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ネット銀行の住宅ローンには保証料が存在しないのはなぜ?

日本にインターネット銀行が登場してから15年以上経ち、今となってはネットで住宅ローンを申し込むのが当たり前の時代になりました。楽天銀行じぶん銀行ソニー銀行など多くのネット銀行が住宅ローンを取り扱っています。

 

ネット銀行の住宅ローンの特徴は、①低金利、②疾病保障の無料付帯などがありますが、メガバンクや地銀の住宅ローンとネット銀行の住宅ローンには「保証料」が必要ないと言う違いがあります。

 

この記事ではネット銀行の住宅ローンにはなぜ保証料が存在しない理由について、保証料の仕組みにも触れながら解説したいと思います。なお、保証料の仕組みについて詳しくはこちらの住宅ローンの保証料の解説記事も参考にしてください。

 

ネット銀行の保証料が無料だったり存在しない理由は?

住宅ローンの保証とは、銀行から住宅ローンを借りる私たちが銀行に住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社が私たちの代わりに銀行に対して住宅ローンを返済する仕組みのことです。銀行としては貸し倒れリスクを保証会社にもってもらえるますし、返済してもらえなくなった住宅ローンの回収業務も保証会社で行うことになるので業務的にもメリットがあります。

 

では、私たち住宅ローンの利用者は保証会社による保証で何かメリットがあるのか、というと特にメリットはありません。返済先が銀行から保証会社に変わるだけで返済義務がなくなったり、返済金額が減ったりすることはありません。

 

にもかかわらず、その保証してもらうための保証料は住宅ローンの利用者が負担する仕組みになっています。メリットがあるのは銀行なんだから銀行が保証会社に保証料を払えよという気持ちになるのは当然です。

 

以下は新生銀行のホームページから引用させていただいた保証料の仕組みに関するイメージ図です。

※新生銀行の住宅ローンにはは保証料がかかりません。

住宅ローンの保証料の仕組み

 

ちなみに、保証会社は銀行本体で一定の年齢まで働いた人の天下り先としての受け皿になっているような側面もあると言われていますし、銀行本体の貸し倒れリスクを保証会社に移して銀行からリスクを切り離すことを目的にして、昭和の時代に誕生した古い仕組みです。

つまり、自分たちの将来の雇用が維持されやすくなる仕組みだったりするので、いつになっても改革は進みませんでした。そのようなしがらみもなく誕生したネット銀行が、最初から保証会社を利用しない住宅ローンを開発し、「保証料無料」を訴えかけて大手銀行から住宅ローン利用者を奪ってきた経緯があります。

 

大手銀行の場合、保証会社をグループ会社化・子会社化していて、グループ内の天下り先となっているのが実態です。銀行が保証会社を利用しなくなるとその天下り先が無くなってしまうことになります。

保証会社に天下った人たちは銀行本体で現役でビジネスを行っている人が若いころからお世話になった元上司が働いていることが多いと言われていますので、そんな会社の存在意義を無くす動きは大組織では行えないということなのでしょう。もちろん、自分たちが年齢を重ねた時に天下り先を減らすことにも繋がりますので、改革の声をあげる人はほとんどいないのかもしれませんね。

 

もちろん、銀行本体からリスクを切り離す行為の必要性を否定するわけではありませんし、これだけが理由とも言いませんが、古い体質の銀行の象徴の1つで、少なくとも利用者目線で作られた仕組みではありません。

 

ネット銀行の融資事務手数料とは?

では、保証料無料のネット銀行の住宅ローンが手放しで優れているかというと決してそうではありません。

ネット銀行の住宅ローンの多くは、保証料と変わらないぐらいの手数料がかかります。ネット銀行は保証料がかからない代わりに手数料を多くとっているわけです。保証料の仕組みも納得いきませんが、保証料の代わりに保証料よりも多額の手数料がかかるのであれば保証料無料の意味がありません。

 

実は、ネット銀行で初めて住宅ローンの取扱いを開始したソニー銀行は事務手数料が一律44,000円で保証料が無料でした。また、同じ時期に人気を集めていた新生銀行の住宅ローンも一律55,000円の事務手数料で保証料も無料でした。

この時点ではネット銀行の住宅ローンの保証料無料のメリットは非常に大きかったわけです。

 

その後、登場したのがイオン銀行の住宅ローンau住宅ローン 、住信SBIネット銀行の住宅ローン 、じぶん銀行の住宅ローンなどです。これらの銀行は「低金利」を武器にしてソニー銀行や新生銀行の住宅ローンに挑みました。低金利の住宅ローンを実現する為に、融資事務手数料を高めにして採算を合わせるようにしたわけです。

 

結局、「保証料」が「事務手数料」という名前に変わり、ほとんど変わらないお金を銀行に払うようになったわけですが、「保証会社」という会社とその会社での雇用を維持することのコストは大きいので、保証会社を使っていないネット銀行の方が圧倒的な低金利を実現して人気を集めているわけですね。

 

手数料や保証料は借り入れ後に払うこともできる

これまでの説明してきたとおり、住宅ローンを利用するためには数十万円~数百万円単位の保証料や融資事務手数料がかかります。

2,000万円の借り換えならざっくり40万円以上のお金を用意する必要があるわけですが、実はそれらの諸費用も住宅ローンに組み込んで借り換えることができます

住宅ローン契約には以下のような諸費用が必要となりますが、基本的には住宅ローンの残高に上乗せして借り換えることができる住宅ローンが大半を占めています。

 

種別名称金額(目安)コメント
住宅売買契約不動産会社への仲介手数料10万円~100万円以上不動産会社により大幅に異なります。
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税2万円契約金額が1,000万円以上5,000万円未満の場合。
抵当権設定登録免許税抵当権設定額の0.1%~0.4%一定の条件を満たすことで税率が0.1%に。
不動産取得税0円~数十万円計算式が複雑なため別途不動産会社に確認してください。
固定資産税3万円~8万円程度売主との按分になるなど、条件により異なります。
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから100万円を超えるケースも。
保証料無料~数十万円住宅ローンにより異なる。
団信保険料無料~2017年10月からフラット35も団信保険料が金利に含まれるようになっています。
保険(除く団信)火災保険数十万円前払いする場合、毎月の支払とすることも可能。
地震保険10万円~20万円地域や補償内容により異なります。

 

なお、最初から手数料・保証料が安く設定されているソニー銀行新生銀行の住宅ローン、また 楽天銀行のフラット35であれば初期費用を少なくできますので、借入金額を増やして借り換える必要もなくなるので借り換え先に選ばれやすい傾向があります。

 

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