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戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料とは?住宅ローンの借り換えでお金が戻ってくる?

戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料とは?

ネット銀行の住宅ローンの多くは保証料が必要のない住宅ローンが一般化してきましたが、メガバンク・地方銀行・信金・JAなどの住宅ローンは保証料が必要になるので、これから住宅ローンを借り換えようと考えている人には住宅ローンの保証料を負担している人がたくさんいます。

この保証料はある条件(条件と言っても簡単な話です)を満たすと返金してもらえ、返金されるお金は戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料と呼ばれています。

 

この特集記事では、戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料が発生する条件や仕組み・金額の計算方法などを紹介しています。保証料の仕組みについては、住宅ローンの保証料とは?何が保証されるの?保証料の無い住宅ローンのメリット・デメリットネット銀行の住宅ローンには保証料は存在しない?などの記事でも取り上げていますので、詳しくはそれらの記事も参考にしていただければと思います。

 

住宅ローンの保証料は「一括前払い方式」と「分割後払い方式」のいずれかの方法で支払うことになります。「一括前払い方式」とは住宅ローンの契約時に一括で保証料を全額支払う方式です。「分割後払い方式」は住宅ローンの金利に保証料分(+0.2%)を上乗せして毎月のローン返済の中で支払っていく方式です。保証料の合計負担額で考えると「一括前払い方式」で支払った方がかなりお得になりますので、資金的に余裕がある場合は「一括前払い方式」で支払われるのが一般的です。

 

保証料は保証期間(住宅ローンを借り入れていた期間)で決まる

この保証料は「保証してもらう期間(≒住宅ローンの完済までの期間)」で金額が変わります。同じ3000万円の住宅ローンでも、借り入れ期間で保証料が変わるわけですね。借り入れ期間が長ければそれに比例して保証料の額も増えることになります。「一括前払い方式」でも「分割後払い方式」でもこの考え方は変わりません。

 

<ポイント>

住宅ローンの借り入れ中に”「繰上返済(期間短縮型)」と「住宅ローンの借り換え」をすると保証してもらった期間が結果的に短くなります。住宅ローンを借り換えた後に戻し保証料が発生する理由は、「一括前払い方式」で支払った保証料は「当初の借り入れ期間」もとに計算された金額を支払っているためです。

 

例えば、3000万円・35年返済の住宅ローンの保証料を「一括前払い方式」で支払う場合、約60万円程度支払うことになりますが、この60万円は「35年間分の保証料」であり、それを全額前払いしていることになります。つまり、繰上返済したり、住宅ローンを完済(して借り換え)すると、結果的に35年間も保証してもらわなかったことになり、前払いした保証料が過払い状態に陥るわけです。

 

住宅ローンを借り換えると保証料が戻ってくるのはこのためです。ちなみに住宅ローンの借り換えは借り換え前の住宅ローンから見ると、単に全額繰上げ返済されただけです。戻し保証料」「未経過保証料」「返戻保証料」は借り換え時に戻ってきますが、一部繰上返済したときも保証料は同じように戻ってきます。(多少繰上げ返済したぐらいでは戻し保証料の金額が少ないので気に留めない人が多い)

 

住宅ローンの借り換え時に戻し保証料を受け取れる条件

・現在、保証料が必要な住宅ローンを利用していること

・保証料を一括前払い方式で支払い済みであること

 

戻し保証料の金額・計算

次にいくら戻ってくるのか?は気になると思います。残念ながら戻し保証料の計算は保証会社によって異なり、よくわからない”係数”みたいなものをかけ合わせて計算されます。それは外部には公開されていないケースが大半です。そのため、正確な金額を知りたい場合は、保証会社に直接条件を伝えて計算してもらうことが確実です。

ただし、過去に戻し保証料を受け取った人たちの口コミや経験をもとにざっくりとした金額は把握できます。例えば、30年で借り入れている住宅ローンを10年以内に全額繰上返済(住宅ローンの借り入れ)した場合、最初に支払った保証料の1/3程度戻ってくると思っておきましょう。(30年分を先に払っていて、結果的に10年も保証してないんだから2/3は戻してほしいものですが・・・)

 

参考:戻し保証料の計算例(埼玉りそな銀行ホームページより)

※上記の計算例はあくまでも埼玉りそな銀行の住宅ローンのケースです。保証会社によって計算式は異なります。

 

なお、この戻し保証料は、完済・一部繰上返済してから1か月程度立たないと入金されませんので、住宅ローンの借り換えの諸費用として直接充当することはできませんので注意しましょう。入金があったら臨時ボーナスだと思って借り換え後の住宅ローンを繰上返済したり、家族で食事に行ったり。有効活用するようにしましょう!

 

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