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住宅ローン借り換えの注意点・メリット・デメリット

ご存知の通り日本は低金利が長らく続いており、総返済額や毎月の返済金額を削減できる住宅ローンの借り換えを行った人が増えています。5年前~10年前には考えられないような低金利が続き、数百万円単位の総返済額削減メリットがあるほどです。そんな状況下では住宅ローンの借り換えに関する1番の注意点は面倒だから何もしないという行動をとってしまうことです。実際、ここ数年の住宅ローン実行額のなかの借り換えの占める割合は10%~20%。大半の人が住宅ローンの借り換えを行わず放置してしまっていると言われています。

このページにたどり着いたからには「借り換え」に興味があるか検討している人だと思います。その第一歩を踏み出したわけですから、まだまだ続く住宅ローンの返済生活を考えて本当にお得な住宅ローンの借り換えをぜひ実行に移すようにしましょう。

2~3日準備に費やすだけで数十万円~数百万円も住宅ローンの返済額が変わる可能性があるということを心の支えにしっかりと手続きを進めれば良いのですが、住宅ローンの借り換えには大きなメリットもありますが、デメリット(というよりも注意点)がいくつか存在しますので、しっかりとデメリットや注意点もしっかりとチェックして自分にあった住宅ローンの借り換えを進めていきましょう!

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住宅ローン借り換えのポイントとは?住宅ローン借り換えのポイントとは?

借り換えのメリット・デメリット①

まずは住宅ローンの借り換えのメリットをシミュレーション

住宅ローンの借り換えの1番の目的は、総返済額を減らすことです。そのためには、今利用している住宅ローンよりも、借り換え先の住宅ローンの金利が低くなければなりません

ここで気を付けなければならないのは、住宅ローンの借り換えるためにはある程度のお金がかかるという点です。住宅ローンの借り換えは「新しく住宅ローンを借り入れること」ですので、借り入れ先に支払う手数料や登記手続きにかかる費用などを考慮したうえで借り換えメリットを計算する必要があります。

住宅ローンの借り換えによるメリット(経済効果)は「現在の住宅ローンの残高」と「残りの返済期間」と「借り換え前後の住宅ローンの金利差」の3つの要素から計算された返済額の軽減効果から住宅ローンの借り換えにかかる費用を差し引いた金額で計算することができます

例えば、「現在の住宅ローン残高:3,000万円」「残りの返済期間:25年」「住宅ローンの金利差:0.5%」で計算すると、約180万円の返済額削減効果が得られます。仮に、80万円の諸費用(住宅ローンの事務手数料や登記にかかる費用)がかかったとしても、100万円以上も得する計算になります

これだけの効果があれば十分住宅ローンの借り換えを行う意味があると言えるでしょう。今、変動金利の住宅ローンは0.4%台まで引き下がっていますし、借り換えにおすすめの10年固定金利も0.5%~0.6%程度の水準で提供している金融機関が増えています。現在利用中の住宅ローンの金利が2%程度であれば当然借り換え効果は大きくなりますし、1%以上であれば十分借り換えを検討する価値があると言えるでしょう。

借り換えのメリット・デメリット②

住宅ローンの金利以外の諸費用・手数料を確認

これまで住宅ローンを利用している皆様ならご理解いただけるかもしれませんが、住宅ローンは金利以外にも様々な費用がかかります。事務手数料や繰り上げ返済手数料、保証料、団体信用生命保険保険料などに代表される費用です。

特に「保証料がかからない」「繰上返済手数料が無料」。この2つのポイントが外せないということは住宅ローン経験者の皆様であればすぐに理解いただけるのではないかと思います。

借り換えのメリット・デメリット③

疾病保障に注目!

この数年、住宅ローンは金利引き下げ競争が行われています。そして、その間に「金利引き下げ競争は限界を迎えている」とも何度も言われました。結局、金利引き下げ競争は限界を超えて未だに続いているですが、商品開発の観点でも激しい競争が行われています。先ほど触れた「繰上返済手数料」「保証料」が無料の住宅ローンはすでに次々と登場した結果今となっては当たり前になってしまいました。

今、各住宅ローンが競い合っているのが「疾病保障」の分野です。「8疾病保障」「3大疾病保障」などと呼ばれる保障サービスです。これは、住宅ローンの返済期間中に特定の病気やケガになったときに住宅ローンの残高が保険金で支払われる保障に関する付帯サービスです。この分野での競争が進んだ結果、最近の住宅ローンには「がん保障」や「就業不能保障」「介護保障」など、将来の病気やケガに対する手厚い保障が費用負担なく付帯するようになってきています。確かに医療技術が進んで、昔であれば亡くなっていた病気でも生還する可能性が高くなってきています。「死亡した場合に住宅ローンの残高が無くなる」という従来型の住宅ローンの団信だけでは、今の時代にはだんだんと合わなくなってきているのです。

特に住宅ローンの借り換えを検討している人は、30代後半から40代の方が多いと言われ、住宅ローンの借り入れ当時よりも年齢を重ねた結果、各種保険の保険料が高くなってくる年齢に差し掛かってきていることと思います。住宅ローンの付帯サービスを活用して将来の病気やケガへの備えも行ってしまうことも視野に入れるようにしましょう。
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住宅ローンの借り換えにかかるコストを確認しよう

住宅ローン借り換えのコスト

冒頭でも説明しましたが、住宅ローンの借り換えは、新しく住宅ローンを借りることなのでその費用が必要になります。ここでどのような費用がかかるのかをおさらいしておきましょう。

現在借り入れ中の住宅ローンの全額繰上返済手数料
※無料~数万円程度(現在利用中の住宅ローン銀行により異なります)
抵当権設定、抹消手数料
数千円
司法書士報酬
6万円~10万円程度
事務手数料
42,000円〜借入額の2.16%程度まで(住宅ローンにより異なる)
保証料
無料〜金利換算で年0.2%相当(住宅ローンにより異なる)
団信保険料
無料〜金利換算で年0.3%相当(住宅ローンにより異なる)
各種税金(印紙税)
2万円程度

借り換え時の注意点① 住宅ローンの借り換えにはお金がかかる!

住宅ローンの借り換えはトータルでは住宅ローンの返済額を減額することができる可能性が高いのですが、一時的に資金を用意しなければならない点には注意しましょう。主に「事務手数料」「保証料」「団信保険料」の3つが代表となります。加えて、今まで借りていた住宅ローンを一括返済するためにかかる費用「全額繰り上げ返済手数料」などがかかる可能性もあります。また、抵当権の抹消や再設定など、司法書士の方には再度活躍してもらうことになりますので司法書士報酬が必要になります。また、高額ではありませんが印紙税も必要になります。(じぶん銀行の住宅ローンの場合、印紙税を節約することも可能です)

住宅ローンの借り換えにかかる費用は、基本的にはマイホーム購入時にかかった費用と同じです。(住宅ローンの金額が少なくなっている分、費用も少なくなりますが)。

借り換え時の注意点② 固定金利から変動金利への借り換え

これまで固定金利で住宅ローンを借り入れていた人で、金利の低さに魅力を感じて変動金利を選択しようとしている人は、変動金利のリスクを少なくとも念頭においておかなければなりません。変動金利はその名の通り金利が変動する可能性がある住宅ローンの金利タイプです。そのため、将来的に市場金利が上昇に転じた場合、住宅ローンの金利も同調して上昇していく可能性を秘めています。当サイトでは、日本経済を取り巻く各種状況から一方向的に金利が上昇していく可能性はほとんどないと考えていますが、5年後10年後の住宅ローン金利を取り巻く事情は正確には予想できるものではありません。少なくとも変動金利への借り換えを検討している人は、そのリスクを受け入れることになるわけですので、注意点として認識しておくようにしましょう。

なお、業界の悪しき慣習として気になっている点があります。それは、不動産会社の住宅販売時の勧誘時に、変動金利の住宅ローンを提示しながら「賃貸で払うよりも家を買った方が毎月の住宅に関する負担が減る」というトークが多用されている点です。確かに今の変動金利であれば、毎月の住宅ローンの返済額はかなり小さくすることができますので、同じような立地や広さの住宅に住む場合、住宅購入+ローン返済の方が少なく見えることも少なくありません。ただし、変動金利が将来的に上昇して返済額が増えるという説明をしていないケースが大半です。住宅提供者・住宅ローン提供者側はそのような販売とローンの貸し出しを長年に渡って続けていました。私たち消費者だけでなく住宅供給者側・住宅ローン提供者側の説明不足もあって、無理をして住宅を購入して変動金利で住宅ローンの返済を続けている人が非常に多く存在しています。住宅ローンの借り換え時に、変動金利を選択する場合はこの注意点をしっかりと理解して借り換えするようにしましょう。

借り換え時の注意点③ 住宅ローン控除に関する注意点

35年かそれに近い期間をかけて住宅ローンを返済しようとする場合はほとんど気に掛ける必要はありませんが、政府による住宅購入支援策として住宅ローン控除(住宅ローン減税)という制度が存在します。住宅ローン控除は、住宅購入から10年間、年末の住宅ローンの残高に応じて、所得税・住民税が最大年40万円減税される制度です。その際、「住宅ローンの期間が10年未満」の場合、控除金額計算の住宅ローン残高に含まれなくなってしまいます。まだ、住宅を購入してから10年経過しておらず、借り換え後の住宅ローンの期間が10年未満になると本来享受できる住宅ローン控除の制度の恩恵を受けられなくなってしまう可能性がありますので、注意するようにしましょう。

借り換え時の注意点④ 一括前払した住宅ローンの保証料は戻ってくる!ただし、過度の期待は禁物!

メガバンクや地方銀行の住宅ローンで必要になる住宅ローンの保証料。保証料は「当初借入期間(最大35年)」の期間全体の保証をしてもらう費用です。もし、今の住宅ローンが保証料がかかる住宅ローンで、借入時に「一括前払」を選択していた場合、住宅ローンの借り換え(=今の住宅ローンを完済)により、残りの期間の分の保証料が返金されます。ただし、保証料の返金額のいまいち納得感のない銀行独自の計算で算出されます。そのため、35年で住宅ローンを借りて、10年で完済したんだから2/3は戻ってくるはず!という過度の期待をしすぎるとアテが外れてしまいます。当然残りの返済期間によって金額が変わるのは確かですが、「多くても半額、少なければ30%程度」しか返金されないと思っておくと良いでしょう。住宅ローンの保証料についてはこちらのコラムでも紹介していますが、本当にこの住宅ローンの保証料と言う仕組みは納得しがたいものがありますね。

借り換え時の注意点⑤ タイミングを見極めすぎない!

住宅ローンの借り換えは「基本的にいつ行ってもよい」わけですが、「まだ金利が下がりそう」「もうちょっと待った方が良いかも」という気持ちになるものです。ここで注意しておきたいポイントは3つ。1つ目は「住宅ローンの借り換えは早ければ早い方が効果が大きくなる」という点です。2つ目は「住宅ローンの借り換えは書類準備など手間がかかる」という点です。3つ目は「将来の住宅ローン金利を正確に予想できる人はいない」です。「タイミングを見計らっているうちに金利がちょっと上がってしまって借り換えモチベーションが下がってしまった」「タイミングを見計らっているうちに借り換えが面倒に感じるようになってしまった」という気持ちになって、(借り換え効果は十分に得られるのに)住宅ローンの借り換えを行わないで時間だけを浪費してしまうという状況に陥る人が世の中にたくさん存在します。「確固たる借り換えの意思があって、住宅ローンの金利を正確に予想できる」という自信がある人でないかぎり、住宅ローンの借り換えタイミングは「思い立った時」だと思った方が良いでしょう。

住宅ローンの借り換えにおすすめの住宅ローンは?

住宅ローンを借り換える以上、「低金利であること」に加えて「疾病保障が充実させて、今までの住宅ローンにはなかった安心感を追加させること」を意識してほしいと考えています。確かに住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを契約するため、書類準備などに手間がかかったり、せっかく貯めたお金を使わなければならないというデメリットもあります。一時的にはお金がかかるかもしれませんが、総返済額を抑えながら将来の病気やケガに備えられれば安心して住宅ローンと付き合っていくことができます。そんな観点で以下の住宅ローンをおすすめとして紹介させていただきます。

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※金利は2017年9月の金利。当サイト調べ。

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