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フラット35と民間住宅ローンの違い

<2017年8月28日更新>

 

長期固定金利の住宅ローンの代名詞とも言えるフラット35。フラット35は民間の銀行が提供する住宅ローンとは異なる点が数多く存在します。

このコラムではいまさら聞けないフラット35と民間住宅ローンの違いについて解説したいと思います。フラット35を選ぶか民間住宅ローンを選ぶかを迷っている方やフラット35から民間住宅ローンへの借り換え・民間住宅ローンからフラット35への借り換えを検討している人はぜひこの記事を参考にしてみてください。

たとえば、フラット35からフラット35への借り換えが行えることは知っていても、同じ金融機関(例えば、アルヒ(旧SBIモーゲージ)内でのフラット35からフラット35への借り換えが可能ということは意外に知られていないと言われています。借り換え先検討時は注意しましょう。

フラット35とは?

 

フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供される住宅ローンで、銀行や信用金庫はもちろん住宅ローン専門の金融機関(モーゲージバンク)など、300社を超える金融機関で申込が可能な長期固定金利型に特化した住宅ローンです。住宅ローンそのものを提供する独立行政法人 住宅金融支援機構は国土交通省と財務省が所管しており、民間住宅ローンと比べて公益性が重視される側面があります。

 

住宅金融支援機構は提携する金融機関から債券化されたフラット35を買い取る役目を担っています。債券を買い取ってもらえることにより、金融機関としては、住宅ローンの融資と同時に債券回収している状況になります。つまり、住宅ローンを融資した後に、返済が滞るなどの焦げ付きのリスクを考える必要がなくなるメリットがあります。

 

一方で、フラット35の商品内容や利用可能な人の条件などは、債券買い取りを担う住宅金融支援機構が定めるため、住宅ローンの商品性自体はどこで申し込んでも同じです。注意しなければならないのは、「金利」「事務手数料」「オプションサービス」の3点については提携する金融機関によって異なるという点です。

 

<フラット35の仕組み(出典:住宅金融支援機構ホームページ)>

左側の顧客が利用者(あなた)で、融資は金融機関から受けますし住宅ローンの返済も金融機関に行います。表面上は金融機関とやり取りするだけなのであまり意識する必要はありません。(裏側で金融機関のリスクをヘッジする仕組みを住宅金融支援機構が提供しています)

 

フラット35と民間住宅ローンの違い

民間住宅ローンは銀行によって商品性が異なります。以下の比較表では一般的な民間住宅ローンの商品性を記載したものです。詳細は各金融機関の公式サイトや窓口で確認をお願いします。

 フラット35一般的な民間住宅ローン
年齢制限満70歳未満で日本国籍、永住許可または特別永住者満70歳未満で日本国籍、永住許可または特別永住者
利用目的本人もしくは親族が住む住宅の建設・購入(新築・中古)本人もしくは親族が住む住宅の建設・購入(新築・中古)
返済期間15年以上35年以内2年以上35年以内
借入可能金額100万円以上8000万円以下1億円以内
年収・返済負担率年収400万円未満:30%以下
年収400万円以上:35%以下
金融機関により異なるがおおむね30%以下になる金融機関が多い
保証料・保証会社不要保証会社の審査が必要。
(保証会社を利用しない金融機関もいくつか存在)
団体信用生命保険任意加入加入必須

まず目立つのはフラット35は保証料がかからないという点です。もちろん保証会社の利用もありません。金融機関は債権化された住宅ローンを住宅金融支援機構に売却しますので、住宅金融支援機構が保証会社と同じような役割を果たしてくれているためです。さらに、民間の住宅ローンでは基本的に加入必須となっている、団信への加入が必須ではないという点も大きな特徴と言えます。

 

フラット35で提供される金利タイプ

フラット35は長期固定金利に特化した住宅ローンで、借入期間は15年以上という制限があります。また、借り入れ期間が20年年以内(フラット20)と35年以内(フラット35)の2つの金利タイプに分かれています。

フラット20とフラット35の総称としてフラット35と呼ばれることがありますが、借入期間が20年以内の場合と35年以内の場合で金利が異なるという点をまずは覚えておいてください。民間住宅ローンのように変動金利や固定期間選択型(当初期間固定型)の住宅ローンは提供されていないという点もポイントですね。

 

フラット35の金利と手数料

住宅ローンの基本的な商品性はフラット35共通なのでどこで申し込んでも同じです。非常に重要な要素である「金利」と「手数料」は金融機関により異なります。

この「金利」と「手数料」は住宅ローン比較の根本的な部分でもあり、取扱金融機関は、この「金利」と「手数料」で競い合っているわけですが、「金利」は「フラット35を積極的に取り扱う金融機関」の間で横並びの状態ですが金融機関によってことなります。商品性は同じなのですから、特別な事情でもない限りフラット35の申し込みは「フラット35取扱金融機関の中で最低水準の金利を提示」している金融機関に絞り込んだ方が良いということになります。

一方で「手数料」は各社で異なります。当サイトでは「金利」も「手数料」も業界最低水準で、さらに借り換えの手数料が低く設定されている楽天銀行をおすすめする機会が多い(トータルでオトクなので)ですが、「金利」で絞り込んだうえで「手数料」で選択する、というステップを踏むことが重要になってきます。

 

まとめ

住宅ローンの借り入れ・借り換え先を選ぶ場合、金融機関の比較に加えて、金利タイプ(変動金利・固定金利など)の比較検討も必要になります。また、金利や手数料以外にも保証料・団信保険料・火災保険などの費用も考えなければなりません。もちろん、借り入れた後の利便性(銀行口座のサービスや繰り上げ返済手数料)も重要ですね。

長い期間返済を続けている必要がある住宅ローン。納得して借入先を選ぶようにしましょう。住宅ローン選びに100点満点はありません。何よりも大事なのはご自身の納得感です。しっかりと検討して後悔しない住宅ローン選びを行いましょう。

 

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