フラット35の金利推移【2026年10月】過去最高3.830％の背景

2026年10月1日更新

2026年10月の【フラット35】（返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最低金利は年3.830％で、9月から0.370％上がりました。8月から3か月連続の引き上げで、団信の保険料が金利に含まれるようになった2017年10月の制度改正以降で最も高い水準と報じられています。

このページでは、最新のフラット35の金利と、その背景にある機構債・長期金利の動向、過去の金利推移をまとめています。すでにフラット35や固定金利で返済中の人が借り換えを考えるときの目安にもなるよう、当編集部の試算も添えました。

それでは2026年10月の【フラット35】の金利と、その背景を確認していきましょう。

フラット35の重要指標：住宅金融支援機構債券の発行条件

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が毎月発行する住宅金融支援機構債券（MBS）の表面利率とほぼ連動して決まります。機構債の利回りは長期金利（10年もの国債利回り）の影響を強く受けるため、長期金利の動きを見るとフラット35の金利の方向性がつかめます。

2026年は長期金利が大きく上昇した局面で、機構債の表面利率も高い水準での発行が続いています（各回債の発行条件は住宅金融支援機構のIR情報で公表されています）。これを受けて、フラット35の金利も上昇が続いています。

住宅金融支援機構債券に影響する長期金利の動向は？

住宅金融支援機構がこの債券の利率やフラット35の金利を決定する時の基準データとされているのが長期金利（10年もの国債利回り）などの市場金利です。この長期金利が基本的に固定金利タイプの住宅ローンの金利の推移に大きな影響を与えています。

長期金利（10年もの国債の利回り）はこの1年でさらに上昇しました。2026年9月には一時3％前後と約29年ぶりの高水準を付けています（財務省が2026年9月1日に実施した10年利付国債の入札では、平均落札利回りが2.995％となりました）。9月下旬も3％台で推移しており、9月30日の新発10年国債利回りは3.06％前後と報じられています。

かつての日本は長期金利がほぼ0％近辺で推移する超低金利が続いていましたが、2024年以降の日銀の金融政策の正常化を背景に上昇が続き、2026年に入ってからは2％台後半〜3％前後まで水準を切り上げています。全期間固定金利型の【フラット35】も、この長期金利の上昇に連動して上昇局面が続いています。

それでは、2026年10月の【フラット35】の金利を確認していきましょう。

2026年10月のフラット35・フラット20の金利（確定）

【フラット35】の金利は、住宅金融支援機構が発行する債券（機構債）の表面利率と連動して毎月決まります。長期金利の上昇を背景に、2026年10月のフラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最低金利は年3.830％（新機構団信付き）となりました。返済期間20年以下のフラット20も年3.510％で、どちらも前月から0.370％の引き上げです。

2026年10月に確定した【フラット35】・【フラット20】の最低金利（新機構団信付き・自己資金10％以上＝融資率9割以下）を、前月とあわせて示します。

フラット20・35の金利（2026年10月・確定）

※上記は住宅金融支援機構が公表する【フラット35】等の最低金利（新機構団信付き・自己資金10％以上＝融資率9割以下／2026年9月・10月資金受取分）です。「団信加入なし」は機構団信に加入しない場合で、おおむね年0.2％の引き下げとなります。実際の金利は販売する金融機関により異なり、最低水準で取り扱う金融機関にアルヒなどがあります。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】最新の金利情報（2026年10月資金受取分・2026年10月1日確認）。

2026年の動き：3か月連続の引き上げで制度改正後の最高に

2026年に入ってからの最低金利（融資率9割以下・新機構団信付き）を並べると、7月にいったん下がったあと、8月・9月・10月と3か月続けて上がっています。上げ幅は月を追うごとに大きくなり、10月は0.370％と、この5か月でいちばん大きな引き上げでした。

※住宅金融支援機構が公表する各月の最低金利（新機構団信付き・融資率9割以下）。返済期間36〜50年のフラット50は、2026年10月が年4.100%（融資率9割以下）です。

借り換えで見ると、この上昇は月々の返済額にそのまま響きます。当編集部が2026年10月適用の金利で試算したところ、残高2,000万円・残り20年をフラット35（返済20年以下・年3.510%）で借り換えると毎月116,094円で、同じ条件の9月の金利で借りた場合より3,768円増えます（元利均等・ボーナス返済なし・諸費用は含まない当社試算）。

フラット35は申込時ではなく資金を受け取る月（融資実行月）の金利が適用されます。11月以降の金利はまだ公表されていないため、借り換えの判断は実行月の金利が変わりうる前提で、余裕をもった返済額で試算してください。すでにフラット35で返済中の人の借り換えの損得は「フラット35からフラット35への借り換えは得か」で整理しています。

フラット20の金利推移

※下表は2017年10月〜2024年12月の【フラット20】金利の推移（履歴）です。2025年以降の最新の金利・動向は、本ページ上部をご確認ください。

続いて、過去の金利推移をまとめて確認しておきましょう。フラット35は2017年10月の制度改正で団信の保険料が金利に含まれるようになりました。それまでの制度では団信保険料は別途年払いする必要がありましたので、商品性がかなり改善されています。

（ちなみにフラット35では団信に必ず加入しなければいけないわけではありません。健康上の理由などで団信に加入できない場合には団信なしのプランを選択できます。また、団信なしを選択した場合金利の引き下げがありますので月々の支払いを抑えることができます。一方で、万が一のときの保障もなくなってしまうわけですから、返済額を抑える事ができるからと言って安易に団信なしを選択せずに、しっかりとリスクを考えた上で検討するようにしましょう。）

制度が違う2017年9月より前の金利と比べてもわかりにくいので、ここでは2017年10月以降のフラット20の金利推移を掲載しています。（フラット20は借り換え時に活躍することが多いため参考情報として金利推移を記録しています）

※この金利は自己資金10%以上のフラット20・フラット35の最低水準の金利推移を示したものです。フラット35は販売する金融機関により金利が異なりますので、提示される金利が上記と異なる金融機関は数多く存在しています。毎月、最低金利水準で販売している金融機関にSBIアルヒなどがあります。

フラット35の仕組み

フラット35の取扱金融機関である楽天銀行のホームページにフラット35の仕組みが紹介されています。このフラット35の金利予想で活用している住宅金融支援機構債券は下記の図で言う「MBS」です。フラット35利用者から受け取る利息は最終的にはこの債券を購入する投資家が受け取ることになります。(そのほかに、販売会社の収益や住宅金融支援機構の人件費などの運営費用に充てられます)

債券の利回り＝投資家に支払う利息となりますので、MBS(住宅金融支援機構債券)の利回りをチェックすることで翌月のフラット35の金利が予想できる、というわけです。

フラット35選びのポイント

フラット35を申し込むことができる金融機関は300社以上あります。それぞれの金融機関ごとに提示される金利や手数料は異なりますが、利用条件や審査基準などは住宅金融支援機構の定めるもので共通化されています。つまり、ある金融機関でフラット35の審査に通っていれば他の金融機関を経由しても審査に通過できると言えますし、その逆も同様です。

フラット35の手数料や金利は取扱い企業(販売会社)が戦略的に決定することになります。採算性(企業としての利益率)を考えつつ、手数料や金利が多少高くても、不動産会社との提携や店舗数などの営業力で勝負する金融機関もありますし、運営コストを抑えて低金利・低手数料の商品性で勝負する金融機関も存在しています。

フラット35に力を入れている金融機関として、SBIアルヒ、楽天銀行、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）などが挙げられます。SBIアルヒはこれまでの豊富な経験と全国の店舗網を生かした相談のしやすさが特徴で、楽天銀行は手数料の低さを打ち出しています。

ドコモSMTBネット銀行は、独自の全疾病保障を付けられるフラット35を提供しています（全疾病保障を付ける場合は融資事務手数料が上乗せされます）。

また一方で、商品性や戦略などは何年も変えずにお店に来店した人に提案しているだけの金融機関や、不動産会社との太い連携で手数料・金利が良いとは言えない状態で営業ルートの力に頼っているとも思える金融機関が多数あります。

同じ審査基準で同じ住宅ローンを利用するのであれば、低金利・低コスト・充実したオプションサービス・相談のしやすさや安心感のいずれかをしっかりと満たしてくれる金融機関に申し込むことが後悔しないフラット35選びのコツです。そういった意味でフラット35の実績が豊富な金融機関で申し込みをするというのも選択肢の一つになるでしょう。

フラット35と変動金利との金利差は拡大

フラット35の金利は大きく上昇しました。変動金利タイプの住宅ローンも、2026年10月は大手行・ネット銀行の多くが引き上げましたが、水準はおおむね年1％台〜2％程度にとどまっています。年3.830％のフラット35との差は依然として大きい状況です。

以下はフラット35を代表して毎月フラット35最低金利で提供しているSBIアルヒと、低金利の住宅ローンの代表格とも言える主要ネット銀行2社の変動金利タイプの金利比較の推移です。
※下表は2018年1月〜2023年12月の金利推移（履歴）です。

一般的に「短期金利(≒住宅ローンの変動金利)」は「長期金利(≒住宅ローンの固定金利)」の上昇を追いかける形で動くと言われます。2026年は日銀が6月に政策金利を1.0％程度へ、9月18日の会合で1.25％程度へ引き上げ、10月には多くの銀行で変動金利が上がりました。今後の推移は引き続き注視が必要です。

※ARUHIのフラット35の金利は自己資金10%以上の場合。

※固定金利タイプと変動金利タイプの住宅ローンは借り入れ後の金利上昇リスクが異なる点に注意して比較してください。

あわせて読みたい：住宅ローン金利の最新動向／SBIアルヒのキャンペーンコード

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