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住宅ローン(変動金利)の5年ルールと125%ルールとは?

住宅ローンの変動金利を検討・利用している人は理解したい「5年ルール」と「125%ルール」

日本の住宅ローン業界では変動金利の住宅ローンを利用する人が非常に高いシェアを維持しています。以下は国土交通省が毎年公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書(平成28年度版)」に記載されている住宅ローンの金利タイプ別の割合を示したものですが、直近5年間、変動金利の住宅ローンを利用した人が基本的に50%を超えていることがわかります。

 

(おさらい)変動金利の住宅ローンのメリットとデメリット(リスク)とは?

住宅ローンの変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」を理解する前に、住宅ローンの変動金利のメリットとデメリットをおさらいしておきましょう。

変動金利のメリット

金利が低い(ので利息の支払いが少なく、元本の返済ペースがはやい)

変動金利のデメリット

金利が上昇する可能性がある(ので将来、返済額が増えてしまう可能性がある)

 

変動金利タイプの住宅ローンのメリットとデメリットは極めてシンプルです。ただし、実際に金利が上昇した時に毎月の返済額や総返済額はどのように変化していくのか?を正しく理解するには「5年ルール」と「125%ルール」という2つのルールを知っておかなければなりません。

ちなみに金融機関によっては、今回説明する「5年ルール」と「125%ルール」を採用していない銀行もいくつか存在しています。(このルールを採用している銀行・していない銀行はこのコラムの後半で紹介したいと思います。)

 

住宅ローンの5年ルールとは?

住宅ローンの5年ルールとは「住宅ローンの金利は変わるものの、毎月の返済額は最大5年間変わらない」というルールです。通常、住宅ローンの変動金利は半年ごとに見直されています。見直されると言っても実質は金利を「引き上げるか」「据え置くか」を銀行が判断することになりますが、5年ルールを採用している住宅ローンの場合(普通の住宅ローンの場合)、半年ごとの金利見直しで金利が上昇しても最大で5年間の毎月の返済額が変わりません。

 

「金利が変わったのに毎月の返済額が変わらない」というのはどのような状態になっているのでしょうか?まず、住宅ローンの毎月の返済額は「元本の返済」と「利息の返済」にわかれています。例えば、毎月8万円を返済していても、住宅ローンの借入元本が毎月8万円減るわけではありません。例えば、「元本返済は5万円」で「利息返済が3万円」と言う内訳になっているわけです。この例の場合、住宅ローンの借入元本は毎月5万円ずつ減っていることになります。

金利が変われば、当然利息が変わるものですが、「金利が変わったのに毎月の返済額が変わらない」という状態は、毎月の返済額の総額を変えないために、「毎月の返済額の内訳」を変えることでコントロールされていきます。

金利は上昇しているわけですから、支払わなければならない利息は増えていることになります。従って、例えば、総額8万円の返済金額の内訳が「元本返済を4.5万円」と「利息返済を3.5万円」と言うように、毎月の返済額の合計を変えないように調整されるわけです。これは、元本の返済スピードを遅らせる調整がおこなわれていると言い換えることもできます。

 

つまり、「変動金利の5年ルール」とは、「金利があげても、5年間の毎月の返済額はそのままにしておくよ。でも、利息は増えるから利息を優先して返済してね」というルールと言い換えることができます。

 

ここまでを理解すると「5年ルール」のメリットとデメリットが予想できてくると思います。

 

5年ルールのメリット

住宅ローンの金利が上昇したことを知ってから、実際に毎月の返済額が増えるまで最大で5年間の時間的な猶予があるため毎月の返済額の増加に備えることができる(変動金利のデメリットのインパクトの軽減効果)。

5年ルールのデメリット

毎月の元本の返済ペースが強制的に遅くなる(その分を5年経過した後にカバーしていかなければならない)。

 

住宅ローンの125%ルールとは?

続いて「125%ルール」について説明します。125%ルールとは先ほどの5年ルールの中にも登場する「5年ごとに行われる”毎月の返済額の見直し”で、見直し後の返済額はこれまでの返済金額×125%までに制限しますよ」というルールです。

これも先ほどの事例の続きで考えてみましょう。これまで毎月8万円を返済していた人の返済額は8万円の125%は10万円です。つまり、5年後に返済額があがったとしても10万円より増えることはありません。

多少の金利上昇であればこのルールの上限に抵触することはありませんが、万が一大きく金利が上昇してしまった場合、5年ルールと同じように「利息の返済」が最優先されます。従って、返済額が見直されて、毎月の返済額が10万円に増加していても、その内訳が「元本返済が4万円」で「利息返済が6万円」となり、毎月の返済額が増えているにも関わらず元本の返済ペースが今までよりも遅くなってしまっていると言った状況になる可能性があります。

 

125%ルールのメリット

5年後の返済額見直し時の行われる返済額増加に上限が定められているため比較的計画が立てやすい。

125%ルールのデメリット

毎月の返済額という観点だけでは安心感があるが、本来は返済しなければならない元本を返済していないだけなので問題を先送り。さらに5年後の返済額の見直し後に元本の返済遅れをカバーしていかなければならない。

 

5年ルールと125%ルールのまとめ

金利が変動するリスクのある「変動金利タイプ」の住宅ローンにおける「毎月の返済額」の急激な増加を緩和するためのルールがこの5年ルールと125%ルールということになります。ありがたいルールのように見えますが、金利自体は半年ごとに見直されることは変わりませんので、総返済額が減るわけではありません。総返済額に関して言えば、元本返済を先送りにしていので、総返済額が増加してしまうというデメリットがあります。ちなみに、本当に急激に金利が上昇した場合、35年たっても住宅ローンの返済が終わらないというリスクもあります。

 

金融関係の有識者の中でも意見が分かれるこの2つのルール、当サイトでは基本的に5年ルールや125%ルールは有っても無くても大差はないと考えています。

そもそも、将来的な金利上昇に備えたいのであれば固定金利タイプの住宅ローンを選ぶべきですし、変動金利を選ぶということは金利上昇のリスクをとるということなので、このルールの有無に関わらず心と家計の備えをしておく必要があるのは変わりません。ただし、「ご自身が利用している変動金利」や「これから利用しようとしている変動金利」の住宅ローンにこのルールがあるかどうかは把握しておくと良いでしょう。

 

5年ルールと125%ルールを採用していない住宅ローンは?

基本的に日本の住宅ローンの大半はこの2つのルールを採用しており、比較的新しい住宅ローンの一部がこのルールを採用していません。このルールがある場合、「各金融機関から受け取る商品説明書」や「約款・規約」などに記載されていますので、確認しておくようにしましょう。

 

5年ルールと125%ルールを採用していない住宅ローンの主な例

・新生銀行

・ソニー銀行

住信SBIネット銀行じぶん銀行、楽天銀行と言った新しく登場した住宅ローンでもこの2つのルールは採用されています。

一時、このルールは時代遅れと言われていましたが、そんなことはなさそうです。ちなみに新生銀行の住宅ローンの変動金利は半年後に金利が上昇することが確定してしまう商品性なので利用者はほとんどいないと予想できます。そのため、実質的にはソニー銀行の住宅ローンの変動金利を検討している人ぐらいが注意する対象になると思います。ソニー銀行の住宅ローン(変動金利)にはこの2つのルールがないということを理解しておくようにすると良いでしょう。

 

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