人は、必ずフラット35＋フラット35パッケージローンを合算して比較すること。

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