2019-11-15更新

住宅ローン(変動金利)の5年ルールと125%ルールとは？

今、人気の住宅ローンは変動金利

日銀の金融政策などの影響で日本は長い期間低金利が続いています。住宅ローンの金利も低金利が続いているわけですが、この数年、日本の住宅ローン業界では金利が低いまま維持された場合に最もオトクな変動金利タイプの住宅ローンを利用する人が非常に高いシェアを占めています。

以下は国土交通省が毎年公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書(平成28年度版)」に記載されている住宅ローンの金利タイプ別の割合を示したものですが、直近5年間、変動金利の住宅ローンを利用した人が基本的に50%を超えています。

変動金利の住宅ローンのメリットとデメリット(リスク)とは？

この特集ページでは、一般的な変動金利タイプの住宅ローンの暗黙のルールとなっている「5年ルール」と「125%ルール」について解説しています。

この2つのルールを理解するためには、住宅ローンの変動金利のメリットとデメリットを理解しておく必要がありますので、最初に変動金利のメリットとデメリットを改めて確認しておきましょう。

変動金利のメリット

金利が低い(ので利息の支払いが少なく、元本の返済ペースが早い)

変動金利のデメリット

金利が上昇する可能性がある(ので将来、返済額が増えてしまう可能性がある)

変動金利タイプの住宅ローンのメリットとデメリットは極めてシンプルなのですが、本当に金利が上昇してしまった時に毎月の返済額や総返済額はどうなるのか？を正しく理解するには、これから解説する「5年ルール」と「125%ルール」という2つのルールを知っておく必要があります。

なお、この「5年ルール」と「125%ルール」を採用していない住宅ローンもいくつか存在していますので、変動金利での借り入れを検討している人はこのルールを採用しているのかは事前にチェックしておくようにしましょう。(このルールを採用している銀行・していない銀行はこの記事の後半で紹介しています)

それでは、最初に5年ルールから解説します。

住宅ローンの5年ルールとは？

住宅ローンの5年ルールとは「住宅ローンの金利は変わっても、毎月の返済額はすぐには変わらない(最大5年間)」というルールです。

住宅ローンの変動金利は基本的に半年ごとに見直されることになっています。（見直されると言っても実質は金利を「引き上げるか」「据え置くか」を銀行が判断するのが実態です）

結論として「5年ルールを採用している住宅ローンの場合、半年ごとの金利見直しで金利が引き上げになっても最大5年間は毎月の返済額が変わりません。」

この「金利が変わったのに毎月の返済額が変わらない」というのはどのような状態なのかを理解することが最初のポイントです。

まず、住宅ローンの毎月の返済額は「元本の返済」と「利息の返済」にわかれています。例えば、毎月8万円を返済していても、住宅ローンの借入元本が毎月8万円減るわけではありません。

例えば、毎月の返済額は「元本返済は5万円」で「利息返済が3万円」と言う内訳になっています。この例の場合、住宅ローンの借入元本は毎月5万円ずつ減っていることになります。

金利が変われば、当然、金利から算出される利息が変わるわけですが、「金利が変わったのに毎月の返済額が変わらない」という状態とは「毎月の返済額の内訳」を変えることでコントロールされます。

金利は上昇しているわけですから、本来は支払わなければならない利息は増えていることは理解できると思います。先ほどの例でいうと総額8万円は変えずに返済金額の内訳を「元本返済部分は4.5万円」と「利息返済部分は3.5万円」と言うように調整される、ということです。今まで5万円ずつ減っていた住宅ローンの元本が毎月4.5万円になるわけなので返済スピードが遅れてることになります。

「変動金利の5年ルール」とは、「金利はあがったけど、急に返済額が増えても困ると思うから5年間の毎月の返済額はそのままにしておくよ。でも、利息は増えているんだから利息を優先して返済してね」というルールで、元本返済が遅れた分は5年間の据え置き期間が終わったら返済していくことになるので、5年後以降の返済負担は増えるという仕組みになっているわけです。

ここまでを理解すると「5年ルール」のメリットとデメリットがだんだんわかってきているかもしれませんが、簡単にまとめておきましょう。

5年ルールのメリット

住宅ローンの金利が上昇してから、実際に毎月の返済額が増えるまで5年間の時間的な猶予があるため、毎月の返済額の増加に備えることができる(変動金利のデメリットのインパクトを軽減する効果がある)。

5年ルールのデメリット

その代わり、毎月の元本の返済ペースが強制的に遅くなる(その分を5年経過した後にカバーしていかなければならない)。

住宅ローンの125%ルールとは？

続いて「125%ルール」について説明します。

125%ルールとは先ほどの5年ルールの中で登場する「5年ごとに行われる”毎月の返済額の見直し”で、見直し後の返済額はこれまでの返済金額×125%を最大に制限しますよ」というルールです。

先ほどの例で考えてみましょう。毎月8万円を返済していた人の5年後の最大の返済額は「8万円×125%=10万円」で計算されるので、5年後の毎月の10万円より増えることはありません。

多少の金利上昇であればこのルールが活用されることはありませんが、万が一、大きく金利が上昇してしまった場合にこのルールで制限されることになります。

その場合、5年ルールと同じように「利息の返済」が最優先されますので、返済額が見直されて毎月の返済額が10万円になっても「元本返済部分が4万円」で「利息返済部分が6万円」のように、毎月の返済額が増えているにも関わらず元本の返済ペースが今までよりも遅くなってしまっていると言った状況になる可能性があります。

125%ルールのメリット

5年後の返済額見直し時の行われる返済額増加に上限が定められているため比較的計画が立てやすい。

125%ルールのデメリット

毎月の返済額という観点だけでは安心感があるが、本来は返済しなければならない元本を返済していないだけなので問題を先送り。さらに5年後の返済額の見直し後に元本の返済遅れをカバーしていかなければならない。

5年ルールと125%ルールのまとめ

金利が変動するリスクのある「変動金利タイプ」の住宅ローンにおける「毎月の返済額」の急激な増加を緩和するためのルールがこの5年ルールと125%ルールということになります。

ありがたいルールのように見えますが、金利自体は半年ごとに見直されることは変わりませんので、総返済額が減るわけではありません。

総返済額に関して言えば、元本返済を先送りにしていので、総返済額が増加してしまうというデメリットがあります。ちなみに、本当に急激に金利が上昇した場合、35年たっても住宅ローンの返済が終わらないというリスクもあります。

金融に詳しい人でもこのルールがあることで総返済額が増えることのデメリットを強調する人と、毎月の家計の急激な変化を抑えるメリットを強調する人に分かれるこの2つのルールですが、当サイトでは基本的に5年ルールや125%ルールは有っても無くても大差はないと考えています。ただし、自分が選んだ住宅ローンがこのルールを採用しているのか、採用していないのかは把握しておくことが大切です。

将来的な金利上昇にきちんと備えたいのであれば固定金利タイプの住宅ローンを選ぶべきですし、変動金利を選ぶということは金利上昇のリスクをとるということなので、このルールの有無に関わらず、変動金利タイプの住宅ローンを選んだ場合は、将来の金利上昇を想定しておく必要があります。（日本が置かれている状況からは、簡単に金利が上昇していくことはないと思いますが）

5年ルールと125%ルールを採用していない住宅ローンは？

基本的に日本の住宅ローンの大半はこの2つのルールを採用しており、比較的新しい住宅ローンの一部がこのルールを採用していません。このルールがある場合、「各金融機関から受け取る商品説明書」や「約款・規約」などに記載されていますので、確認しておくようにしましょう。

5年ルールと125%ルールを採用していない住宅ローンの主な例

・SBI新生銀行

・ソニー銀行

・PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）

※住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、楽天銀行は、メガバンク・地方銀行などの一般的な住宅ローンでは採用されています。

一時、このルールは時代遅れと言われていましたが、数年たってもまだ採用している住宅ローンの方が多く、「1つの商品性の違い」の位置づけと考えておくと良いでしょう。

結論として、筆者はこのルールの有無はそれほど気にしなくて良いと思いますが、頭の片隅にはおいておくべきです。まだいまいち理解できていないと思った人はこの記事を再読したり、金融機関の担当者に相談するなどして仕組みを理解しておくようにしましょう。

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