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住宅ローン借り換えと繰り上げ返済を比較、どちらが得?

住宅ローンを組んでいる方で住宅ローン借り換えを行うか繰り上げ返済を行うかで迷われている方も多いと思います。

住宅ローン繰上げ返済では現在契約している金融機関に繰り上げ返済を申し込むだけで処理が終わりますが、住宅ローン借り換えとなるとそうはいきません。

とは言え、住宅ローン金利そのものが下がるメリットは大きくしっかりその効果を見極めたいもの。

今回はそれぞれの効果や費用を比較していきたいと思います。

 

住宅ローン繰上げ返済とは?

正確には住宅ローン一部繰上げ返済との表現になり、収入が増えた、臨時収入があった、余剰資金は増えた際に通常の住宅ローン返済額とは別に住宅ローンの元金部分の返済をすることであり、元金部分のみに返済が充当されるため総返済額を多く減らす効果があります。

毎月の住宅ローン返済額は元金と金利を合計したものであり、一部繰上げ返済は元本を減らすことで以後の返済の金利負担を軽減し、総返済額の削減が可能です。

なお、一部繰上げ返済には月々の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに月々の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型

月々の返済額を変えずに返済期間を短くするもので、家計に余裕がある場合は期間短縮型を選ぶことで住宅ローン完済時期が前倒しできます。

引用;全国銀行協会ホームページ

 

返済額軽減型

住宅ローン返済期間を変えずに月々の返済額を軽減することが可能です。今後、ご子息の教育費など出費が増えるのに備える効果もありますね。

引用;全国銀行協会ホームページ

 

住宅ローン借り換えと繰り上げ返済を比較

さて、さっそくですが、住宅ローン借り換えと繰り上げ返済の違いを見てみましょう。

  住宅ローン借り換え 住宅ローン繰上げ返済
期間

10日程度から5週間程度。金融機関によりバラバラ。

翌日から
手数料 数十万円(※1借り換え金額により異なる) 無料から
いくらからできるか 500万円以上 

 ネット専業銀行は1円から

フラット35は10万円から

住宅ローン控除への影響 なし  残高に応じ控除も減る 
手元資金への影響 なし(諸費用も借りた場合) 減る
審査有無 住宅ローン審査あり なし
 必要書類  団体信用生命保険申込書兼告知書
健康保険証、運転免許証など
住民票
印鑑証明書
源泉徴収票
住民税課税証明書
住民税決定通知書
法人決算書(会社役員)
確定申告書(個人事業主)
登記簿謄本
売買契約書
重要事項説明書
工事請負契約書
住宅ローン返済予定表
返済口座の通帳の写し
 なし
メリット

総返済額の削減

疾病保障などの無料付帯

総返済額の削減

※1 金融機関ごとの住宅ローン借り換え諸費用については 住宅ローン借り換え手数料は現金払い?無料や上乗せは可能? を一読ください。

 

住宅ローン借り換えは新規の住宅ローンを契約することとなるため、手間や費用で大きくかかることが分かります。一方、繰上げ返済はじぶん銀行の住宅ローンのようにスマホだけで手続きが完了するものも多く、極めてお手軽になっています。また、金額も1円から可能な銀行が増えています。

 

結局、住宅ローン借り換えと繰り上げ返済を比較、どちらが得?

住宅ローン借り換えと繰り上げ返済どちらが得かという結論は現在の借り入れ金利や返済期間に依存するため一概に判断はできません。ただし、住宅ローン残高が1000万円を超え、住宅ローン返済期間が10年以上ある場合、借り換えの金利差が0.5%程度でも現在の歴史的な住宅ローン低金利を考えればメリットが出るでしょう。

また、借り換えや繰上げ返済返済を検討されている中でその目的を明確にすることも必要になると思われます。というのも、先にご紹介したように借り換えには大きな手間がかかるため手間をかけえたくない方には不向きでしょう。また転職直後、起業直後では借り換えそのものが住宅ローン審査落ちとなってしまうリスクも高まります。

 

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