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住宅ローン借り換えの注意点・メリット・デメリット

日本は低金利が長く続いており、住宅ローンの総返済額や毎月の返済金額を削減するために住宅ローンの借り換えを行う人が増加しています。実際、5年前~10年前では考えられなかった低い金利(変動金利では0.5%を下回り、10年固定金利でも0.6%を下回る金融機関があるほどです。それらの住宅ローンに借り換えを行うことで、数百万円単位で総返済額を削減できるメリットがありますので借り換えを行う人が増えるのも当然と言えば当然です。

それでも手続きが面倒くさいなどの理由や無関心が故に、大きな借り換えメリットがあるにも関わらず、現在借り入れている住宅ローンを放置してしまっている人が数多く存在するのも現状です。

このページをご覧いただいている人は、少なくとも「住宅ローンの借り換え」に興味をもっている皆様だと思います。住宅ローンの借り換えの第一歩は借り換えに関心を持つことです。その第一歩を踏み出したわけですから、これから続く住宅ローンの返済生活を考えてお得な住宅ローンへの借り換えをぜひ実行まで移すようにしましょう。

住宅ローンの借り換えの手続きは面倒と思われがちですが、その気になってさえしまえば2~3日準備で終わりますし、店舗に来店する必要もないどころか、郵送手続きすら不要(スマホやパソコンの画面に従って書類の写真をとってアップロードする)な住宅ローンも登場して、以前より手続きも簡素化されています。

一度申し込んでさえしまえば順を追って手続きをすすめていくだけです。

なお、住宅ローンの借り換えはメリットがあるから行うわけですが、デメリットや注意点もあります。実際に借り換え先を選ぶ際は、しっかりとデメリットや注意点も理解して自分にあった住宅ローンの借り換え先を選ぶようにしましょう

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住宅ローン借り換えのポイントとは?住宅ローン借り換えのポイントとは?

借り換えのメリット・デメリット①

まずは住宅ローンの借り換えのメリットをシミュレーション

住宅ローンの借り換えの1番の目的は総返済額を減らすことです。そのためには、当然、今利用している住宅ローンよりも借り換え先の住宅ローンの金利が低い必要があります。

注意点として、住宅ローンの借り換えにはある程度の費用がかかるという点があります。住宅ローンの借り換えは「新しく住宅ローンを借りて、今までの住宅ローンを完済すること」なので、新しく借りる住宅ローンを契約するための手数料などがかかってきます。住宅ローンの借り換えを行うにあたっては、借り入れ先に支払う手数料や登記手続きにかかる費用を考慮したうえで借り換えメリットを計算する必要があります。

住宅ローンの借り換えメリットは、「現在の住宅ローンの残高」と「残りの返済期間」と「借り換え前後の住宅ローンの金利差」の3つの要素から計算される住宅ローン返済額の軽減効果から、住宅ローンの借り換えにかかる費用を差し引くことで計算できます

例えば、「現在の住宅ローン残高:3,000万円」「残りの返済期間:25年」「住宅ローンの金利差:0.5%」の場合約180万円の住宅ローンの返済額削減効果があります。借り換えにかかる費用は住宅ローンにより異なりますが、仮に80万円の諸費用(住宅ローンの事務手数料や登記にかかる費用)がかかった場合、180万円ー60万円=120万円という計算になります。

今、変動金利の住宅ローンは0.4%台まで引き下がっていますし、借り換えで人気のある10年固定金利も0.5%~0.6%程度の水準の金利を提供している金融機関もありますので、上記の借り換えメリットを得られる人は多いでしょう。現在利用中の住宅ローンの金利が1.0%程度であれば借り換え効果は十分にあり、仮に1%未満でも借り換え効果は得られます。

借り換えのメリット・デメリット②

住宅ローンの金利以外の諸費用・手数料を確認

これまで住宅ローンを利用している皆様ならご存知だと思いますが、住宅ローンは金利以外にも様々な費用(諸費用)がかかるわけですが、この諸費用は住宅ローンによってかなり違います。
諸費用の代表格は「事務手数料」「保証料」「団信保険料」。さらに「繰上返済手数料」や「引落先金融機関口座への入出金手数料」なども長い返済期間を考えると無視できない費用です。

特に「保証料がかからない」「繰上返済手数料が無料」は、借り換え先選びの重要なポイントです。

借り換えのメリット・デメリット③

疾病保障に注目!

例えば、がんの5年生存率(がんと診断されてから5年間生存している人の割合)はどれぐらいになるかご存知でしょうか?がん生存率に関する記事でも紹介していますが、医療の発展で様々な病気の生存率や治癒率が高まっています。住宅ローンは、死亡・高度障害時に残高がゼロになる団信に加入するのが一般的でしたが、医療の発展により治癒率の上昇に対応する形で各住宅ローンが競い合っているのが「疾病保障」の分野です。
例えば、「8疾病保障」「3大疾病保障」などと呼ばれる保障サービスですね。これは、住宅ローンの返済期間中に特定の病気やケガになったときに住宅ローンの残高が保険金で支払われるサービスです。この分野での競争が進んだ結果、最近の住宅ローンには「がん保障」や「就業不能保障」「介護保障」など、将来の病気やケガに対する手厚い保障が費用負担なく付帯するようになってきています
「死亡した場合に住宅ローンの残高が無くなる」という従来型の住宅ローンの団信だけでは、今の時代にはだんだんと合わなくなってきているのです。

特に住宅ローンの借り換えを検討している人は、30代後半から40代、また50代で借り換えを考えている人もいると思います。住宅ローンを初めて借りた時から年齢を重ねた結果、各種保険の保険料も高くなってきています。最新の住宅ローンであれば、将来の病気やケガへの備え同時に行うことができるという点も大きな借り換えメリットです。
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住宅ローンの借り換えにかかるコストを確認しよう

住宅ローン借り換えのコスト

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを借りることで、そのための費用が必要になります。まずはどのような費用がかかるのかを抑えておきましょう。

現在借り入れ中の住宅ローンの全額繰上返済手数料
※無料~数万円程度(現在利用中の住宅ローン銀行により異なります)
抵当権設定、抹消手数料
数千円
司法書士報酬
6万円~10万円程度
事務手数料
42,000円〜借入額の2.16%程度まで(住宅ローンにより異なる)
保証料
無料〜金利換算で年0.2%相当(住宅ローンにより異なる)
団信保険料
無料〜金利換算で年0.2%相当(住宅ローンにより異なる)
各種税金(印紙税)
2万円程度

 

住宅ローン借り換えのメリット①

まず最初にあたり前のことからです。住宅ローン借り換えの最大のメリットは現在借り入れをしている住宅ローンより低い金利に乗り換えることで住宅ローンの総返済額を削減することにあります。総返済額を削減をすることにより毎月の住宅ローンの支払い金額を減らしたり、住宅ローン完済時期を早めたりできます。誰が最初に言い出したのかわかりませんが、金融の専門家と言われる人たちがよく口にしていた言葉に「住宅ローンの借り換えの目安は住宅ローンの残高1000万円以上、返済期間が残り10年、金利差が1%というものがあります。筆者は正直かなり無意味な言葉だと常々感じていました。特に金利差1%はいい加減すぎる目安なので忘れた方が良いでしょう。実際、金利差0.3%でも十分メリットを享受できることがあります。

 

話を最初に戻して、住宅ローンの借り換えメリットの基本は「毎月の返済額や総返済額を減らせる」です。

 

住宅ローン借り換えのメリット②

例えば、エアコンを最新技術が搭載されている最新機種に買い替えたとします。メリットは毎月の電気代を抑えられることだけ?ではありませんね。直接冷風を人間に当てないようにコントロールする機能であったり、カビやウイルスの除去、加湿や除湿などの快適性能が各段に向上しており大きなメリットだと思います。住宅ローンは目に見えない金融商品であり、わかりにくいのですが日々進化しています。今から5年前~10年前の大きな進化は「繰上返済手数料無料」「保証料無料」でした新しく参入してきた新しい銀行が、大手銀行の住宅ローンの常識を覆すように無駄なコストのかからない住宅ローンを提供してきたのです。この5年間の日本の住宅ローンの進化は、「疾病保障、ガン保障などの補償」の分野におけるサービス性の向上と言えます。従来型の住宅ローンの場合、毎月の住宅ローン金利に0.3%(コスト負担は非常に大きい)程度上乗せしないと利用できなかった疾病に対する備えである「がん疾病保障」や「8疾病保障」が無料で付帯する住宅ローンが次々と登場してきています。

それらの疾病保障はカバー範囲が広がったり、保険金支給条件が緩和されたり、交通事故などに起因するケガに対応するようになったり、年々サービス性が向上しています。現在、疾病保障を付帯していない人は、仮に住宅ローンの金利差が少ない借り換えだとしても、これらの疾病保障が付帯する住宅ローンの借り換えるだけで大きなメリットがあると言って過言ではないでしょう。さらに踏み込んで検討すれば、加入中の医療保険や生命保険を見直して家計全体を再設計することも可能です。

 

住宅ローン借り換えのメリット③

住宅ローンの金利タイプを変更して借り換えすることで、将来の住宅ローンの金利上昇に備えることも借り換えのメリットと言えます。現在の住宅ローンが変動金利で借り入れしていたり、当初(5年や10年など)の固定期間が終了して変動金利に切り替わっている(今後、切り替わる)場合、10年固定金利や全期間固定金利の住宅ローンに借り換えることで一定期間(または全期間)の金利上昇に備えることができます。特に期間選択型(当初固定型)の住宅ローンは一定期間が終了すると自動的に変動金利に切り替わる商品が多く、かつ、「金利優遇幅が少ない」ため、変動金利にも関わらず金利が高いと言う非常にリスクが高い状況に陥ってしまうことがあります。

このような場合、住宅ローンの借り換えは非常に効果的です。金利が低い時期に住宅ローン金利を固定することは低金利を享受できる期間を確定させることができるというメリットもあります。変動金利→固定金利への借り換えで金利が上昇するにも関わらず金利上昇に備えて借り換える人もいるほどなので、固定期間終了後の高い金利水準の変動金利で返済し続けることにメリットはありません。そのような場合は、そのタイミング(または早めに)借り換えを行っておくことで将来の金利上昇に備えながら金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討することは重要と言えるでしょう。

住宅ローン借り換えのデメリット①

住宅ローン借り換えにはもちろんデメリットも存在します。低金利の住宅ローンを提供している多くの金融機関では住宅ローンの借入時に住宅ローン借入高の2.16% (税込)の保証料や融資事務手数料が必要になります。住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの残高が多いければ多いほど借り換えによるコスト削減のメリットも大きくなります。一方で、残高が多ければ多いほど初期費用が膨らんでしまうというデメリットが存在します。例えば、住宅ローン残高が2,000万円あった場合には43万2,000円もの保証料や事務手数料が必要となります。住宅ローンの返済を続けながらお金を貯めるのはなかなか難しいことです。また、手数料として支払うぐらいなら借り換えをやめて今の住宅ローンの繰上返済に充てたくなるほどの金額だと思います。

住宅ローンのデメリットは、再び住宅ローンを契約するためのお金がかかってしまうこと言えるでしょう。

なお、本来であればこの費用をしっかりと払えるようにしておくことが理想ですが、資金準備が難しい場合はこれらの費用を住宅ローンの残高に組み入れて借り換えすることも可能な住宅ローンも数多くあります。その場合、住宅ローンの借り換え希望金額に数十万円を上乗せしたうえで借り換え申込しておくと良いでしょう。

 

住宅ローン借り換えのデメリット②

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を利用して、確定申告や年末調整で税金の還付を受けている人であればご存知の住宅ローン控除。この制度は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「住民税「所得税」を還付する仕組みです。基本的に、住宅ローンを借り換えたとしてもこの制度は利用可能です。ただし、注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」で、この制度には「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」という条件があるという点です。例えば、住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っているのに、借り換えで10年より短い期間の住宅ローンにしてしまうと、住宅ローン減税を受けることができなくなってしまいます。

住宅ローン控除は当初の住宅ローン利用開始から10年間が対象期間なので、例えば25年でローンを組んで8年目に借り換えたとします。借り換え後の住宅ローンの返済期間を短縮して9年にしてしまうと、本来であれば、もう2年利用できた住宅ローン控除の制度が利用できなくなってしまいます。普通に20年以上かけて住宅ローンを返済していく計画を立てている場合は、基本的に発生することではありませんが、念のためこの制度については注意しておくようにしましょう。

 

住宅ローン借り換えのデメリット③

金利タイプを変更する、特に「固定金利」→「変動金利」に変更して借り換える場合は住宅ローン金利の特性の違いに注意が必要です。「変動金利」はその名の通り、金利が変動します。将来、日本の景気や物価が安定して、住宅ローンの金利が上昇に転じると住宅ローンの金利が上昇して毎月の返済額が増えてしまう可能性があるという点に注意が必用です。

今の日本で住宅ローンを利用している人の4割~5割が変動金利を利用しているとの調査結果が出ています。つまり、住宅ローン金利は当面上昇しないだろう考えている人の割合が多いことがわかります。住宅ローンの金利が少しあがってしまっただけで家計が苦しくなってしまうような状況で、ただ単に現時点の家計をなんとかするために変動金利で住宅ローンを利用することには賛成できませんが、多少の金利上昇があったとしても毎月の返済や家計が苦しくなるわけでなない、という場合、とにかく金利の低い変動金利で契約しようという考え方は一理あります。(今の日本ですぐに金利が上昇するとは思えない一方で金利が上昇しないという保証はどこにもない)。

なお、「変動金利」→「固定金利」は、逆に金利変動リスクを排除する借り換えなのでこの観点での心配やデメリットは無いでしょう。

借り換え時の注意点① 住宅ローンの借り換えにはお金がかかる!

これまでの説明の通り、住宅ローンの借り換えはトータルでは住宅ローンの返済額を減額することができる可能性が高いのですが、一時的に資金を用意しなければならない点に注意しましょう。

主に「事務手数料」「保証料」「団信保険料」の3つが代表となります。加えて、今まで借りていた住宅ローンを一括返済するためにかかる費用「全額繰り上げ返済手数料」などがかかる可能性もあります。また、抵当権の抹消や再設定など、司法書士の方には再度活躍してもらうことになりますので司法書士報酬が必要になります。また、高額ではありませんが印紙税も必要になります。(じぶん銀行の住宅ローンの場合、印紙税を節約することも可能です)

住宅ローンの借り換えにかかる費用は、基本的にはマイホーム購入時にかかった費用と同じです。(住宅ローンの金額が少なくなっている分、費用も少なくなりますが)。

借り換え時の注意点② 固定金利から変動金利への借り換え

これまで固定金利で住宅ローンを借り入れていた人で、金利の低さに魅力を感じて変動金利を選択しようとしている人は、変動金利の住宅ローンを契約することのリスクを(少なくとも)念頭におくようにしましょう。変動金利はその名の通り金利が変動する可能性がある住宅ローンの金利タイプです。そのため、将来的に市場金利が上昇した場合、住宅ローンの金利も上昇していく可能性があります。

 

当サイトでは、日本経済を取り巻く各種状況から右肩上がりに金利が上昇していく可能性はほとんどないと考えていますが、5年後10年後の住宅ローン金利を取り巻く事情は正確には予想できるものではありません。少なくとも変動金利への借り換えを検討している人は、そのリスクを受け入れることになるわけですので、注意点として認識しておくようにしましょう。

 

借り換え時の注意点③ 住宅ローン控除に関する注意点

一般的な住宅ローンの借り換えであれば住宅ローン控除についても念のため確認しておきましょう。住宅購入に対する支援策として住宅ローン控除(住宅ローン減税)という制度が存在しています。すでに住宅ローンを利用している人であれば、年末調整や確定申告でお金が戻ってくるという経験をしていると思います。

この住宅ローン控除は、住宅購入から10年間、各年末の住宅ローンの残高に応じて、所得税・住民税が最大年40万円減税されるという制度です。注意しなければならないのは、「住宅ローンの期間が10年未満」の場合、控除金額計算の住宅ローン残高に含まれなくなってしまうという点です。

「住宅を購入してから10年経過していない」人が「借り換え後の住宅ローンの期間を10年未満にする」と住宅ローン控除の制度の恩恵を受けられなくなってしまいますので、注意しましょう。

借り換え時の注意点④ 一括前払した住宅ローンの保証料は戻ってくる!ただし、過度の期待は禁物!

メガバンクや地方銀行の住宅ローンで必要になる住宅ローンの保証料。保証料は「当初借入期間(最大35年)」の期間全体の保証をしてもらう費用です。もし、今の住宅ローンが保証料がかかる住宅ローンで、借入時に「一括前払」を選択していた場合、住宅ローンの借り換え(=今の住宅ローンを完済)により、残りの期間の分の保証料が返金されてきます。

ただし、保証料の返金額のいまいち納得感のない銀行独自の計算で算出されます。そのため、35年で住宅ローンを借りて、10年で完済したんだから2/3は戻ってくるはず!という過度の期待をしすぎるとアテが外れてしまいます。当然残りの返済期間によって金額が変わるのは確かですが、「多くても半額、少なければ30%程度」しか返金されないと思っておくと良いでしょう。住宅ローンの保証料についてはこちらのコラムでも紹介していますが、本当にこの住宅ローンの保証料と言う仕組みは納得しがたいものがありますね。

借り換え時の注意点⑤ タイミングを見極めすぎない

住宅ローンの借り換えは「基本的にいつ行ってもよい」わけですが、その結果、「まだ金利が下がりそう」とか「もうちょっと待った方が良いかも」、または「金利がちょっとあがってきたしもう手遅れ」という気持ちになるものです。

ここで注意しておきたいポイントは2つです。1つ目は「住宅ローンの借り換えは早ければ早い方が効果が大きくなる」という点、2つ目は「将来の住宅ローン金利を正確に予想できる人はいない」です。

 

タイミングを見計らっているうちに金利がちょっと上がってしまって借り換えが面倒くさくなってしまって、(借り換え効果は十分に得られるのに)住宅ローンの借り換えを行わないで時間だけを浪費してしまっている人がたくさんいます。

「ゆるぎない借り換えの意思を持ち、住宅ローンの金利を正確に予想できる」と人でないかぎり、住宅ローンの借り換えタイミングは「思い立った時」だと考えておいた方が良いでしょう。

住宅ローンの借り換えにおすすめの住宅ローンは?

これまでの記事で説明してきましたが、住宅ローンの借り換え先は、「低金利であること」に加えて「疾病保障が充実していること」がおすすめです。それにより、総返済額を抑えながら将来の病気やケガに備えられれば安心して住宅ローンと付き合っていくことができます。そんな観点で以下の住宅ローンをおすすめとして紹介させていただきます。

住宅ローン変動金利10年固定詳細・申込み
じぶん銀行の住宅ローン0.497%0.590%公式サイトへ
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au住宅ローン0.497%0.590%公式サイトへ
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住信SBIネット銀行の住宅ローン0.447%0.720%公式サイトへ
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新生銀行の住宅ローン0.900%(※1)1.000%公式サイトへ
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イオン銀行の住宅ローン0.570%0.690%公式サイトへ
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※金利は2017年11月の金利。当サイト調べ。

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