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2019年10月の消費税増税で各社の事務手数料などは変更になります。詳細は各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。

諸費用込みで借り換えできるじぶん銀行の住宅ローン

最近、ネット銀行を中心に住宅ローン契約に関わる様々な諸費用を住宅ローンの残高に含めて借り入れ・借り換えできるようになってきました。

諸費用の借り入れは低金利ならでは

本来は住宅ローンの契約時に一括で支払うべき諸費用を住宅ローンの残高に含めた場合、「諸費用分についても利息を払うこと」になります。例えば、住宅ローンの金利が3%ぐらいだとするると、最終的に支払うことになる実質的な諸費用は最初の金額の1.5倍~2倍ぐらいになってしまいます。最近は住宅ローンの金利が非常に低金利なので、住宅ローンの残高に含んだとしてもそれほど増えなくなっています。

例えば、じぶん銀行の住宅ローン(変動金利:年0.457%、返済期間30年)で300万円分の諸費用を住宅ローンに含めて借りた場合、300万円の諸費用に利息が21万円かかって、約321万円を30年間で支払うことになります。)

21万円は無視できる金額ではありませんが、あくまでも30年間で負担する金額です。単純計算で1年で7,000円の利息増と考えるとそれほど大きな金額ではないと思います。

 

 

本当はおすすめできない諸費用の借り入れ

住宅ローンの負担を減らす方法には「金利の低い住宅ローンにする(借り換える)」「繰上げ返済を頑張る」などありますが、やはり「最初から借り入れる金額を少なくすること」は重要なポイントです。

 

諸費用も含めて住宅ローンを組むということは、真逆の行為なので積極的におすすめはしません。ただし、マイホーム購入時は、引っ越し費用な家具・家電の購入などでお金がかかることが多いですし、何かあったときのためにある程度手元資金を残しておいた方が良いケースも多くあります。

 

諸費用を含んだ借り換えは検討価値あり

なお、住宅ローンの借り換えに関しては話は変わってきます。特に余裕資金を繰上げ返済に回してきた人は余裕資金が少ないのは当然です。住宅ローンの借り換えは金利差があれば総返済額削減効果が大きいのがメリットですが、借り換え時に数十万円~100万円ぐらいのお金が必要です。

例えば

  • 住宅ローンの事務手数料
  • 保証料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消費用
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

などですね。

 

諸費用を含めて借り換えると「住宅ローンの元本」が増えるので、あまり気分は良くないですが、あくまでも重要なのは総返済額です。

総返済額は金融機関のサイトでシミュレーションできますので、「住宅ローンの返済総額」が諸費用込みで借り換えて減らせるかどうかを確認するようにしましょう。(総返済額を減らせるのであれば、「諸費用を準備してから借り換える」と考えずに、先に低金利の住宅ローンに諸費用込みで借り換えてから「繰上げ返済」をしてしまえばよいだけです)

 

じぶん銀行のホームページでも簡単にシミュレーションできます

 

諸費用込みで借りられるじぶん銀行の住宅ローン

じぶん銀行の住宅ローンは2019年5月現在、変動金利で年0.457%、10年固定金利で年0.590%と超低金利の住宅ローンを提供していますが、事務手数料が住宅ローン借入金額の2.16%(税込)かかります。

 

金利が非常に低いので、借り換えてしまえば超低金利のメリットがありますが、事務手数料が高いので借り換えるために用意しなければならないお金が多いというデメリットがあります。

 

じぶん銀行の住宅ローンは低金利なのはわかるし、がんに対する保障も無料で付いているし借り換えた方が良いのはわかっていても、この借り換え時にかかる諸費用を支払いたくない」と考える人も多いと思います。

 

そのような人でも問題なく借り換えできるようにじぶん銀行では「借り換えるために必要なお金を住宅ローンに含むことができる」というサービスを提供しています。

 

諸費用込みで借り換えるときの注意点

結論は「諸費用を含んで借り入れても総返済額を減らすことができるのであれば積極的に借り換えるべき」ですが、諸費用も借りることを前提に借り換え先の住宅ローンを選ぶ時に注意して欲しいことがあります。

 

それは、諸費用を借り入れできる住宅ローンは増えてきているが、諸費用を借り入れると適用される金利が高くなってしまう金融機関が多くを占めるという点です。

例えば、楽天銀行の場合、住宅ローンの審査の結果で適用する金利が変わりますので諸費用を借りると適用金利も高くなる可能性が高い(未公表)といったような感じです。フラット35も諸費用の借り入れが可能になりましたが、そもそも自己資金が少ないと金利がかなり高くなってしまうので論外です。

 

この観点で魅力的な金利設定になっているのがじぶん銀行です。じぶん銀行の住宅ローンは、「諸費用の借り入れ有無に関わらず適用される金利は一律」ですし、「住宅ローンの審査結果に関わらず適用される金利は一律」という特徴があります。

 

これは住宅ローンに諸費用を上乗せした借り換えを考えるときに、じぶん銀行を有力候補として紹介したい大きな理由です。

 

最終判断は総返済額で

確かに今まで2500万円だった住宅ローンが、一時的とはいえ2600万円になってしまうのは精神衛生上は良くありません。ただ、総返済額を減らせるのであれば一時的な住宅ローン増を気にしない方が良いのは言うまでもありませんし、少し乱暴な表現ですが、過去に繰上げ返済したことがあれば、「繰上げ返済を行ってなかっただけ」と気持ちを整理した方が良いぐらいです。

 

諸費用込みで借りると審査が厳しい?

また、諸費用の借り入れを希望すると住宅ローンの審査が厳しくなると言われています。銀行は審査基準を明示してくれませんが、その傾向があると考えておくべきです。それはじぶん銀行であっても例外ではありませんので、審査に落とされてしまったり、諸費用の借り入れを希望しても希望する借り入れ金額から減額されてしまう可能性があります。

 

ただ、過去に住宅ローンの繰り上げ返済を行っていたり、物件の価格が下落していないのであれば、住宅ローンの借り換え時に減額される可能性は低くなります。もちろん条件が合わなかったら借り換えをやめれば良いだけです。

 

(参考)じぶん銀行の諸費用借り入れについて

じぶん銀行の住宅ローンで諸費用と認められているものの種類について紹介しておきます。以下はじぶん銀行の住宅ローンの商品説明書より該当部分を抜粋したものです。

 

 

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