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住宅ローン・フラット35のフルローンは無謀?おトクに活用する方法とは?

(このコラムは住宅ローンの借り換えではなく新規借り入れ時に関するコラムです)

住宅ローンのフルローンとは?

一般的にフルローンと言うと、不動産投資や不動産や自動車などの購入に必要な資金”全額”を金融機関からの借り入れることをいいます。住宅ローンでは、頭金・自己資金無しでマイホームを購入することをフルローンと呼んでいます。フルローンで住宅ローンを借り入れる場合、マイホームの価格=住宅ローンの借入額です。

最近は、住宅購入時にかかる不動産会社への仲介手数料や事務手数料・印紙代などの諸費用を含めて借り入れることができるを認めている金融機関も登場しています。2018年4月からはフラット35も制度が変更されて諸費用も借入可能になっています。

これはマイホームの価格よりも大きな金額を借りることになってしまいますので、オーバーローンと呼ばれることもあります。(例えば、楽天銀行の金利選択型住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンじぶん銀行の住宅ローンなどで取り扱っています)

 

フルローンは利用しない方が良い?

最近はフルローンで住宅ローンを借りている人は増えています。とはいっても、周囲の誰に相談してもマイホーム購入時は自己資金・頭金を一定以上用意することをおすすめされるはずです。もっとも、頭金・自己資金を用意することは住宅ローン借り入れ後の住宅ローンの返済負担は軽減されるのは間違いないですし、住宅ローンの審査上も有利に働きますので当然とも言えます。

また、特に注意しなければならないのが、住宅ローンによっては「フルローンの人」と「自己資金・頭金を準備できる人」で住宅ローンの金利が違うことです。

頭金の有無で適用される金利が変わる代表的な住宅ローンはフラット35。フラット35のように明確に金利の違いを公表しているケースもあれば、メガバンクや地銀のように「適用する金利に幅を持たせて審査で決定する」というようなやり方をしている金融機関も多くあります。

 

このように注意しなければならない点もありますし、「頭金を用意するほうが良い」のは言うまでもありませんが、フルローンで住宅ローンを借り入れることは十分可能です。むしろ、最近はフルローン利用者の割合は増加傾向にあります。

 

フラット35をフルローンでおトクに利用する方法とは?

先ほど触れましたがフラット35は金融機関によって金利が異なると同時に「頭金の有無(融資率)」で適用される金利が変わります。しかもこの金利差はかなり大きいので注意が必要です。

フラット35の金利(2018年5月の最低金利)

 

融資率90%以下

(頭金10%以上)

融資率90%超

(頭金10%未満)

フルローン

フラット35 1.35% 1.79%

 

上記の通り、頭金の有無による金利差は年0.44%もあります。0.44%はかなりの金利差です。(借り換えの場合は頭金10%以上と同じ金利が適用されます)

 

まず、この金利差が住宅ローンの総返済額にどれだけ影響があるかを実際に確認してみましょう。

 

フラット35による返済シミュレーション

住宅の価格:3,000万円

住宅ローンの借入期間:35年

 

頭金300万円の場合

頭金なし(フルローン)の場合

住宅価格

3,000万円

3,000万円

金利 1.35% 1.79%
頭金 300万円 0円
借入金額 2,700万円 3,000円
総返済額

約3,400万円

(毎月の返済額:約81,000円)

約4,052万円

(毎月の返済額:約96,500円)

頭金+総返済額

約3,700万円

約4,052万円

 

頭金の有無で300万円以上も住宅購入費用の合計額が違ってくることがわかります。つまり、フラット35をフルローンで利用すると総返済額が大幅に増加してしまうわけです。”そんなの知っている”、”頭金があった方が良いのも知っている”。

 

そもそも、”頭金を用意できるのであれば最初からそうしている”、と言われてしまいそうですがここからが本題です。

 

頭金を用意せずにフラット35の金利を下げる方法

ここから、頭金を用意せずにフラット35を融資率90%以下の金利で借り入れる方法を紹介したいと思います。別に怪しい裏技などでもなんでもなく、フラット35の弱点を補うフラット35パッケージローン徹底比較という記事でも解説している10%部分を別のローンを利用するだけです。

「フラット35パッケージローン」と呼ばれるこの商品は、フラット35を利用する時に10%以上の自己資金を用意できない人が、フラット35の融資率90%未満の金利で借り入れられるように用意されている商品です。フラット35を取り扱うほとんどの金融機関で提供されており、フラット35パッケージローンは金融機関毎に手数料・金利に大きな違いがあります。

フラット35パッケージローンの手数料・金利比較(2018年5月金利)

金融機関名 商品名 事務手数料 金利(変動金利)
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 無料 2.725%
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 融資金額の2.16%(税込) 1.400%
楽天銀行 固定と変動

融資金額の1.08%(税込)

※最低10万8,000円(税込)

1.577%
アルヒ ARUHIフラット35α 融資金額の2.16%(税込) 2.895%
優良住宅ローン プラスワン

5万4000円(税込)

2.725%

このパッケージローンを利用して、先ほどの返済金額のシミュレーション表の自己資金部分にあたる300万円部分を借り入れた場合の手数料+総返済額の合計は以下です。

 

フラット35パッケージローンの返済試算・シミュレーション

金融機関名 商品名 事務手数料 元本+利息 合計額
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 0円 4,657,473円 4,657,473円
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 64,800円 3,796,261円 3,861,061円
楽天銀行 固定と変動

108,000円

3,905,366円 4,013,366円
アルヒ ARUHIフラット35α 64,800円 4,775,347円 4,840,147円
優良住宅ローン プラスワン

54,000円

4,657,473円 4,711,473円

※シミュレーションは当サイトによる。正確性については万全を尽くしていますが、必ず各社公式サイトで確認してください。借入金額300万円、借入期間35年、元利均等返済で試算。

パッケージローンの総費用では住信SBIネット銀行楽天銀行がダントツに少ないのがわかります。続いて、フラット35+フラット35パッケージローンの合計額で比較してみましょう。

フラット35+フラット35パッケージローン利用で比較

   

フラット35

(フルローン)

楽天銀行 アルヒ 住信SBIネット銀行
フラット35 借入金額 3,000万円 2,700万円 2,700万円 2,700万円
事務手数料 65万円 29万円 29万円 58万円
返済額(元金+利息) 4,052万円 3,400万円 3,400万円 3,400万円
費用小計 4,117万円 3,429万円 3,429万円 3,458万円
パッケージローン 借入金額 0円 300万円 300万円 300万円
事務手数料 0円 10.8万円 6.5万円 6.5万円
返済額(元金+利息) 0円 391万円 478万円 379万円
費用小計 0円 401万円 484万円 386万円
合計 総合計 4,117万円 3,830万円 3,913万円 3,844万円

※フルローンは2018年1月の最低金利である1.80%、事務手数料は標準的な2.16%として計算

※楽天銀行・アルヒの事務手数料は融資額×1.08%を利用。

 

パッケージローンの利用で200万円以上も節約

全額をフラット35で借り入れる場合と比べて、パッケージローンの利用する場合200万円以上も節約できることがわかります今回のシミュレーションのケースでは、楽天銀行⇒住信SBIネット銀行⇒アルヒの順で総返済額が少なくなっていますね。

正直、住信SBIネット銀行のフラット35には驚きました。楽天銀行より事務手数料が2倍も高いので住信SBIネット銀行のフラット35を選ぶ理由はあまりないという考えは大きな間違いでした。フラット35の事務手数料部分では楽天銀行・アルヒの1.08%の2倍の2.16%の手数料ですが、パッケージローンの手数料・金利が非常に有利なため、総費用合計ではアルヒよりも少なく、楽天銀行のフラット35と比較しても10万円程度の総費用の差まで縮めています。住信SBIネット銀行のフラット35は自己資金が不足している人がフラット35を利用しようとしたときの最有力候補になるというわけです。これは実際にシミュレーションしてみないとなかなか気づくことができないと思います。

 

まとめ。フラット35を利用したフルローンをオトクに利用する方法は?

フラット35を利用するものの、自己資金の準備が難しい場合は、フラット35の金利が高くならないようにパッケージローンの利用を必ず考えることになります。従って、フラット35だけで比較するのではなく、パッケージローンの手数料・金利水準もしっかり比較することが重要だということがわかりました。例えば、住信SBIネット銀行のフラット35がここまでおトクなフラット35を提供していることは今回のようにトータルで比較しなければ気づかないで終わっていたかもしれません。

 

フラット35をフルローンで利用することを考えている人は、必ずフラット35+フラット35パッケージローンを合算して比較すること。

 

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