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戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料とは?住宅ローンの借り換えでお金が戻ってくる?

戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料とは?

インターネット銀行の住宅ローンは保証料はかかりませんが、メガバンク・地方銀行・信金・JAなどの住宅ローンは高額の保証料が必要です。また、ネット銀行の住宅ローンのシェアは年々高まっていますが、まだまだ大半の人は保証料が必要な住宅ローンを利用しています。

 

この保証料は、一部繰上げ返済や住宅ローンの借り換え(全額繰上げ返済)を行うと返金してもらうことができます(一括で保証料を支払い済みの場合)。この返金される保証料は、「戻し保証料」・「未経過保証料」・「返戻保証料」などと呼ばれています。この特集記事では、戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料が発生する条件や仕組み・金額の計算方法などを解説しています。

 

保証料の仕組みについては、住宅ローンの保証料とは?何が保証されるの?保証料の無い住宅ローンのメリット・デメリットネット銀行の住宅ローンには保証料は存在しない?などの記事でも取り上げていますので、詳しくはそれらの記事も参考にしていただければと思います。

 

それでは最初に保証料の支払い方法について簡単に確認しておきましょう。

 

保証料の2つの支払い方

住宅ローンの保証料は「一括前払い方式」と「分割後払い方式」のいずれかの方法で支払うことになります。「一括前払い方式」とは、住宅ローンの契約時に一括で保証料を全額支払う方式です。「分割後払い方式」は住宅ローンの金利に保証料分(+0.2%)を上乗せして毎月のローン返済の中で支払っていく方式です。保証料の合計負担額で考えると「一括前払い方式」で支払った方がお得になりますので、資金的に余裕がある場合は「一括前払い方式」で支払っているはずです。

 

保証料は保証期間(住宅ローンを借り入れる期間)で決まる

この保証料は、住宅ローンの金額が多ければ多いほど高くなりますが、住宅ローンの金額だけでなく「保証してもらう期間(≒住宅ローンの完済までの期間)」で保証料の額は大きく変わります。つまり、同じ3000万円の住宅ローンでも借入期間が長ければ長いほど保証料の金額も増えることになります。(「一括前払い方式」でも「分割後払い方式」でもこの考え方の基本は変わりません。)

 

保証料はなぜ戻ってくる?

当然のことですが、「繰上返済(期間短縮型)」や「住宅ローンの借り換え」を行うと、その住宅ローンの借入期間は最初の借入時に想定していた期間よりも短くなります。一括前払い方式の住宅ローンは、借入時に決めた借り入れ期間分の保証料を前払いしています。住宅ローンを借り入れている期間が、最初に想定していた期間よりも短くなることで、その差額が戻ってくるというわけです。

 

例えば、3000万円・35年返済の住宅ローンの保証料を「一括前払い方式」で支払う場合、約60万円程度支払うことになりますが、この60万円は「35年間分の保証料」で、35年分全額を前払いしていることになるのです。

住宅ローンを完済(して借り換え)して、保証期間が短縮された分の差額を返金してもらうことができるというわけです。住宅ローンを借り換えると保証料が戻ってくるのはこのためです。

 

住宅ローンの借り換えは、借り換え前の住宅ローンとしては単に全額繰上げ返済されただけです。一部繰上返済したときも保証料は同じように戻ってきます。少し繰上げ返済したぐらいでは戻し保証料の金額が少ないので気にしない人が多いのですが、「戻し保証料」「未経過保証料」「返戻保証料」は借り換え時に戻ってきているのです。

 

住宅ローンの借り換え時に戻し保証料を受け取れる条件

・今の住宅ローンは保証料が必要な住宅ローンであること

・保証料を借入時に一括前払い方式で支払い済みであること

 

戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料の金額・計算

次にいくら戻ってくるのかを計算してみましょう。

残念ながら戻し保証料の計算は保証会社によって異なりますし、何故かよくわからない”係数”をかけ合わせて計算されます。しかも、正確な計算式は外部に公開されていないケースが大半なので、正確な金額を知りたい場合は、保証会社に直接条件を伝えて計算してもらう必要があります。

 

ただ、過去に戻し保証料を受け取った人たちの口コミや経験をもとにざっくりと金額は把握できます。例えば、30年で借り入れている住宅ローンを10年以内に全額繰上返済(住宅ローンの借り入れ)した場合、最初に支払った保証料の1/3程度戻ってくると思っておきましょう。(30年分を先に払っていて、結果的に10年も保証してないんだから2/3は戻してほしいものですが、先ほどの”係数”を掛け合わせるので金額が少なくなってしまいます)

 

参考:戻し保証料の計算例(埼玉りそな銀行ホームページより)

戻し保証料・未経過保証料・返戻保証料の計算例

※上記の計算例はあくまでも埼玉りそな銀行の住宅ローンのケースです。保証会社によって計算式は異なります。

 

なお、この戻し保証料は、完済や一部繰上返済してから実際に入金されるまで1か月はかかります。住宅ローンの借り換えの諸費用として直接充当することはできませんので注意しましょう。

臨時ボーナスだと思って借り換え後の住宅ローンを繰上返済したり、家族で食事に行ったりと有効活用するようにしましょう!

 

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