2020-03-17更新

【裏技】マイホーム購入・注文住宅完成直後の住宅ローンの借り換え

住宅ローンはマイホームを購入するために利用します。

マイホーム購入時は、住宅ローンを借りることでお金を用意するマイホーム価格だけでなく、不動産会社への仲介手数料・引っ越し費用・家具の購入・これまで住んでいた住宅のクリーニング費用・外構工事などのマイホーム周辺環境の整備など様々なお金がかかります。マイホームを購入する喃々も前から計画的に貯蓄できていれば良いですがそれでもマイホーム購入時は資金的な余裕はありません。

また、マイホーム購入直後は不動産会社が大手の銀行や取引のある金融機関の住宅ローンを紹介してきますし、契約を進めるにはどこかの住宅ローンの仮審査に通過しておく必要があるので、”ほかの人からもこの物件に照会が入っている”などとせかされるケースも珍しくありません。

住宅ローンは「マイホーム購入という大きなイベントの中の１つの手続き」に過ぎませんので、新しい家が手に入るというドキドキ感に心が奪われて、住宅ローンについて真剣に考える時間が取れずに、”一番手続きが楽な”不動産会社から紹介された住宅ローンをそのまま契約する人が大半を占めています。

また、注文住宅の場合、工務店に住宅工事に着手するタイミングや中間時点などで住宅建築費用を支払う必要がありますので、手続きはもっと煩雑です。金融機関にとっても注文住宅の着手金などを賄うローンを提供するのは手間暇がかかるため、対応していない金融機関も多いのが実情です。工事を発注する工務店を選ぶだけでも一大事なのに、つなぎ融資に対応した住宅ローンを探し出して選定する時間はなく、注文住宅の場合制度がしっかりしていて、工務店から紹介されることも多い、フラット35を利用する人が多いと言われています。

注文住宅にしても、建売住宅やマンション購入にしても、”冷静に考えるとベストな住宅ローンを利用できていない”とあとになって気づくことは非常に多いわけです。大半の人は、マイホームに住み始めて１年・２年ぐらいが経過して、新しい生活に慣れてきて、”住宅ローンの借り換え考えなきゃ・・・・”、と薄々と感じ始めることになるというのが住宅ローンの借り換えの最初の一歩だったりします。

住宅ローン契約直後に全額返済(借り換え)する裏技も。

ところが、注文住宅で家を建てる人の中には、マイホーム購入時に利用する住宅ローンの契約も終わっていないのに、住宅ローンの借り換えの金融機関に申し込みを行っている人が存在します。

例えば以下のようなケースでそのような裏技の手続きが進められていたりします。

つなぎ融資対応している住宅ローンを最初は契約

注文住宅でつなぎ融資に対応する住宅ローンを利用する必要があった人の事例です。長く利用したいと思った住宅ローンがつなぎ融資に対応していなかったので、住宅が完成した直後にできるだけ早く借り換えられるように用意周到に準備するという事例があります。(住宅建築中はつなぎ融資に対応した住宅ローンで乗り切り、住宅完成と同時に借り換え実行。)

ちなみに、工務店やつなぎ融資をしてくれている金融機関には当然内密にして、借り換え候補の住宅ローンに申し込んだあとに借り換え先の金融機関の担当者やコールセンターに具体的な手続きについて相談しながら準備を進めたとのこと。

※「最初に借りる住宅ローン」の初期費用や金利タイプは詳しくわかりませんが、初期費用を抑えることを最優先にして、金利は高くても問題ないとして選んでいたとしたらかなりの用意周到です。(すぐに借り換えることが分かっているので金利が高く手も影響が少ない)」

転職・勤続年数のタイミングが悪かったので・・・

購入したい住宅の突然登場したので、マイホーム購入は進めたいが転職直後で本命の住宅ローンの審査が厳しくなることが予想されたので、比較的審査に通りやすいフラット35(初期費用を抑えて、金利が高いタイプ)に借り換えた。長く利用するつもりもないので、団信にも加入せずに、マイホームが購入できることだけを最優先にした。その後、勤続期間の条件は充足できたので、本命の住宅ローンの審査に通過すると同時にすぐに借り換えたという人がいました。

これもかなり機転が利く人の対応だと思います。ただし、本命の住宅ローンの審査がすんなり通れば良いですが、万が一審査に落ちると高い金利で住宅ローンを契約し続けることになってしまうので注意が必要だと思います。このケースでは転職先が大手企業だったので、かなり自信をもって手続きを進めていました。

マイホームの契約日に間に合わなかった・・・

最初から住宅ローンを自分で選ぶ気が満々で申し込んでいたが、審査と手続きに思ったより時間がかかって間に合わないことが判明。とりあえずメガバンクの住宅ローンで契約進めたが、本命の住宅ローンにすぐに借り換えで申し込みなおして、マイホーム購入１か月後に借り換え。

これは用意周到と言うよりも臨機応変に対応したケースです。普通は、間に合わないことにがっかりして本命の金融機関にクレームすることになってしまうものですが、すぐに借り換えに軌道修正するアイデアがでるのはかなり冷静(冷徹)な人です。

住宅ローンの借り換えは早い方が効果が大きい

確かに、より金利の低い住宅ローンに借り換えるのであれば、借り換えタイミングは早ければ早い方が効果が大きくなるわけですが、マイホーム購入時・注文住宅発注時に契約した住宅ローンの返済をほとんど行わずに借り換えてしまう人も存在するのには驚きました。

特に注文住宅の場合は、最初に契約できる住宅ローンに制限があったりするわけですが、住宅建築中に借り換え手続きを裏で進めておく、というのは１つの裏技なのは間違いありませんね。

住宅ローンを２つ契約すると、多少なりとも手数料などの費用が嵩むことになりますので注意が必要ですが、マイホーム購入時にちゃんと住宅ローンを選ばずに後悔しながら返済を続けるよりは、このような思い切った裏技も参考にしながら借り換えを考えてみるのも１つの方法と言えるでしょう。

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