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おすすめのつなぎ融資は?つなぎ融資に対応する住宅ローン・フラット35は?

当サイトでは住宅ローンの借り換えに関する情報を中心に紹介していますが、今回は借り換えではなく注文住宅などで住宅ローンを利用する時になやむつなぎ融資について解説したいと思います。

 

戸建て住宅(建売)、マンション購入などと比べて住宅ローンの選択肢が狭いと言われているのが戸建ての注文住宅です。

注文住宅は建物が完成していない(まっさらな土地しかない)状態で土地を購入(または持っている土地を活用)し、住宅工務店に着手金を支払らって住宅を建てることになります。

家が完成したら住宅ローンを組んで建築費用を払うから、というわけにはいかないので、注文住宅で家を建てるためには、工務店に対して事前に建築費用の一部(着手金)を支払わなければなりません。

 

手元資金が十分あれば現金で支払えばよいのですが、手元資金が不足している場合、金融機関からお金を借りて工務店に払う着手金を用意する必要があるわけですが、その着手金などへの融資(つなぎ融資)に対応していない金融機関が意外に多いことから住宅ローンの選択肢が狭いと言われています。

注文住宅のイメージ図

(この記事では基礎知識を中心に解説していますが、つなぎ融資に対応していない住宅ローンを利用するための住宅ローンの借り換えを活用した裏技も紹介していますので参考にしてみてください。)

 

注文住宅で必要となる住宅ローンのつなぎ融資とは?

マイホームの購入は「新築マンションの購入」「中古マンションの購入」「建売戸建ての購入」「中古戸建の購入」「住宅の新築」の5つに分別することができます。このコラムでは「住宅の新築」の際に利用される「つなぎ融資」について解説したいと思います。

 

この5つのマイホームの購入方法の中で「住宅の新築」だけが手続きの流れが大きく異なります。それ以外の4つは「すでに住宅が出来上がった状態の物件」を購入しますが、「住宅の新築」はまだ物件が存在しません。そのため、住宅工務店などの施工業者に住宅建築を個人として発注しなければなりません。住宅は数万円や数十万円で建築できるわけではありませんので、数百万円~数千万円単位の資金が住宅が完成前・建築着手前に必要になってしまうわけです。

着工から完成までの間にかかるお金を工務店が負担してくれればいいのですが、残念ながらそういうわけにはいかず、「着手金」や「中間金」といった形で段階的に工務店にお金を払っていかなければ工事をすすめてもらうことができなくなってしまいます。

 

着工金もだけでも数百万円になってしまいますので、大半の人は現金でそんな大金を工務店に支払う余力はありません。そのために、注文住宅の着工から完成までの間を「つなぐ」役割で利用されるローンが今回紹介する「つなぎ融資」です。

 

一般的な注文住宅の場合、建築工事の着手から完成して銀行から正規の住宅ローンの借り入れが完了するまでの間の工務店への支払いは、このつなぎ融資・つなぎローンで借りた資金で行います。

つなぎ融資はあくまでも「つなぐ」ことを目的としていますので、住宅建築中は元金の返済は行わず、利息だけを支払うことになります。住宅が完成して正式に住宅ローンの借り入れ審査が通った時に、住宅ローンで借りたお金を使ってつなぎ融資を一括で返済することになります。

ポイント
つなぎローン利用は住宅建築着工から完成までの比較的短い期間です。その期間は、金利(利息)だけを支払い、建物引渡と共に実行される住宅ローンを利用して元本部分を返済することになります。

 

 

「着工金」や「中間金」は手元資金で補ってつなぎ融資は使わない方がよい?

つなぎ融資も住宅ローンが実行されるまで元金を返済しなくてもよいのですが、利息を払わなければいけません。

一般的につなぎ融資は年3.0%前後の金利で、住宅ローンの金利と比べて高い水準となっていますので、できるだけ自己資金で賄うように努力しましょう。

もちろん、つなぎ融資否定するわけではありませんが、仮に1000万円のつなぎ融資を年3.0%の金利で半年間利用した場合、利息負担は約15万円になってしまいます。毎月3万円近い利息返済が必要になるということを理解して、できるだけ少ない金額で済むようにしましょう。

なお、つなぎ融資にも事務手数料として10万円程度かかりますので、利息と25万円ぐらいのお金がかかってしまうことになります。

(無駄とは言いませんが)つなぎ融資を利用せずに工面できる方法がもしあればつなぎ融資を利用しないで済むにこしたことはありません。

 

つなぎ融資に対応している住宅ローンは?

つなぎ融資に対応している住宅ローンとして代表的なのはフラット35です。フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が提供しており、注文住宅による住宅購入者への支援もしっかりとしています。ただし、フラット35の申込窓口を行っている金融機関ごとにつなぎ融資のサービス性が少し異なってきますので注意するようにしましょう。

 

楽天銀行・・・2016年フラット35銀行業界1位の実績。楽天銀行のつなぎローンは、土地取得資金、着工金、中間金、最大3回にわけて分割融資が可能です。金利選択型(変動金利)も対応しており、ネット銀行の低金利の変動金利住宅ローンを注文住宅で利用する際の最有力候補でもあります。

アルヒ・・・8年連続フラット35実行件数1位の豊富な実績。アルヒのフラットつなぎは、土地購入資金、着工金、上棟金、竣工金の4回に分けて融資が可能

みずほ銀行・三井住友銀行・・・つなぎ融資に対応しているが金利は3%を超えており、楽天銀行やアルヒのつなぎ融資と比較して割高な金利

新生銀行住信SBIネット銀行・・・新生銀行グループの信販会社「アプラス」の提供する「アプラスブリッジローン」の広告をホームページ上で掲載。正式に紹介されているわけではないが、土地購入資金、着工金、上棟金、竣工金の4回に分けて融資可能

 

残念なことに低金利で人気を集めているネット銀行の場合、ほぼつなぎ融資に対応していません。つなぎ融資の利用を検討する場合は事前につなぎ融資に対応しているかどうかを確認したうえで住宅ローン選びを行うようにしましょう。

 

続いて、つなぎ融資に対応した金融機関のつなぎローンの金利・手数料をいくつか紹介します。

 

注文住宅に強い住宅ローンと言えばフラット35ですが、楽天銀行のつなぎ融資がかなりお得感がある金利です。それと、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないので注文住宅の時は利用できないと勘違いしている人が多いのですが、信販会社などが提供しるブリッジローンを活用することネット銀行の住宅ローンを借り入れるまでの短期融資を行ってもらう方法はいくらでもあります。「注文住宅だから・・・」とか「つなぎ融資が必要だから・・・」とあきらめなくて良さそうですね。

(しかも、ブリッジローンの融資条件は一般的なつなぎ融資より条件も悪くありません)

  事務手数料 金利
楽天銀行(フラット35) 108,000円 年2.630%
楽天銀行(金利選択型) 108,000円 年2.630%
アルヒ(フラット35) 108,000円 年3.475%
住信SBIネット銀行(アプラスブリッジローン) 108,000円 年2.675%
新生銀行(アプラスブリッジローン) 108,000円 年2.675%
みずほ銀行 なし 年3.675%

※金利は2019年2月現在。当サイト調べ。最新の手数料や金利は各社のホームページなどで必ず確認してください。

 

※住信SBIネット銀行と新生銀行の公式サイトにアプラスブリッジローンの掲載されています。ただし、いずれもこの商品を提供しているわけではなく住宅ローンの申し込み後に、別途ブリッジローンの申込をする必要があるので注意してください。

※みずほ銀行は「オリコ」「住宅金融支援機構」の2つのつなぎローンを提供しています。

 

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