【要注意！】住宅ローンの２年固定・３年固定・５年固定金利の落とし穴
＜２０２４年７月２６日追記＞
ネット銀行を中心とした変動金利の引き下げ合戦にメガバンクも参入したことで、「2年固定」「3年固定」「5年固定」など極めて短期間の住宅ローン金利を打ち出す傾向は無くなりました。
各金融機関による積極的な変動金利引き下げで、住宅ローン契約者が選択する金利タイプは圧倒的に変動金利が選ばれている状況です。
日銀のマイナス金利政策解除により、ネット銀行を中心に変動金利を引き上げる動きも出ていますが、変動金利が現在の10年固定金利や長期固定金利の金利水準を追い抜くまでに上昇する状況は想定しづらく、引き続き変動金利が最も返済額が少ない金利タイプとして人気を集める状況は変わらないでしょう。
＜２０２０年３月２３日投稿＞
メガバンクや大手信託銀行による「２年固定」「３年固定」「５年固定」などの短期間の金利をホームページ上などで積極的に露出しています。
下記は2020年3月時点の三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンカテゴリのTOPページのキャプチャーです。
3年固定で0.490％という一見低く見える金利を提示していますね。
ネット銀行の住宅ローンの変動金利(例えば、PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）の変動金利：年０．３９９％（全期間引下型）、SBI新生銀行の変動フォーカス：年０．４９０％よりも低い2年・3年固定の金利が提示されることもあり、利用者を実際に増やす効果もあってか、定期的に短期間の固定金利タイプの住宅ローンの金利を極端に引き下げる金融機関が後を絶ちません。
ネット銀行の変動金利よりも金利が低いと言われるとそれを選びたくなる気持ちもわかりますが、気を付けなければならないのは短い期間だけの金利が低くてもあまり意味がなく、固定期間終了後の金利の方が重要になるという点です。
具体的に三菱ＵＦＪ銀行・三井住友信託銀行の短期間の金利を固定できるタイプの住宅ローンとネット銀行の住宅ローンの金利を確認してみましょう。
２年固定・３年固定金利の金利比較
| 銀行 | 金利タイプ | 当初固定期間金利 |
固定期間終了後 (変動金利) |
|---|---|---|---|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 変動金利 |
年０．６２５％ ～ 年０．７７５％ |
|
| ３年固定金利 |
年０．４９０％ |
年０．６２５％ ～ 年０．６７５％ |
|
| 三井住友信託銀行 | 変動金利 | 年０．５２５％ | |
| ２年固定金利 |
年０．４００％ ～ 年０．７００％ |
年０．７７５％ ～ 年１．１７５％ |
|
| ３年固定金利 |
年０．４５０％ ～ 年０．７５０％ |
年０．７７５％ ～ 年１．１７５％ |
|
| PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行） | 変動金利 |
年０．３９９％（全期間引下型） |
|
| 楽天銀行 | 変動金利 | 年０．５２７％ | |
※金利は2020年3月調査時のものを利用。当サイト調べ。
上記は金利を比較している期間が違うので単純比較すべきではありませんが、最初の２年～３年の金利は低くてもその後の金利が高いことがわかります。住宅ローンは借り入れ直後の金利が低いことは有利ではありますが、さすがに２年～３年の金利だけが低くてもあまり意味はありません。そもそも、２年後・３年後に毎月の返済額が増えるのはあまり良い気分ではありません。
固定期間の短い住宅ローンをえらぼうとしている人は、最低限この特集ページで紹介している内容を念頭におきつつ住宅ローンを比較するようにしましょう。
三菱ＵＦＪ銀行・三井住友信託銀行の２年固定・３年固定金利の落とし穴①
低い金利が適用されるのは最初の２年・３年だけです。当初固定期間終了後は変動金利が適用されます。そのため、残りの長い返済期間変動金利の金利で返済を続けることになります。最初の２年～３年だけの金利が低いだけではオトクな住宅ローンとは言えません。なによりも２年後・３年後に毎月の返済額が増えるのは気分が良いことではありません。
三菱ＵＦＪ銀行・三井住友信託銀行の２年固定・３年固定金利の落とし穴②
住宅ローンの審査によって適用される金利に幅がある。三井住友信託銀行の金利の幅を確認するとよくわかるのですが、適用される金利に大きな幅があります。もっとも低い金利が適用されるのは、住宅ローンの審査で最も良い判定を得た一部の人だけなので注意が必要です。
三菱ＵＦＪ銀行・三井住友信託銀行の２年固定・３年固定金利の落とし穴③
三菱ＵＦＪ銀行・三井住友信託銀行の住宅ローンの場合、保証料を支払う必要があります。もし住宅ローンの返済と一緒に後払いで保証料を支払う方法を選択した場合、金利に０．２％上乗せされます。つまり、三井住友信託銀行の住宅ローンの２年・３年固定金利は、年０．４００％～年０．７５０％ですが、住宅ローンの審査で適用される金利が年０．７５０％になって、保証料を後払いで支払うことにした場合、なんと年０．９５０％です。さらに当初期間終了後の変動金利は年１．３５０％になってしまう可能性があるわけですね。もし、この金利になってしまったら、「年０．４００％や年０．４５０％」とは何の話だったのか・・・と疑ってしまいたくなるほどです。
三菱ＵＦＪ銀行・三井住友信託銀行の２年固定・３年固定金利の落とし穴④
疾病保障が付帯していない点に注意。ここまで金利が低いと単純に金利だけで比較してしまいたくなりますが、auじぶん銀行・住信SBIネット銀行・楽天銀行には「費用負担無しで付帯する疾病保障」が付帯したうえでの金利だということを忘れてはいけません。がんや失業・ケガなどにそなえることができる保障で３行とも独自商品で大変魅力的ですし、追加費用を払う必要が無いのは大きなメリットです。
単純に「金利」だけで比較してもネット銀行の住宅ローンの方が有利だったりするのですが、疾病保障が付帯していることを考えると、それ以上の開きがあるということを理解しておきましょう。
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