公開日:2026年7月4日

SBIアルヒ スーパーフラット借換のメリット・デメリットを解説

通常のフラット35より低い金利で借りられる「スーパーフラット」は、もともと新規借入時にしか対応していませんでしたが、2018年4月に借り換え専用の「スーパーフラット借換」の取り扱いが始まりました。ここでは、この「スーパーフラット借換」が通常のフラット35への借り換えとどう違うのかを、借り換えで得をするかどうかの目線で解説します。

スーパーフラット借換は借り換え専用の「保証型」のフラット35

フラット35は300社を超える金融機関が取り扱っていますが、その多くは「買取型」と呼ばれる商品です。

スーパーフラット借換のメリット・デメリットを理解するには、このフラット35の「買取型」と「保証型」の違いを少しだけ押さえておく必要があります。

保証型のフラット35を新規で取り扱う金融機関は、SBIアルヒ・住信SBIネット銀行などごく少数に限られます（最新の取扱状況は各社公式でご確認ください）。全国区で積極的に提供されている保証型のフラット35は、今も珍しい商品です。

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違い

金融機関が販売した住宅ローンの権利を住宅金融支援機構が買い取る仕組みを「買取型」といいます。

住宅金融支援機構はこれを担保にした証券を投資家に販売し、住宅ローン利用者に貸し出す資金を調達しています。

それに対して「保証型」は、住宅ローンを利用した人が将来返済できなくなり貸し倒れが生じた時に、住宅金融支援機構が保証する仕組みです。「買取型」に比べると「それぞれの金融機関が果たす役割が広く、住宅金融支援機構はその金融機関をサポートする側に回る」イメージです。

主従関係にたとえるなら、フラット35(買取型)は主が住宅金融支援機構で従が取扱金融機関、フラット35(保証型)は主が取扱金融機関で従が住宅金融支援機構と言えます。

スーパーフラット借換を通常のフラット35(借り換え)と比較(2026年7月時点)

買取型と保証型の違いを完全に理解する必要はありません。その仕組みの違いが、フラット35の金利などの商品性にどう影響しているのかを確認してみましょう。

金利・手数料などの比較

上記は2026年7月時点のスーパーフラット借換と通常のフラット35（買取型）を比較したものです。借入期間21年以上（団信込）で見ると、スーパーフラット借換（年2.990%）は通常のフラット35（年3.140%）より金利が低いことがわかります。一方、借入期間20年以下の通常のフラット35は年2.820%と低く、期間によって有利・不利が入れ替わる点に注意が必要です。

※１ 事務手数料の割引は、Web申込＋電子契約による1債権あたり33,000円（税込）の定額割引です（2026年3月2日～2027年3月31日）。以前あった「Web割引で事務手数料が半額（1.100%）」は現在は終了しています。最新の金利・手数料・キャンペーンは必ず公式サイトでご確認ください。

最新の金利・キャンペーン情報などはこちら

特に「団信に加入せずにフラット35を利用するケース」では、団信なしの金利引き下げがあり、条件次第でスーパーフラット借換が有利になりやすいです。ただし引き下げ幅は改定されることがあるため、団信あり・なしそれぞれの最新金利は公式サイトでご確認ください。

審査基準や融資条件の比較

※２ フラット35の借入限度額は2026年4月実行分から8,000万円から1億2,000万円に引き上げられました（住宅金融支援機構）。商品ごとの上限は最新の公式情報でご確認ください。

融資条件や審査基準に大きな違いはありません。表面的にはほとんど差がないため、審査の厳しさもおおむね同水準と考えてよいでしょう。全体としてスーパーフラット借換の方が有利な条件がそろっているぶん、細部でわずかに基準が異なる可能性はありますが、実務上は誤差の範囲と考えて差し支えありません。

審査基準や融資条件の詳細はこちらから

スーパーフラット借換のメリット・デメリット

条件が合致するなら、通常のフラット35よりスーパーフラット借換の方が有利に借りられるケースが多いですが、必ずしもそうでない場合もあります。ポイントを整理すると次のとおりです。

SBIアルヒの店舗一覧・来店予約はこちら(WEB申込みもこちら)

SBIアルヒのように保証型を積極的に取り扱う金融機関が少ないのはなぜ？

保証型のフラット35が買取型より低い金利なら、当然そちらを利用したくなります。同時に、なぜSBIアルヒのように保証型のフラット35を積極的に提供する金融機関が限られるのか、という疑問もわいてきます。銀行の場合、住宅ローンは本業の金融サービスの一つです。

住宅金融支援機構に保証だけしてもらい、大半を自社で運営しなければならないフラット35を販売するくらいなら、自社で住宅ローンを開発して販売した方が効率的です。買取型のフラット35を取り扱うメリットは、住宅金融支援機構が主体となって運営してくれるため自社の負担が少なく、資金調達・融資・リスク管理を自前で行う必要がない点にあります。

そのため、銀行が「保証型」のフラット35を取り扱うメリットは相対的に小さいと言えます。

また、規模が小さい・歴史が浅い・住宅ローンを片手間で扱っている金融機関の立場でも考えてみましょう。買取型のメリットは、大規模な組織体制を組まなくても住宅ローンを販売できる点です。保証型は自由度が高まる一方で担う範囲が広く、相応のチーム・組織を社内に持つ必要があります。

そうした体制を整えるハードルは高く、SBIアルヒは、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を提供する意義・組織力・実績を備えた数少ない金融機関の一つと言えます。

まとめ　スーパーフラット借換の評価は？

スーパーフラット借換は、通常のフラット35より金利が低く、条件を満たせばかなり魅力的な住宅ローンです。借入期間21年以上のケースなどでは、通常のフラット35よりスーパーフラット借換を利用した方がオトクになりやすいでしょう。

ただし、借入期間が20年以下＆団信ありで契約する場合は、通常のフラット35（買取型）の方が金利が低いことがあり、手数料などを含めるとこちらが有利になるケースもあります。

特に「団信なし」で長めの期間で借り換える場合は、スーパーフラット借換が有利な条件になりやすいですが、金利や割引は改定されることがあります。借り換えは金利差だけでなく諸費用まで含めた総返済額で比較し、最新の適用金利・手数料は必ず公式サイトでご確認ください。なお、フラット35（買取型）で借り換える場合の候補としては、団信の保障が手厚い住信SBIネット銀行なども選択肢に入ります。

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