2019-11-14

年収600万円・年収650万円の住宅ローン、借入限度額は？／住宅ローン減税・控除についても解説

年収600万円台は東京都など都市部で働いている男性正社員の平均年収水準です。地方と比較すると年収が高く見えますが、生活費が高い都市部でそこまで余裕のある生活ができる所得水準ではないかもしれません。

特に近年の不動産価格により勤務地に近い立地でマイホームを購入するのはかなり厳しい状況です。

不動産価格上昇を少しでもカバーできるように低金利な住宅ローンを利用するのは必須と言えるでしょう。

本ページでは年収600万円台の方のための住宅ローン審査に関する情報をまとめています。

年収600万円の住宅ローン借入限度額はいくら？

金融機関から借りれる限度額をまずは確認

まず最初に月々の返済をしていけるかという観点を無視して、金融機関からいくら借りれるのか、限度額を確認してみましょう。

算出に当たっては、一般的な金融機関では住宅ローン借入額の2％程度必要な、保証料・事務手数料が30万円と一律の事務手数料を打ち出している楽天銀行(金利選択型)の住宅ローンシミュレーションツールから借り入れ限度額を行っています。より細かい年収でシミュレーションしたい場合には下記のURLから算出を行ってください。

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

算出の結果、年収の9倍程度の借入限度額が出てきました。次にこれだけの住宅ローンを組んで返済していけるのか？という点をチェックしていきましょう。（結論的には返済できません！）

年収600万円の手取年収はどのくらい？

実際に月々の住宅ローン返済が滞りなく行っていけるか確認するために税引き後の手取年収を算出してみたいと思います。（配偶者、高校生のご子息が1名という家族構成を前提）

ざっくり、税込み年収に対し、80％程度が手取年収となっています。

年収600万円の方の手取年収は478万円、月額約40万円となっています。仮にこの手取年収から、前述の借入限度の5,656万円を借りた場合には月々の返済は約15万円となり、手取年収の40％近くの返済となります。すでにこの時点で住宅ローンの返済が厳しそうと分かりますが、マイホームを購入すると、マンションであれば管理費・修繕積み立て費、戸建ての場合修繕費が必要となり、いずれの住宅でも固定資産税が必要となります。こうしたコストを考えると住宅関連費用が手取年収の40％を超えてしまうことになり住宅ローン破綻予備軍と言っても良い状況が想定されます。

平均的な住宅ローン借入限度額はどの程度？

次に平均的な住宅ローン借入額がいくらなのかについて確認をしたいと思います。公的な住宅ローンであるフラット35を管轄する住宅金融支援機構が「民間住宅ローンの実態調査」においてこの平均値を調査をしています。調査の9項目で「返済負担率」についての調査をしており、全体の60％の方が返済負担率を20％以内（85％の方が25％以内）としています。返済負担率は年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合を示すものです。年収600万円の方であれば年間120万円の住宅ローン返済とするのが平均的ということになります。

返済負担率20％として、年収600万円、650万円、690万円の借り入れ可能額を計算してみましょう。

それぞれの年収へ楽天銀行の変動金利、楽天銀行のフラット35での借入限度額を算出してみたいと思います。

借入額の上限は変動金利を選ぶのか、固定金利を選ぶのかによってもかなりの差が出ていますね。住宅金融支援機構の調査ではここ数年は変動金利を選ぶ方が全体の60％程度となっており、変動金利の金利が今後もさほど上がらないと考えているカタが多いようです。

借入限度額の判定／2,000万円、2,500万円、3,000万円、4,500万円、5,000万円、適正はいくら？

年収600万円の住宅ローン、オススメの銀行は？

次に年収600万円の方が3,500万円の住宅ローンを変動金利で借りた際の銀行ごとの総返済額の比較をしてみたいと思います。

※金利は2019年11月適用金利

最も総額が少ないのはZホールディングス（旧ヤフー）・三井住友銀行のグループ会社でジャパンネット銀行が頭一つ抜け出していますね。その次はソニー銀行となりました。

ジャパンネット銀行には一般団信のみ付帯されており、高度障害状態および死亡時の保障がありますが、ソニー銀行には一般団信に合わせ、がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」が無料で付帯されています。

楽天銀行にはがん50％保障と精神疾患以外の病気とケガを保障する全疾病保障が無料で付帯しています。

とにかく住宅ローンを安くしたい！という方はジャパンネット銀行、数十万円の差なら疾病保障を充実させたいという方であれば楽天銀行(金利選択型)がおすすめですね。

もちろん、両行ともに住宅ローン審査に通るかは分かりませんので、まずは両行に住宅ローンの事前審査を申し込んでみましょう。

年収600万円の住宅ローン控除・減税

最後に年収600万円の方が3,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除・減税がどの程度になるのかを確認したいと思います。

住宅ローン控除・減税のポイントは納付した所得税や住民税が還付される仕組みであることです。所得税は累進課税となっており、年収が上がるほど税率が上がりますので、年収600万円あれば十分な還付が期待できます。

実際に、扶養2名（配偶者と高校生の子供1名）の場合の住宅ローン控除・減税の還付額を計算してみました。

※住民税からの住宅ローン控除・減税は課税所得の7％（136,500円）が上限となります。

3500万円の住宅ローンに対し、住宅ローン控除・減税の上限は年額35万円です。このため、年収600万円台でご家庭があると扶養控除が多くあり、税金が安く設定されているため、住宅ローン控除・減税の枠を活用しきることはできない結果となりました。

とはいえ、月間30万円前後の還付は大きなものと言ってよいでしょう。

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