2018-12-18更新

住宅ローン借り換えと住宅ローン控除

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、マイホームの購入を目的とした住宅ローンの一部が所得税・住民税から控除される制度です。住宅購入者の税金負担を減らす仕組みを導入することで、住宅購入を促進することを狙いとした制度です。基本的にはマイホーム購入時に利用した住宅ローンから住宅ローンを借り換えたとしても問題なく利用できますが、いくつか気を付けておかなければならないポイントがありますので紹介したいと思います。

(参考)国税庁ホームページより

国税庁のホームページに住宅ローンの借り換えに関する説明の記載があります。ところが、内容を正確に理解できるように意識して読まないと住宅ローンを借り換えると住宅ローン控除が受けられなくなるように読めてしまいます。

まず最初に、「住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、・・・住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。」と、基本的に対象外になると書いてあります。

そのうえで、「一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられる」と書いてあるわけです。こんな書き方をされると住宅ローンを借り換えると基本的に住宅ローン控除が受けられなくなってしまうと勘違いしてしまいがちですが、「一定の要件」は通常の借り換えであれば問題なく要件を満たすことができますので、借り換えを行ったとしても問題なく税金控除対象に参入できます。

ではその一定の要件について念のため確認してみましょう。

国税庁の読みにくい文章をわかりやすい表現にすると、「①借り換え後の住宅ローンが、マイホーム購入時に利用した住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること。」「②借り換え後の住宅ローンが１０年以上の返済期間があること」という条件を満たせば良いだけです。普通の住宅ローンの借り換えであればこの条件を満たすことは簡単です。

ただ、1つ注意しておきたいことがあります。住宅ローン控除は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「住民税「所得税」を還付する仕組みで、最長１０年間、年最大４０万円まで還付してもらえます(居住年度によって条件は異なります)。

住宅ローンの借り換え時に気を付けたいこと

注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」です。住宅ローン控除には、「住宅ローンの借入期間が１０年以上であること」という条件があります。住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っている時に、１０年未満の借り入れ期間で住宅ローンを借り換えてしまうと借り換え後の住宅ローンが対象外になり、住宅ローン減税を受けることができなくなってしまいます。

住宅ローン控除は当初の住宅ローン利用開始から１０年間が対象期間ですが、その１０年が経過していない状態で「１０年未満」の借入期間で借り換えを行うと住宅ローン控除の対象外になってしまうという点は理解しておく必要があります。

ちなみに、住宅ローンの借り換えで新たな住宅ローンを契約しても、この１０年という住宅ローン控除期間は延長されません。あくまでも住宅を購入してからの１０年間がこの制度が利用できる期間です。

住宅ローンの借り換えで住宅ローン残高が増えた場合どうなる？

住宅ローンを借り換えるときに事務手数料などの借り換えにかかる諸費用も含んで借り換えた場合など、住宅ローン残高が増加することがあります。その場合の住宅ローンの年末残高は以下の計算式で計算(調整されます)。

借り換え後の住宅ローンの年末残高　×　(借り換え前の住宅ローンの借り換え直前の残高　÷　借り換え後の住宅ローンの当初の残高)

ちょっとわかりにくいので具体的に計算してみましょう。

(ケーススタディ)

住宅ローン残高が２０００万円の時に住宅ローンを借り換えた。借り換えのための費用が５０万円で、その諸費用を住宅ローンに上乗せして住宅ローンを借り換えたので、借り換え後の住宅ローンの当初残高は２０５０万円だった。その後、その年の年末までに返済を続け、年末残高は１９８０万円だった。

上記の状況の場合、住宅ローン控除の金額は以下のように計算されます。

１９８０万円　×　(２０００万円　÷　２０５０万円)　＝　約１９３１万円

実際の年末残高と比較すると約５０万円ぐらい減ってます。借り換えで増額になった分は住宅ローン控除控除計算の対象外になるようになっています。

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