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住宅ローンの借り換え時の金利差の目安や条件は?

住宅ローンの借り換えを考えるときに、今の住宅ローンとの金利差がどれぐらいあれば借り換える価値があるのかは悩みのタネです。

もちろん、大半の人にとって住宅ローンの借り換えを行う1番の目的は住宅ローンの総返済額を減らすことだと思います。中には「金利タイプを変更したい」「疾病保障を付帯させたい」「リフォーム資金も合わせて借り換えしたい」という人もいますが、基本的には住宅ローンの総返済額を減らすことが一番の目的です。

一方で、住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンの契約を結ぶだけことなので借り換える住宅ローンを契約するための費用がかかってしまいますので、それらを総合的に考えて借り換えを行った方が良いのかを確認しなければなりません。

このコラムでは、どのような人が借り換えを行うべきなのか、借り換え前後の住宅ローンの金利差はどの程度ないと借り換える意味がないのかなどについて解説していきたいと思います。

 

住宅ローンを借り換える際、借り換え前後の金利差は最も重要な要素なので、最初に借り換えを行った人の実績データ(アンケート)から確認しておきましょう。

借り換えを行った人の実績(アンケート)

以下はアルヒのフラット35に実際に借り換えた人に借り換え前後の住宅ローンの金利差をアンケートした結果をまとめたグラフです。0.5%以上の金利差がある人が約6割を占めていますが、0.5%未満の金利差で借り換えた人も2割もいることがわかります。(調査地域:全国、調査数:527人、ARUHIでフラット35へ借り換えを行った人)

住宅ローンの借り換えを行うべき金利差の目安や条件とは

住宅ローンの借り換え時の重要なポイントは「住宅ローン残高」「金利差」「返済期間」の3つと言われています。それだけであれば、どの住宅ローンの情報サイトにそれっぽく書いてありますが、当サイトではそれにもう1つのポイント「疾病保障の有無」を加えて4つのポイントで住宅ローンの借り換えを行うべきかを判断していただきたいと考えています。

<住宅ローンの借り換えのポイント>

  • 残りの住宅ローンの残高
  • 借り換え前後の金利差
  • 住宅ローン完済までの期間
  • 疾病保障の有無

 

「住宅ローン残高・金利差・完済までの期間」は、住宅ローンの借り換え3か条とも呼ばれ、具体的には「残りの住宅ローン残高が1000万円以上」、「住宅ローンの金利差が1.0%以上」、「住宅ローン完済までの期間が10年以上」の条件を満たすのであれば、今すぐにでも住宅ローンの借り換えた方が良いと言われています。

この基準をすべて満たすのであれば今すぐにでも借り換えを申し込んだ方が良いレベルで、この条件を全て満たさなくとも、住宅ローンの借り換えを検討する価値は十分にあります。

(借り換えを行っていない多くの人に共通した問題に「借り換えの準備をする手間」があります。簡単に言うと面倒くさい。確かに借り換えの手続きは面倒なのは間違いないので、その面倒くささ以上の価値があるかどうかは、個々で判断するしかありません。)

 

住宅ローンの借り換え検討の目安・条件

まず、「住宅ローンの借り換え時にかかる諸費用」よりも「借り換え後の住宅ローン返済額の削減効果」の金額が多ければ、借り換えを検討する価値があることになるので、シンプルに計算してみましょう。

これは、各金融機関が提供しているシミュレーションツールを使えば簡単に計算できます。住宅ローンのシミュレーションツールはどの金融機関でも提供しています。ここでは使いやすかったのでじぶん銀行の住宅ローン借り換えシミュレーションを使って実際に借り換え効果をシミュレーションしています。

<現在の状況(前提とするケース)>

住宅ローンの残高(元本):2500万円

住宅ローン完済までの期間:25年

住宅ローンの金利:1.0%

それでは上記の条件で金利が0.1%~0.5%下がったとしてその借り換え効果を確認してみましょう。

住宅ローン金利借り換えなし(1.0%)0.9%0.8%0.7%0.6%0.5%
金利差0▲0.1%▲0.2%▲0.3%▲0.4%▲0.5%
住宅ローン元本2500万円
元本+利息約2826万円約2792万円約2759万円約2725万円約2692万円約2660万円
借り換え費用0円754,000円
総費用約2826万円約2867万円約2833万円約2800万円約2767万円約2734万円
借り換え効果0円約40万円(増)約7万円(増)約26万円(減)約59万円(減)約92万円(減)

※このシミュレーションは当サイトがじぶん銀行の住宅ローンシミュレーターを利用して算出したものです。返済方法は元利均等返済、ボーナス返済は0円としてシミュレーションしています。

住宅ローンの金利差が0.3%以上で削減効果あり

借り換え前後の住宅ローンの金利差が0.3%あれば、住宅ローンの借り換え時にかかる費用を差し引いても借り換え効果があることがわかりました。借り換え時の金利差の目安は0.3%ということになりますが、住宅ローン完済までの残りの年数が短い、住宅ローン残高が少ないと言ったケースでは0.3%の金利差では十分な効果を得られない可能性があります。0.5%以上の金利差が1つの目安になると考えておきましょう。

 

今の金利水準であれば今から10年以内に住宅ローンを契約した人の大半が借り換えでメリットを得られることになると思います。住宅ローンの残高がもっと大きかったり、残りの返済期間が長ければ借り換え効果はさらに拡大することになりますし、住宅ローンの残高が少ないとしても「住宅ローン借り換え前後の金利差」が大きければ十分な借り換えメリットを享受できることになります。

 

目に見えにくい住宅ローンの借り換え効果

次に金利差が少なくても最新の商品性を備えた住宅ローンであれば借り換えを行う価値は十分にあります。その理由は、最新の住宅ローンには一定の「疾病などに対する保障」や「自然災害に対応するサービス」が付帯しているためです。

もちろん、これだけの為に住宅ローンを借り換える必要はなく、医療保険や入院保障保険などに加入すれば良いという意見もありますが、住宅ローンにセットしておくのは1つの有効な対策です。(単なる掛け捨ての医療保険に入るのは筆者は好きではありません。)

 

例えば、疾病保障付の住宅ローンとして代表的なのが住信SBIネット銀行の全疾病保障。または、じぶん銀行のがん50%保証団信新生銀行の安心パック(介護保障特約付き団信)などです。

住宅ローンの借り換えを検討している皆様は、当たり前ですが住宅ローンの返済期間と同じだけ私たちは年齢を重ねています。年齢を重ねると病気のリスクや備えが必要になると共に、医療保険や生命保険などの保険料は高くなってしまいます。

 

更に注意しておきたいのが「死なないリスク」です。聞こえの悪い言葉ですが、「以前であれば回復せずに死亡していたような症状の病気でも、医療の発達によって回復する確率が高まっている」状況を示した言葉です。

こちらの記事で国立がん研究センターが発表した日本人の大敵ともいえる「がん(悪性新生物)」に関する統計データについて紹介していますが、日本人にとってがんは切っても切り離せないこと、そして、医療が本当に進歩していることを本当に感じることができる統計データとなっています。

 

疾病保障が何も付帯していない住宅ローンはがんや脳卒中などの疾病にかかって死に至った場合、住宅ローンの残高は保険(団信)でゼロになりますので、残された家族が住宅ローンの返済に困ることはありません。一方、例えばがんにかかって、治療の結果、回復した場合や仕事は継続できない状態が続いた場合、状況が変わってきます。住宅ローンの残高は残っているため、住宅ローンの返済負担が重くのしかかる可能性があります。

給与も減らずに職場復帰できれば路頭に迷うことはないでしょうが、元の職場に戻れなかったり、収入が減った場合、それまでの余裕ある生活が一変してしまう可能性があります。

そのようなリスクに備えて、仮に総返済額に差がなくても疾病保障が付帯した住宅ローンへの借り換えを検討してみてほしいと考えています。

金利差だけを目安にせず、借り換えの実質的なメリットもしっかりと考慮することが、当サイトで強調したい重要なポイントです。

もちろん、年+0.3%程度の金利負担を許容してさらに疾病保障の充実した住宅ローンを選ぶという選択肢もありますが、その費用負担は小さくありません。

追加の費用負担なし(もしくは極めて少ない)住信SBIネット銀行の全疾病保障じぶん銀行のがん50%保証団信新生銀行の安心パック(介護保障特約付き団信)は費用対効果の面で非常に優れた最先端の住宅ローンだと思います。

 

これだけ医療が発展した現代で、20代や30代の経済的に余裕があるわけでもなく、病気のリスク(や知識)も比較的少ない世代が利用する住宅ローンに、将来の病気への備えが自動的に付帯しない(≒費用を負担すれば利用もできますよ)ことが前提になっていること自体が時代遅れになってきていると言えます。

 

若い世代にそんな選択を迫るのではなく、基本的に疾病保障が付帯している住宅ローンが標準的という世の中にならなければ、医療の発展で一命を取り留めたとしても、住宅ローン破産して家族も含めて病後の生活がままならない事例が多発する可能性があります。そういった意味でも、「追加の費用負担なく」疾病保障が付帯した住宅ローンを先駆けて提供している金融機関の取り組みは大きな社会的意義があると言えるでしょう。

 

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