2020-02-04更新

住宅ローンの借り換えに必要な手数料・費用は？

長引く住宅ローンの低金利により住宅ローンを借り換える人は増えていますが、まだまだ大半の人は借り換えを行っていないと言われています。低金利なのだから借り換えれば良いというのは安易なコメントであって、実際には借り換えに必要になる費用の問題もありますし、転職や健康状態など様々な要因で借り換えを行えない人が数多く存在しています。

この特集ページでは、住宅ローンの借り換えを検討中の皆さまへの情報提供の１つとして住宅ローンの借り換えにかかる費用について解説したいと思います。最近は、借り換えにかかる費用を住宅ローンの金額に含んで(上乗せして)借り換えすることが可能な住宅ローンが人気を集めています。住宅ローンの借り換え費用を上乗せして借り入れると、借り換え直後に住宅ローンの残高が増えてしまうので、気分は良くないのですが長期間の総返済額は抑えられることになります。家計の問題(例えば、子供の教育費用や車の購入などに手元資金を回したいなど)で、住宅ローンの借り換えに資金をまわしたくない場合は、諸費用も込みで借り換えられる住宅ローンを活用すると良いでしょう。

なお、教育ローンや自動車ローンは住宅ローンより金利が高く返済期間も短いので家計のやり繰りを考えると住宅ローンに借り入れを集中させて、それ以外のローンをできるだけ組まないようすることで効率的に貯金を活用することができるということを念頭においておくようにしましょう。

住宅ローンの借り換えの費用とは？

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを借り入れることになるので、基本的には住宅ローンの新規借り入れ時と同じように費用がかかります。まず代表的な住宅ローンの借り換え費用を確認しておきましょう。概算値なのでイメージを掴むことを目的として参考にしてください。

種別	名称	金額（目安）	コメント
登記手続	司法書士報酬	８万円前後	司法書士により異なる。一般的には６万円～１０万円程度。
税金	印紙税	２万円	契約金額が１０００万円以上５０００万円未満の場合
	抵当権設定登録免許税	抵当権設定額の0.1%～0.4%	一定の条件を満たすことで税率が0.1％に
住宅ローン	事務手数料	数万円～数十万円	住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
	保証料	無料～数十万円	住宅ローンにより異なる
	団信保険料	無料～	2017年10月からフラット３５も金利内包形式に

上記のような費用が必要になるわけですが、住宅ローンの借り換え費用として大きな金額になるのは「事務手数料」と「保証料」の２つです(団信保険料はフラット35の団信保険料が金利上乗せ方式に変わったことで借り換え費用としては考える必要がなくなりました)。事務手数料と保証料は金融機関によって取扱いが大きくことなります。

住宅ローンの主な費用①　保証料

メガバンクや地方銀行などの歴史のある住宅ローンにおいて必要となるのが住宅ローンの保証料です。保証料について詳しくはこちらの記事を参考にしていただければと思います。保証料が必要な住宅ローンに借り換える場合、この保証料も準備する必要があります。(一括前払い方式の場合)

保証料は、「住宅ローンの金額」と「住宅ローンの借り入れ期間」から算出され、「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の２つから支払い方法を選ぶことができます。「一括前払い方式」とは住宅ローン契約時にまとめて支払ってしまう方式で、この方式を選択した場合は、住宅ローンの初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選択した場合、住宅ローンの契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の住宅ローンの返済に含む形で住宅ローンの借入期間中に継続して支払うことになります。

「一括前払い方式の場合」は、１０００万円あたり２０万円前後(条件や銀行の判断でかわります)の費用がかかり、「分割後払い方式」の場合、住宅ローンの金利に０．２％を上乗せすることになります。１０００万円を３５年で借りた場合０．２％はざっくり３５万円ぐらいの利息が増えることになりますので、トータルの負担額としては「一括前払い方式」の方が負担金額が少なく済むことになります。

住宅ローンの主な費用②　事務手数料

住宅ローンの事務手数料は逆にメガバンクや地方銀行の住宅ローンの場合はかかりません(厳密には保証会社での事務手数料として数万円程度支払う必要があります)。保証料無料の住宅ローンがネット銀行や比較的新しく開業した銀行(SBI新生銀行や住信SBIネット銀行など)で提供されるようになりました。保証料が無料になるかわりに大きな金額の事務手数料の支払いが必要な住宅ローンが登場し、借り換え費用として事務手数料が負担になるようになったわけですね。なる傾向があります。その代わり、後者(手数料が高い住宅ローン)は、住宅ローンの金利が非常に低く設定されています。代表的な住宅ローンは住信SBIネット銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）で、いずれも事務手数料を住宅ローンの金額に含むことができますので、手元資金が不安な場合は活用すると良いでしょう。

下記に主なネット専業銀行の事務手数料を一覧化してあります。参考にしてみてください。

2020年2月現在、ソニー銀行が最安値となっています。

銀行名	事務手数料(税抜き)
ソニー銀行	40,000円～
SBI新生銀行	50,000～
楽天銀行(金利選択型)	300,000円（一律）
楽天銀行のフラット35	0.9％～(借り換えの場合)
PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）	2%
アルヒのフラット35	2％
住信SBIネット銀行	2％
SBIマネープラザ	2％

住宅ローンを借り換える場合、借り換え費用がないので「金利」が高い住宅ローンに借り換えたり、借り換えそのものを諦めてしまう人がいます。最近のネット銀行の住宅ローンは事務手数料などの費用もまとめて貸してくれますので、そのような悩みを持っている人は１度ネット銀行の住宅ローンに申し込んでみると良いでしょう！