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住宅ローン借り換えと住宅ローン控除

2017年の年末調整や確定申告の時期が近づいてきました。2017年に住宅ローンの借り換えを行った人やこれから行う人は年末調整・確定申告のこともおさらいしておくようにしましょう。
 
 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、マイホームの購入を目的とした住宅ローンの一部が所得税・住民税から控除される制度です。住宅購入者の税金負担を減らす仕組みを導入することで、住宅購入を促進することを狙いとした制度です。基本的にはマイホーム購入時に利用した住宅ローンから住宅ローンを借り換えたとしても問題なく利用できますが、いくつか気を付けておかなければならないポイントがありますので紹介したいと思います。

 

(参考)国税庁ホームページより

国税庁のホームページに住宅ローンの借り換えに関する説明があります。住宅ローンを借り換えると住宅ローン控除が受けられなくなるのでは?という誤解はその説明のせいと言って過言ではありません。わざと混乱させようとしているのかと疑いたくなるほどです。

まず最初に、「住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、・・・住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。」と対象外になると書いてあります。そのうえで、「一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられる」と書いてあるわけです。こんな書き方をされると住宅ローンを借り換えると基本的に住宅ローン控除が受けられなくなってしまうと勘違いしてしまいますが、「一定の要件」は通常の借り換えであれば問題なく要件を満たすことができますので、借り換えを行ったとしても問題なく税金控除対象に参入できます。

 

ではその一定の要件について念のため確認してみましょう。

 

国税庁の読みにくい文章をわかりやすい表現にすると、「①借り換え後の住宅ローンが、マイホーム購入時に利用した住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること。」「②借り換え後の住宅ローンが10年以上の返済期間があること」という条件を満たせば良いだけです。普通の住宅ローンの借り換えであればこの条件を満たすことは簡単です。

 

ただし、注意しておきたいことはあります。住宅ローン控除は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「住民税「所得税」を還付する仕組みで、最長10年間、年最大40万円まで還付してもらえます。借り換え時に何も考えずにこの制度を利用できなくなってしまうということの無いようにしましょう。

 

住宅ローンの借り換え時に気を付けたいこと

まず注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」です。住宅ローン控除には、「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」という条件があります。住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っている時に、10年未満の借り入れ期間で住宅ローンを借り換えてしまうと借り換え後の住宅ローンが対象外になり、住宅ローン減税を受けることができなくなってしまいます。

繰り返しですが、住宅ローン控除は当初の住宅ローン利用開始から10年間が対象期間です。10年が経過していないうちに「10年未満」の借入期間で借り換えを行ってしまうことが無いようにしましょう。

 

ちなみに、住宅ローンの借り換えで新たな住宅ローンを契約しても、この10年という住宅ローン控除期間は延長されません。あくまでも住宅を購入してからの10年間がこの制度が利用できる期間です。

 

住宅ローンの借り換えで住宅ローン残高が増えた場合どうなる?

住宅ローンを借り換えるときに事務手数料などの借り換えにかかる諸費用も含んで借り換えた場合など、住宅ローン残高が増加することがあります。その場合の住宅ローンの年末残高は以下の計算式で計算(調整されます)。

借り換え後の住宅ローンの年末残高 × (借り換え前の住宅ローンの借り換え直前の残高 ÷ 借り換え後の住宅ローンの当初の残高)

ちょっとわかりにくいので具体的に計算しておきましょう。

(ケーススタディ)

住宅ローン残高が2000万円の時に住宅ローンを借り換えた。借り換えのための費用が50万円で、その費用も含む形で新しい住宅ローンを組んだ(借り換えた)ので、借り換え後の住宅ローンの当初残高は2050万円だった。その後、その年の年末までに返済を続け、年末残高は1980万円だった。

 

上記の状況の場合、住宅ローン控除の金額は以下のように計算されます。

 

1980万円 × (2000万円 ÷ 2050万円) = 約1931万円

 

計算後の年末残高が約50万円ぐらい減ってます。つまり、借り換えで増えた分は控除計算の対象外になる、と覚えておくようにしましょう。

 

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