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つなぎ融資とは?つなぎ融資に対応した住宅ローン・フラット35は?

当サイトは住宅ローンの借り換えに関する情報を紹介していますが、今回は借り換えではなく住宅購入時のテーマを1つ紹介させていただきたいと思います。

 

注文住宅で必要となる住宅ローンのつなぎ融資とは?

マイホームの購入は「新築マンションの購入」「中古マンションの購入」「建売戸建ての購入」「中古戸建の購入」「住宅の新築」の5つに分別することができます。このコラムでは「住宅の新築」の際に利用される「つなぎ融資」について解説したいと思います。

まず、この5つのマイホームの購入方法の中で「住宅の新築」だけ手続きの流れが大きく異なります。それ以外の4つは「すでに住宅が出来上がった状態の物件」を購入しますが、「住宅の新築」はまだ物件が存在しません。そのため、住宅工務店などの施工業者に住宅建築を個人として工事を発注しなければなりません。住宅は数万円や数十万円で建築できるわけではありませんので、数百万円~数千万円単位の資金が必要になるわけです。

着工から完成までの間にかかるお金を工務店が負担してくれて、住宅が完成し住宅ローンの審査が無事通ってから工務店に支払うのであれば良いですが、残念ながらそういうわけにはいかず、「着工金」や「中間金」といった形で段階的に工務店にお金を払っていかなければなりません。かといって、数百万単位のお金を工務店に支払う余力があるわけもなく、注文住宅の着工から完成までの間を「つなぐ」役割で利用されるのが今回紹介する「つなぎ融資」です。

 

一般的に、注文住宅が完成して銀行から正規の住宅ローンの借り入れが完了するまでの間の工務店への支払いはこのつなぎ融資で借りた資金で行います。また、つなぎ融資は基本的に元金の返済は完済時点(正式に住宅ローンの借り入れ審査が通って、住宅ローンの融資を受けた時点)まで行いません。このつなぎ期間中は、金利部分(利息)だけを支払い、建物引渡と共に実行される住宅ローンでつなぎ融資を完済するという流れが基本です。

 

「着工金」や「中間金」の支払はできるだけ手元資金で補ってつなぎ融資は使わない方がよい。

あたりまえのことですがつなぎ融資も住宅ローンが実行されるまで元金を返済しなくてもよいされていますが、利息を払わなければいけません。一般的につなぎ融資は年3.0%前後の金利が適用されます。住宅ローンの金利と比べると高い水準となっていますので、できるだけ自己資金で賄うようにしましょう。ただし、つなぎ融資は半年~1年ぐらいの短い期間しか利用しないのが一般的です。仮に1000万円のつなぎ融資を年3.0%の金利で半年間利用した場合、利息負担は15万円になります。毎月2万円ちょっとの利息部分の返済が必要になりますので少しでも少なく済むようにしましょう。なお、つなぎ融資の借り入れにも事務手数料がかかります。だいたい10万円程度かかりますので、利息と25万円ぐらいのお金がかかってしまうことになります。

(無駄とは言いませんが)つなぎ融資を利用せずに工面できる方法がもしあればつなぎ融資を利用しないで済むにこしたことはありません。

 

つなぎ融資に対応している住宅ローンは?

つなぎ融資に対応している住宅ローンとして代表的なのはフラット35です。フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が提供しており、注文住宅による住宅購入者への支援もしっかりとしています。ただし、フラット35の申込窓口を行っている金融機関ごとにつなぎ融資のサービス性が少し異なってきますので注意するようにしましょう。

楽天銀行・・・2016年フラット35銀行業界1位の実績。楽天銀行のつなぎローンは、土地取得資金、着工金、中間金、最大3回にわけて分割融資が可能です。

アルヒ・・・7年連続フラット35実行件数1位の豊富な実績。アルヒのフラットつなぎは、土地購入資金、着工金、上棟金、竣工金の4回に分けて融資が可能

みずほ銀行・三井住友銀行・・・つなぎ融資に対応しているが金利は3%を超えており、楽天銀行やアルヒのつなぎ融資と比較して割高な金利

新生銀行住信SBIネット銀行・・・新生銀行グループの信販会社「アプラス」の提供する「アプラスブリッジローン」を取り次ぐ形で提供。土地購入資金、着工金、上棟金、竣工金の4回に分けて融資可能

 

つなぎ融資に対応していない住宅ローンも存在します。つなぎ融資の利用を検討する場合は事前につなぎ融資に対応しているかどうかを確認したうえで住宅ローン選びを行うようにしましょう。

 

最後につなぎ融資に対応した金融機関のつなぎローンの金利・手数料をいくつか紹介しますので参考としてください。つなぎ融資が必要な注文住宅の場合フラット35が定番ですが、楽天銀行のつなぎ融資がかなりお得感がある金利設定になっています。一方で、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないと思われがちですが、ブリッジローンを活用することでつなぎ融資に近い借り入れが可能なので、「注文住宅だから・・・」とか「つなぎ融資が必要だから・・・」とあきらめなくて良さそうですね。(むしろ融資条件は悪くありません)

  事務手数料 金利
楽天銀行(フラット35) 108,000円 年2.610%
アルヒ(フラット35) 108,000円 年3.475%
住信SBIネット銀行(アプラスブリッジローン) 108,000円 年2.675%
新生銀行(アプラスブリッジローン) 108,000円 年2.675%
みずほ銀行 なし 年3.675%

※金利は2017年9月11日現在

※住信SBIネット銀行と新生銀行の公式サイトにアプラスブリッジローンの掲載があるが両銀行がこの商品を提供しているわけではないため、住宅ローンの申し込み後に、別途ブリッジローンの申込をすればOK。

※みずほ銀行は「オリコ」「住宅金融支援機構」の2つのつなぎローンを提供。

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