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おすすめのつなぎ融資は?つなぎ融資に対応する住宅ローン・フラット35は?

当サイトでは住宅ローンの借り換えに関する情報を中心に紹介していますが、今回は借り換えではなく住宅購入時のテーマから1つ紹介したいと思います。

選択肢が狭いと言われているのが戸建て住宅を自分の思ったように作り上げる注文住宅でマイホームを建築するときの住宅ローン選びです。なぜかと言うと、注文住宅は建物が完成していない(まっさらな土地しかない状態)でお金を準備して住宅工務店に着手金を支払わなければならないこと、そして、その着手金などへの融資(つなぎ融資)に対応していない金融機関が多いことから選択肢が狭いと言われています。

(ちなみにつなぎ融資に対応していない住宅ローンを注文住宅で利用する住宅ローンの借り換えを活用した裏技も紹介していますので参考にしてみてください。)

 

注文住宅で必要となる住宅ローンのつなぎ融資とは?

マイホームの購入は「新築マンションの購入」「中古マンションの購入」「建売戸建ての購入」「中古戸建の購入」「住宅の新築」の5つに分別することができます。このコラムでは「住宅の新築」の際に利用される「つなぎ融資」について解説したいと思います。

この5つのマイホームの購入方法の中で「住宅の新築」だけが手続きの流れが大きく異なります。それ以外の4つは「すでに住宅が出来上がった状態の物件」を購入しますが、「住宅の新築」はまだ物件が存在しません。そのため、住宅工務店などの施工業者に住宅建築を個人として発注しなければなりません。住宅は数万円や数十万円で建築できるわけではありませんので、数百万円~数千万円単位の資金が住宅が完成前・建築着手前に必要になってしまうわけです。

着工から完成までの間にかかるお金を工務店が負担してくれればいいのですが、残念ながらそういうわけにはいかず、「着工金」や「中間金」といった形で段階的に工務店にお金を払っていかなければなりません。

着工金も数百万円にはなってしまいますので、そんなお金を工務店に支払う余力は通常はありません。そのために、注文住宅の着工から完成までの間を「つなぐ」役割で利用されるローンが今回紹介する「つなぎ融資」です。

 

注文住宅の場合、建築工事の着手から完成して銀行から正規の住宅ローンの借り入れが完了するまでの間の工務店への支払いは、このつなぎ融資・つなぎローンで借りた資金で行います。つなぎ融資は基本的に元金の返済は完済時点(正式に住宅ローンの借り入れ審査が通って、住宅ローンの融資を受けた時点)まで行いません。この期間は、金利部分(利息)だけを支払い、建物引渡と共に実行される住宅ローンで初めて元本部分を返済してつなぎ融資を完済するという流れが基本です。

 

「着工金」や「中間金」の支払はできるだけ手元資金で補ってつなぎ融資は使わない方がよい。

つなぎ融資も住宅ローンが実行されるまで元金を返済しなくてもよいのですが、利息を払わなければいけません。一般的につなぎ融資は年3.0%前後の金利になり、住宅ローンの金利と比べると高い水準となっていますので、できるだけ自己資金で賄うように努力しましょう。つなぎ融資は借入期間が短く、半年~1年ぐらいの期間しか利用しませんが、仮に1000万円のつなぎ融資を年3.0%の金利で半年間利用した場合、利息負担は15万円になってしまいます。毎月2万円ちょっとの利息返済が必要になるので、少しでも少なく済むようにしましょう。なお、つなぎ融資の借り入れにも事務手数料がかかります。だいたい10万円程度かかりますので、利息と25万円ぐらいのお金がかかってしまうことになります。

(無駄とは言いませんが)つなぎ融資を利用せずに工面できる方法がもしあればつなぎ融資を利用しないで済むにこしたことはありません。

 

つなぎ融資に対応している住宅ローンは?

つなぎ融資に対応している住宅ローンとして代表的なのはフラット35です。フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が提供しており、注文住宅による住宅購入者への支援もしっかりとしています。ただし、フラット35の申込窓口を行っている金融機関ごとにつなぎ融資のサービス性が少し異なってきますので注意するようにしましょう。

楽天銀行・・・2016年フラット35銀行業界1位の実績。楽天銀行のつなぎローンは、土地取得資金、着工金、中間金、最大3回にわけて分割融資が可能です。

アルヒ・・・7年連続フラット35実行件数1位の豊富な実績。アルヒのフラットつなぎは、土地購入資金、着工金、上棟金、竣工金の4回に分けて融資が可能

みずほ銀行・三井住友銀行・・・つなぎ融資に対応しているが金利は3%を超えており、楽天銀行やアルヒのつなぎ融資と比較して割高な金利

新生銀行住信SBIネット銀行・・・新生銀行グループの信販会社「アプラス」の提供する「アプラスブリッジローン」を取り次ぐ形で提供。土地購入資金、着工金、上棟金、竣工金の4回に分けて融資可能

 

つなぎ融資に対応していない住宅ローンも存在します。つなぎ融資の利用を検討する場合は事前につなぎ融資に対応しているかどうかを確認したうえで住宅ローン選びを行うようにしましょう。

 

最後につなぎ融資に対応した金融機関のつなぎローンの金利・手数料をいくつか紹介します。

注文住宅に強い住宅ローンと言えばフラット35ですが、楽天銀行のつなぎ融資がかなりお得感がある金利です。それと、ネット銀行はつなぎ融資に対応していないので注文住宅の時は利用できないと勘違いしている人が多いのですが、信販会社などが提供しるブリッジローンを活用することネット銀行の住宅ローンを借り入れるまでの短期融資を行ってもらう方法はいくらでもあります。「注文住宅だから・・・」とか「つなぎ融資が必要だから・・・」とあきらめなくて良さそうですね。

(しかも、ブリッジローンの融資条件は一般的なつなぎ融資より条件も悪くありません)

  事務手数料 金利
楽天銀行(フラット35) 108,000円 年2.610%
アルヒ(フラット35) 108,000円 年3.475%
住信SBIネット銀行(アプラスブリッジローン) 108,000円 年2.675%
新生銀行(アプラスブリッジローン) 108,000円 年2.675%
みずほ銀行 なし 年3.675%

※金利は2017年12月20日現在。当サイト調べ。最新の手数料や金利は各社のホームページなどで必ず確認してください。

※住信SBIネット銀行と新生銀行の公式サイトにアプラスブリッジローンの掲載されています。ただし、いずれもこの商品を提供しているわけではなく住宅ローンの申し込み後に、別途ブリッジローンの申込をする必要があるので注意してください。

※みずほ銀行は「オリコ」「住宅金融支援機構」の2つのつなぎローンを提供しています。

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