公開日:2022年3月11日

50代での住宅購入と住宅ローンの審査

50代で住宅を購入するメリット

このコラムでは５０代で住宅を購入するメリットと審査について解説しています。

住宅ローンを利用する人の中ではやや高齢と言える５０代での住宅ローンの申し込み。医療の発展と長寿化が進む日本では、５０代は人生の折り返し地点にしかすぎなくなりましたので、５０代で新しい家を購入して、新たなマイホームで新生活を開始する人が増えるのは業界内では確実視されています。

最初に統計データを確認しておきましょう。

日本では高齢化が進んでいると言われています。生まれる子供が少ないのも理由の1つですが、長生きする人が増えているのも大きな理由です。また、晩婚化も進んでいて、住宅購入のタイミング（≒住宅ローンの利用タイミング）も高齢化が進んでいます。

以下の通り住宅業界や住宅ローン業界が実施している調査でも50代で住宅ローンを借りる人のシェアが高まっています。もちろん、住宅購入・住宅ローン利用の中心の世代は30代・40代であることに変わりはありませんが、50代のシェアは10％程度まで拡大しています。住宅ローンを契約する人の10人に1人が50代と考えると高いシェアに感じますね。

参考：フラット35の年代別利用者数

※住宅金融支援機構公表の2016年度フラット35利用者の実態調査結果集計表より。

住宅ローンの借り換えを除けば、５０代で住宅ローンを契約する≒５０代でマイホームを購入するという意味です。50代でももちろん住宅ローンは問題なく利用できますが、完済時の年齢は70歳～80歳で借入期間が短めであると言う点、また、疾病保障などが利用できないケースが多いことが注意点です。

人生100年と考えると・・・

50代でマイホームを買って、住宅ローンを契約するのは老後のことを考えると心配ごとが多いように感じると思いますが、人生100年を考えるとメリットも多くあります。

まず、平均寿命の問題です。１９５０年ごろは約６０歳だった日本人の平均寿命は、１９９０年ごろには男性７６歳、女性８２歳まで伸び、最新の調査結果では男性８１歳、女性８７歳まで平均寿命が長くなっています。

さらに、今から約４０年後の２０６０年には、男性は８４歳を超え、女性は９０歳を超えるという予測も発表されていますし、２０８０年には平均寿命が１００歳になるという予測もあります。

2018年に３８歳の人は２０８０年に１００歳になりますが、そのころには平均年齢が１００歳になっていて、多くの人が１００年以上の人生をおくっている世界になっている可能性があると言うわけです。つまり５０歳は、近い将来、本当に人生の折り返し地点にしか過ぎないわけです。

５０代で住宅ローンを組む≒住宅を購入するメリットとして、最初にあげられるのは住宅の老朽化への対策です。３０代で購入・建築した住宅は１００歳になることには築７０年になりますが、５０代で購入・建築した物件は、１００歳になっても築５０年未満です。

一般的に、住宅の耐用年数はマンションでは１００年、木造戸建てでは５０年などと言われています。ただし、実際には３０年～４０年たったらリフォームが必要と言われていて、かなり大切に使って５０年持つかどうか、と言ったところです。マンションであれば本当に大切に扱えばある程度綺麗に維持できている可能性はありますが、戸建の場合、築７０年になっても問題なく住める物件はほとんどないでしょう。耐用年数を超えた物件は危険を伴いますし、何よりも快適性が損なわれます。

住宅購入タイミングが５０代であれば老後の生活を比較的築年数の浅い快適な住宅環境で過ごすことができる効果があります。また、その時点での最新技術が組み込まれたより快適性の高い住宅に入居できることになります。

加えて、５０代(または６０代)は、(家庭環境によりますが)子供が成人して独り立ちしていく時期でもあります。それまで必要だった子供部屋が空き部屋になって、夫婦で生活するだけのスペースがあれば、十分快適な生活をおくることができるようになります。

広い住宅は維持・メンテナンスも大変で、光熱費などもどうしても嵩んでしまう可能性があります。５０代での住宅購入は、その後の人生を見据えながら、必要十分でかつ経済的で利便性の高い住宅を購入することがしやすいわけです。子供がいない単身者の場合でも同様に今後の生活に必要なスペースや間取りを意識して住宅を購入することができますね。これは５０代で住宅の購入する大きなメリットの１つとです。

また、実際に５０代で住宅を購入したり建築する人は、快適な老後生活を考えて「バリアフリー」を意識した住宅を購入して住み替えることが多いと言われています。それ以外にも、老後の生活を考えて購入する物件の地域(住む地域)を自由に決めることもできます。(例えば、子供の近くに物件を購入する選択もあるでしょうし、のんびりとした余生に備えて自然豊かた地域を選ぶ人もいます。都心地だとしても、広さを求めなければ快適な住宅を比較的安価に手に入れることも可能になります。)

このように５０代での住宅購入や住み替えには若い世代ではあまり考えていなかったポイントを見つめなおしたうえで住宅を購入できるというメリットがあります。

５０代の住宅ローン審査のポイント

次に、住宅ローンの審査で押さえておきたいポイントを考えてみましょう。

何歳まで働くのか・働けるのかは人により違いますし、様々な考えがあると思いますが、まず最初に気にしなければならないのは住宅ローンの審査における年齢制限です。一般的な住宅ローンの場合、完済時の年齢は８０歳未満となっていますので、例えば５５歳であれば最長２５年で住宅ローンを組まなければならない、ということです。

前述の通り、合理的に住宅を選択できることで住宅価格を抑えやすいとは言え、ある程度の自己資金を準備するなど、住宅ローンの借入金額をできるだけ少なくしておかないと、ローン返済負担が老後生活の足かせになってしまう可能性がありますので注意が必要です。

例えば、２０００万円の住宅ローンを５５歳(金利は年１％、期間２５年、元利均等返済)で組んだとしましょう。

毎月の返済額は約７．５万円で、総返済額は２，２６０万円程度になります(完済時年齢は８０歳程度)。８０歳まで返済を続ける計画はあまり好ましくありませんので、完済を早めるようにしなければなりませんので、現役世代のうちに繰上返済をどんどん進めていくことで、定年・再就職後の定年を迎えたときにできるだけ住宅ローンの残高が少なくなっているように心がけましょう。５０代で住宅購入をすることはメリットが多いですが、５０代で住宅ローンを組むことは返済計画をしっかりとたてる必要があるという点を必ず念頭においておきましょう。

例えば、上記の例で７．５万円を毎月繰上返済(期間短縮型)した場合、つまり、毎月１５万円を住宅ローンの返済に回した場合、完済までの期間は約１２年になります。完済時年齢を８０歳⇒６７歳にすることができます(※最初から１２年で住宅ローンを組む方法もありますが、不測の事態に備え、基本となる住宅ローン契約上は長めに組み、繰上返済で総返済額・返済期間をコントロールしていくと良い)。特に借り入れた当初の時期は住宅ローン返済における利息負担が大きく、早めに繰上返済しておくことが効果的です。

やはり資金計画が重要になってきますので、今の住んでいる家が持ち家で売却可能(少なくとも今の住宅ローン残高よりも売却価格が高い)であれば、自己資金に充当するか繰上返済資金に充当することも重要です。老後は収入が減りますので、できれば退職金には過度な期待をしないようにするのが無難です。

今の住宅をリフォームして住みやすく。リフォーム＆借り換えも

今の立地に不満がない、気に入っている場合は、現在の資産(土地)を生かして住宅を建て替える方法も老後生活を充実させるために人気を集めている対策の１つです。

住宅の建て替えも新たな住宅を購入する場合のメリットと基本的には同様です。十分な資金力があれば住宅の購入や建て替えは全く問題ありませんが、「資金面でやや不安がある」「住宅以外にもっとお金を使えるようにしたい」と考えている場合、今の資産・土地を生かしながらリフォームするのは１つの手です。

リフォームは国や自治体も力を入れており補助が受けられる可能性もありますし、金融機関でもリフォームへのサポートが充実した住宅ローンを提供しているところが増えてきました。例えば、SBI新生銀行では「現在の住宅価格」＋「リフォーム資金」を合算して住宅ローンを丸ごと借り換え可能であったり、「リフォーム資金」に対する金融機関のサービスも年々充実してきています。

「バリアフリー」「メイン居住環境のコンパクト化」「耐震性の向上」「断熱性」などに対応できるのは新築だけではありません。今の住環境の不便な点をリフォームで対応することは１つの選択肢です。また、国や地方自治体からのリフォーム補助金や減税などの優遇は、必ずチェックしてできるだけ活用するようにしましょう。

今、住宅ローンの低金利が続いていますので、現在返済中の住宅ローンの金利が高いようならリフォーム資金を合算して借り換えても、毎月の返済額が変わらない可能性すらありますので、リフォーム資金を上乗せして貸し出ししてくれるSBI新生銀行などの住宅ローンの存在は念頭においておくようにしましょう。

中古マンションが人気？

５０代の住宅購入の特徴として「中古マンション」の購入割合が高いという点があります。「中古」は新築や注文住宅と比較して住宅価格を抑えやすいですし、「マンション」は、戸建てと比較して「コンパクト」ですし「耐震性」「断熱性」にも優れています。どちらにしても中古物件の費用対効果は高いので、合理的な判断をしている人が多いことがわかるデータです。

５０代におすすめの住宅ローンとは

５０代専用の住宅ローンがあるわけでもありませんし、30代でも50代でもおすすめの住宅ローンが大きく変わるわけではありません。

住宅ローンの基本は金利なのは何歳でも基本的に選び方変わりません。

まずは低金利な住宅ローンをしっかりと選ぶようにしましょう。

ただし、５０代の場合、３５年も住宅ローンを組むことはないでしょうから、フラット35ではなくフラット２０を選択する可能性は高くなりますし、より低金利な「１０年固定金利」が魅力的な住宅ローンになるケースが多いでしょう。更に借り入れ直後から積極的に繰上返済を行う場合は、変動金利も当然選択肢の１つに入ってきます。また、年齢と共に疾病リスクは増大していくことを考えると、疾病保障が充実した住宅ローンを利用したいとこです。

ちなみに、一般的な疾病保障付の団信は５０歳までしか加入できないケースが大半です。疾病保障付団信の商品説明書をよく見ると年齢制限が書いてありますので、必ずチェックするようにしましょう。

疾病保障が付帯する住宅ローンで５１歳以上でも加入できる団信を提供しているのは、住信SBIネット銀行とSBI新生銀行です。いずれも無償または安価で将来に備えることができる疾病保障サービスが付帯できますので、５０代で疾病保障を付帯させたいという人におすすめです。

当サイトをご覧になった方であれば、インターネットで住宅ローンを申し込むことは問題なくできると思います。ぜひ、合理的でない不動産会社や工務店の意見に惑わされずに、ネット銀行の住宅ローン金利もしっかりと比較して住宅ローンを選ぶようにしましょう。

絶対にネット銀行にした方が良いとは言いませんが、低金利のネット銀行の住宅ローンは比較対象として1度はチェックしておいてほしいと思います。もし、不動産会社に勧められた住宅ローンがあるのであればその住宅ローンやメガバンク・地方銀行などの住宅ローンの金利と比較してみてください。銀行にたくさん利息を払う為にマイホームを買ったはずではないですし、老後資金は少しでも多い方が良いのは言うまでもありません。しっかりとした節約の意識を持つことは忘れないようにしましょう。

「がんに対する疾病保障が付帯しながら、変動金利・１０年固定金利で業界最低金利水準を提供しているauじぶん銀行」

※がん５０％保障は５１歳以上は利用できません。

「介護保障特約が安価で付帯可能でリフォーム資金へのサポートも充実しているSBI新生銀行」

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