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繰り上げ返済の”期間短縮型”と”返済額軽減型”のメリット・デメリットと活用方法

住宅ローンの総返済額を大きく減らす方法は低金利の住宅ローンに借り換えることですが、繰り上げ返済でも住宅ローンの総返済額を減らすことができます。もっとも大きな削減効果を得られるのは借り換えを行ってから繰り上げ返済したり、住宅ローンの借り換え時に最初から自己資金を充当することです。住宅ローンの金利も下がりつつ、住宅ローンの残高が少ない状態で借り換え先の住宅ローンの返済がスタートできるので総返済額削減効果は非常に多くなります。

 

住宅ローンの繰り上げ返済には2つの扱いがあります。1つ目は「期間短縮型」で、「残り20年だった返済期間が繰上返済後に19年になった」と言う扱いになる繰り上げ返済方法です。2つ目は「返済額軽減型」で、「毎月10万円返済していたが、繰上返済後に毎月9万円になった」と言う扱いになる繰り上げ返済方法です。金融機関の中には「返済額軽減型」しか対応していない新生銀行のような例もありますので、住宅ローンの借り入れ後に使い分けたいと考えている人は住宅ローンの借り入れ・借り換え先を決める前にチェックしておくようにしましょう。

 

期間短縮型と返済額軽減型のメリットとデメリット

  期間短縮型 返済額軽減型
メリット

・住宅ローンの総返済額を「返済額軽減型」よりも減らす効果がある

・返済期間が短縮されるので定年後や老後の住宅ローンの返済を無くす(減らす)ことができる

・繰上返済直後の約定返済(毎月の返済)から返済額が少なくなるため、すぐに毎月の住宅ローン返済負担を軽減できる

・養育費や学費などの「お金がかかる時期」のローン返済負担を軽減できる

・(比較的)収入が少ない資産形成時期(30代~40代の時期)のローン返済額が軽減できる

・毎月の返済額が少なくなるので次の繰り上げ返済用資金が溜まりやすい

・お金を借りていられる期間が維持されるので返済不能リスク軽減につながる

デメリット

・養育費や学費などの「お金がかかる時期」のローン返済負担は変わらない

・(比較的)収入が少ない資産形成時期(30代~40代の時期)のローン返済額は変わらない

・住宅ローンの総返済額を減らす効果は「期間短縮型」よりは小さい

・当初の完済予定が定年後になっていた場合、定年後も住宅ローンを返済し続けなければならない

 

期間短縮型と返済額軽減型のメリットの活用方法

一般的には、「返済額軽減型」で繰り上げ返済しておいた方が良いという意見が多いです。実際、先ほどの表でも返済額軽減型のメリット欄に項目が多くなっている通りです。ただし、期間短縮型の繰り上げ返済も状況によってはしっかりと活用できる繰り上げ返済方法です。

例えば、35歳で35年ローンを組んだ場合完済は70歳です。繰り上げ返済を何も行わないと、60歳で定年を迎えて65歳まで再就職して働いたとしても70歳までの数年間は年金をもらいながら住宅ローンの返済を行うことになります。仕事をしている現役世代より年金の方が収入が減りますので、年金生活を開始したタイミングで住宅ローンは完済しておいた方が良いのは言うまでもありません。理論上は「期間短縮型」で繰上返済しつつ、貯蓄しておき退職したタイミングで一気に繰上返済するという計画の方が優れていますが、”はっきりさせておきたい”人は、完済予定日が60歳よりも若くなるまでは「期間短縮型」で繰上返済していく方法があります。

 

また、資金的に余裕がある人は期間短縮型でがんがん繰上返済しておくことが総返済額を減らすことに繋がりますのでおすすめです。

 

まとめ

・基本的に繰上返済は「返済額軽減型」を中心に実施

・本当に余裕資金と言える資金での繰上返済は「期間短縮型」を活用

・住宅ローンの返済とは別に貯蓄をしっかりと行って定年時に一気に完済できるように計画的に動ける人は「期間短縮型」。計画的にに動くのが苦手な人は思い切って「期間短縮型」を積極活用

 

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