公開日:2023年11月15日

フラット35から変動金利への借り換えはアリ？

今、固定金利タイプと変動金利タイプの住宅ローンの金利差が拡大したことで、フラット35（固定金利タイプ）から変動金利タイプへの住宅ローンの借り換え効果は非常に大きい状況です。

元々、フラット35のように住宅ローン借り入れ期間の金利を完全固定できる金利タイプの住宅ローンは変動金利と比較すると金利が高いですし、金利が固定されてしまっている分、金利が下がった時の恩恵が全くありません。また、近年は固定金利タイプの金利が上昇傾向にあり、変動金利タイプとの金利差が拡大しています。

もちろん、フラット35を利用していると金利の上昇を気にしなくても良いというメリットはあるのですが、借入中の人であっても金利の動向に注視して低金利になった時に借り換えにより総返済額を減らす努力をすることが望ましい住宅ローンでもあります。

この特集ページでは、フラット35を利用している人がどのような住宅ローンに借り換えを検討すべきなのかを解説していきたいと思います。

一般的に、フラット35で借り入れている人は、借り換えるときに再度フラット35を選ぶ傾向があると言われています。

理由としては、①金利上昇リスクに備えたい考えが変わらない、②住宅ローン審査の都合上フラット35以外の住宅ローンが難しいなどの理由が考えられます。その考えや事情を否定するものではありませんが、当サイトでは「フラット35から変動金利への借り換えを検討する価値は十分ある」と考えています。

まず、固定金利タイプと変動金利タイプの金利差は大きいため、借り換え効果は非常に大きくなります。３００万円以上の総返済額削減効果を得られる可能性も十分あります。

金利上昇リスクを無視していると批判されそうですし、適切な言葉ではないかもしれませんが、フラット35を利用中の人で、残債や返済までの期間がある程度ある人は、「変動金利タイプに早く借り換えて！」と言いたいぐらいです。

フラット35の金利推移(ARUHIのホームページより)

以下のように2023年に入ってフラット35の金利は上昇傾向にあることがわかります。

フラット35からフラット35への借り換え

フラット35はフラット35に借り換えることが可能ですし同じ金融機関に借り換えることも可能です。フラット35からフラット35への借り換えは商品性が同じなので安心して行えますが、フラット35からフラット35に借り換えるときのポイントは２点あります。

１点目は、フラット35の適用金利を最低金利で提示している金融機関を選ぶことです。ただ、たくさんの金融機関がフラット35最低金利で横並びなので、フラット35の借り換え先を選ぶときに「金利」は決め手にはなりません。決め手になるのは２点目の「手数料」です。最低金利でフラット35を提供している金融機関の大半は「借入金額×2.20%」の手数料がかかります。決め手になるのはこの手数料です。

手数料の比較については　フラット35の借り換え手数料を徹底比較／安い金融機関はドコ？　を一読ください。

仮に残りの返済期間が25年で2000万円のフラット35の住宅ローンを組んでいる場合、そのまま返済し続けるのと、一定の金利差がある住宅ローンに借り換えをした場合とで月々の支払いや総返済額がどうなるのか試算したものが以下の表です。

このようにこれだけ金利差があれば５００万円以上の節約になることが分かりました。

２０２３年年１１月現在、フラット３５の金利は上昇傾向ですが、変動金利タイプを提供する各銀行の住宅ローンは歴史的な低水準な金利が続いています。

フラット35から変動金利への借り換え

変動金利タイプは、フラット35の半分以下の金利で提示されるのが当たり前の状況が続いています。例えば、金利が５分の１ということは単純計算で利息も５分の１近くまで減らせるということなので、金利の低さは非常に重要なことがわかります。

結果論ですが、この１０年以上、変動金利タイプの住宅ローンは金利が上昇する気配もありませんでしたので、固定金利で住宅ローンを借り入れるよりも変動金利で借り入れた方が総返済額を抑えられていましたし、元本の返済スピードも変動金利の方がかなり早かったわけです。

仮に残りの返済期間が25年で2000万円のフラット35の住宅ローンを組んでいる場合、そのまま返済し続けるのと、変動金利への借り換えをした場合とで月々の支払いや総返済額がどうなるのか試算してみました。ここでは変動金利タイプの金利は0.457％としています。

フラット35から変動金利への切り替えということで両極端の金利タイプの比較となるので、700万円近いメリットがある計算となります。

今後の住宅ローン金利の見通しは

「人口減少」「空き家問題」「日銀の金融政策」「黒田日銀総裁の再任」など、当面住宅ローンの金利が上がりそうにない情報の方が多いのが今の日本の状況です。

もちろん、景気拡大が順調に進んだ場合金利が上昇する可能性はあります。ただし、多少の金利上昇はあっても「固定金利の住宅ローンにしておけば良かった！」と実感できるほどの金利上昇が近い将来あるかというと、その可能性は低いと考えています。

そういう考えに賛同できるようであれば、フラット35の借り換え先の候補に変動金利の住宅ローンを入れるのは決して間違いではないと思います。もちろん、当サイトは将来の金利上昇がないことを確約することはできませんし、保証もできません。この特集が１つの参考情報になれば幸いです。

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