2026-06-19更新

住宅ローンの初期費用・諸費用を徹底比較｜保証料・事務手数料・団信

2026年6月更新

住宅ローン選びで最も重要なのは「金利を比較すること」ですが、「将来への備え（疾病保障など）」「借り入れ・借り換え後の利便性」など、比較しておきたいポイントは金利以外にも数多くあります。なかでも見落とされがちなのが「初期費用・諸費用」です。借り換えの損得を判断するうえでも、諸費用の大きさは結果を左右します。

この特集ページでは、住宅ローンを検討するときの重要な比較ポイントの1つである「住宅ローンの初期費用・諸費用」について、人気の住宅ローンを比較していきます。

住宅ローンの初期費用・諸費用とは？

最初に、代表的な住宅ローンの初期費用・諸費用を確認しておきましょう。マイホームの価値や借入金額により異なりますが、イメージをつかんでいただけるよう、3,000万〜4,000万円程度の住宅を購入した際にかかる費用をまとめました。精緻な金額ではありませんので、あくまで参考値としてご覧ください。

住宅ローンの初期費用・諸費用は数十万円台後半（借入残高や選ぶ住宅ローンによっては100万円以上）が目安です。これに加え、住宅購入時には不動産仲介会社への手数料なども必要になります。さらに、契約後の返済計画を考えるとできるだけ自己資金（頭金）も用意しておきたいので、初期費用・諸費用はできるだけ少ない方が望ましいのは言うまでもありません。

それでは、住宅ローンの初期費用・諸費用の代表である「保証料」「事務手数料」「団信保険料」を順に確認していきましょう。初期費用として大きな金額になるのは、この3つです。金融機関（住宅ローンの種類）によって取り扱いが大きく異なるため、ここの差が総コストを左右します。

住宅ローンの主な費用①　保証料

メガバンクや地方銀行など歴史のある住宅ローンで必要になりやすいのが保証料です。保証料の仕組みや役割について詳しくはこちらの記事も参考にしてください。

保証料は「借入金額」と「借入期間」から算出され、支払い方法は「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の2つから選べます。「一括前払い方式」は契約時にまとめて支払う方式で、この場合は初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選ぶと契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の返済に上乗せする形で借入期間中ずっと支払い続けます。

「一括前払い方式」では1,000万円あたり20万円前後（条件や銀行の判断で変わります）が目安です。「分割後払い方式」では金利に年0.2％を上乗せする形が一般的で、1,000万円を35年で借りた場合、0.2％はおおよそ35万円程度の利息増に相当します。トータルの負担では「一括前払い方式」の方が少なく済むケースが多いため、基本的には一括前払い方式が選びやすい方法です。

一括前払い方式を選んだ場合は、借入金額×2％程度の保証料を初期費用として用意することになります。

住宅ローンの主な費用②　事務手数料

事務手数料は、メガバンクや地方銀行の保証料型の住宅ローンではかからないことが多い費用です（厳密には保証会社の事務手数料として数万円程度かかります）。保証料が無料の住宅ローンがSBI新生銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）、auじぶん銀行などで広がるとともに、保証料の代わりに事務手数料がかかる住宅ローンが多く登場しました。

事務手数料は、「金額が固定されているタイプ（定額型）」と「借入金額で決まるタイプ（定率型）」に分かれます。定額型は比較的安く済み、定率型は借入金額に応じて高額になりやすい傾向があります。

事務手数料が固定（定額型）の代表がSBI新生銀行や楽天銀行(金利選択型)、定率型の代表がPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）、auじぶん銀行、さらにフラット35（楽天銀行）です。SBI新生銀行は事務手数料が分かりやすい定額型を選べるため、諸費用を抑えやすい点が特徴で、諸費用重視の方の選択肢になります（具体的な手数料は商品・時期で異なるため公式でご確認ください）。

定率型の場合は、借入金額に2.20％（税込）をかけた金額が事務手数料の目安になりますので、「保証料の一括前払い方式」と同程度と考えておきましょう。

住宅ローンの主な費用③　団信保険料

民間銀行の住宅ローンでは団信保険料は銀行負担（金利に含まれる）である一方、フラット35はかつて団信保険料を別途負担する必要がありました。しかし2017年10月の申し込み分から、フラット35でも団信保険料が金利に含まれるようになり、一般的な住宅ローンであれば団信保険料を別途用意する必要はなくなりました。

なお、民間銀行の住宅ローンは団信加入が必須ですが、フラット35は団信加入が任意です。フラット35で団信に加入しない場合は、借入金利が年0.2％引き下げられます（住宅金融支援機構）。健康上の理由などで団信に加入しにくい方でも利用しやすい仕組みです。

住宅ローンの初期費用・諸費用を比較

ここで、主要な住宅ローンの諸費用を全般的に確認しておきましょう。

	事務手数料 （税込）	保証料	団信保険料	2,000万円の場合 （税込）	4,000万円の場合 （税込）
	44,000円	不要	無料	44,000円	44,000円
	2.20% （手数料定率型）	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%※2	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%	不要	無料	440,000円	880,000円
	33,000円	約2%程度	無料	約43万円	約83万円

初期費用だけで住宅ローンを選ぶのは得策ではありませんが、手元資金を減らさずに借りたいと考えたときには初期費用の金額が重要になります。とくに借り換えでは、諸費用を上回るだけの金利差・返済額削減があるか（損益分岐）を必ず確認しましょう。

住宅ローンによってこうした違いがあることを念頭に置きながら、各社を比較してください。

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