フラット35の金利推移と最新動向【2026年6月】3％超えと今後の見通し

2026年6月15日更新

この特集ページでは、最新の【フラット35】の金利と、その背景にある機構債・長期金利の動向、さらに過去の金利推移をまとめています。2026年6月の【フラット35】（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最低金利は年3.21％となり、現行制度（2017年10月）以降ではじめて3％を超えました。借り換え・新規借入を検討中の方は、最新の金利動向に十分ご注意ください。

それでは2026年6月の【フラット35】の金利と、その背景を確認していきましょう。

フラット35の重要指標：住宅金融支援機構債券の発行条件

まず、今回発表された最新の住宅金融支援機構の住宅金融支援機構債券（第229回機構債券）の発行条件は以下の通りです。

※フラット35という制度の仕組み上、毎月のフラット35の金利は最新の住宅金融支援機構の債券利回りとほぼ連動して推移する、と覚えておきましょう。

住宅金融支援機構債券に影響する長期金利の動向は？

住宅金融支援機構がこの債券の利率やフラット35の金利を決定する時の基準データとされているのが長期金利（10年もの国債利回り）などの市場金利です。この長期金利が基本的に固定金利タイプの住宅ローンの金利の推移に大きな影響を与えていると考えておくようにしてください。

長期金利（10年もの国債の利回り）はこの1年で大きく上昇しました。2026年5月中旬には一時2.8％前後と約29年半ぶりの高水準を付け、5月末時点でも2.6％台で推移しています。

かつての日本は長期金利がほぼ0％近辺で推移する超低金利が続いていましたが、2024年以降の日銀の金融政策の正常化を背景に上昇が続き、2026年に入ってからは2％台に定着しています。全期間固定金利型の【フラット35】も、この長期金利の上昇に連動して上昇局面に入っています。

それでは、2026年6月の【フラット35】の金利を確認していきましょう。

2026年6月のフラット35・フラット20の金利（確定）

【フラット35】の金利は、上記の住宅金融支援機構が発行する債券（機構債）の表面利率と連動して毎月決まります。2026年6月は機構債の表面利率が前回から0.35ポイント上昇したことを受け、【フラット35】の金利も前月から0.50ポイント上昇しました。

2026年6月に確定した【フラット35】・【フラット20】の最低金利（新機構団信付き・自己資金10％以上＝融資率9割以下）は以下のとおりです。

フラット20・35の金利（2026年6月・確定）

※上記は住宅金融支援機構が公表する【フラット35】等の最低金利（新機構団信付き・自己資金10％以上＝融資率9割以下／2026年6月適用分）です。「団信加入なし」は機構団信に加入しない場合で、おおむね年0.2％の引き下げとなります。実際の金利は販売する金融機関により異なり、最低水準で取り扱う金融機関にアルヒなどがあります。

フラット20の金利推移

※下表は2017年10月〜2024年12月の【フラット20】金利の推移（履歴）です。2025年以降の最新の金利・動向は、本ページ上部をご確認ください。

続いて、過去の金利推移をまとめて確認しておきましょう。フラット35は2017年10月の制度改正で団信の保険料が金利に含まれるようになりました。それまでの制度では団信保険料は別途年払いする必要がありましたので、商品性がかなり改善されています。（ちなみにフラット35では団信に必ず加入しなければいけないわけでは有りません。健康上の理由などで団信に加入できない場合には団信なしのプランを選択できます。また、団信なしを選択した場合金利の引き下げがありますので月々の支払いを抑えることができます。一方で、万が一のときの保障もなくなってしまうわけですから、返済額を抑える事ができるからと言って安易に団信なしを選択せずに、しっかりとリスクを考えた上で検討するようにしましょう。）

制度が違う2017年9月より前の金利と比べてもわかりにくいので、ここでは2017年10月以降のフラット20の金利推移を掲載しています。（フラット20は借り換え時に活躍することが多いため参考情報として金利推移を記録しています）

※この金利は自己資金10%以上のフラット20・フラット35の最低水準の金利推移を示したものです。フラット35は販売する金融機関により金利が異なりますので、提示される金利が上記と異なる金融機関は数多く存在しています。毎月、最低金利水準で販売している金融機関にアルヒなどがあります。

フラット35の仕組み

フラット35を取り扱い金融機関の楽天銀行のホームページにフラット35の仕組みが紹介されています。このフラット35の金利予想で活用している住宅金融支援機構債券は下記の図で言う「MBS」です。フラット35利用者から受け取る利息は最終的にはこの債券を購入する投資家が受け取ることになります。(そのほかに、販売会社の収益や住宅金融支援機構の人件費などの運営費用に充てられます)

債券の利回り＝投資家に支払う利息となりますので、MBS(住宅金融支援機構債券)の利回りをチェックすることで翌月のフラット35の金利が予想できる、というわけです。

フラット35選びのポイント

フラット35を申し込むことができる金融機関は300社以上あります。それぞれの金融機関ごとに提示される金利や手数料は異なりますが、利用条件や審査基準などは住宅金融支援機構の定めるもので共通化されています。つまり、とある企業でフラット35の審査に通っていれば他の金融機関を経由しても審査に通過できると言えますし、その逆も同様です。

フラット35の手数料や金利は取扱い企業(販売会社)が戦略的に決定することになります。採算性(企業としての利益率)を考えつつ、手数料や金利が多少高くても、不動産会社との提携や店舗数などの営業力で勝負する金融機関もありますし、運営コストを抑えて低金利・低手数料の商品性で勝負する金融機関も存在しています。

フラット35に力を入れている金融機関として、アルヒ、楽天銀行、住信SBIネット銀行などが挙げられます。アルヒはこれまでの豊富な経験知と全国にある店舗網を活かした相談のしやすさなどをウリにしていると言えますし、楽天銀行は低コストで利用者還元にこだわっていると言えます。また、最後発と言える住信SBIネット銀行は独自の疾病保障を無料でセットできるフラット35を提供して独自色を出そうとしています。

また一方で、商品性や戦略などは何年も変えずにお店に来店した人に提案しているだけの金融機関や、不動産会社との太い連携で手数料・金利が良いとは言えない状態で営業ルートの力に頼っているとも思える金融機関が多数あります。

同じ審査基準で同じ住宅ローンを利用するのであれば、低金利・低コスト・充実したオプションサービス・相談のしやすさや安心感のいずれかをしっかりと満たしてくれる金融機関に申し込むことが後悔しないフラット35選びのコツです。そういった意味でフラット35の実績が豊富な金融機関で申し込みをするというのも選択肢の一つになるでしょう。

フラット35と変動金利との金利差は拡大

フラット35の金利はかなり上昇してしまっていますが、変動金利タイプの住宅ローンの金利は何カ月も連続で据え置きが続いているような状況なので、変動金利タイプと固定金利タイプの住宅ローンの金利差は大きく拡大しています。

以下はフラット35を代表して毎月フラット35最低金利で提供しているSBIアルヒと低金利の住宅ローンの代表格とも言える主要ネット銀行2社の変動金利タイプの金利比較の推移です。

一般的に「短期金利(≒住宅ローンの変動金利)」は「長期金利(≒住宅ローンの固定金利)」の金利上昇を追いかける形で上昇していくと言われていますので、それぞれの金利がどのような推移になるのかは注視したいところですが、変動金利タイプの住宅ローンはむしろ低下しているような状況で上昇の気配はありません。

※ARUHIのフラット35の金利は自己資金10%以上の場合。

※固定金利タイプと変動金利タイプの住宅ローンは借り入れ後の金利上昇リスクが異なる点に注意して比較してください。

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