公開日:2026年6月28日

フラット35の制度改正まとめ｜2019年の改正と2026年の最新変更（限度額1.2億円・子育てプラス）

フラット35は、利用者にとって使いやすい制度になるよう、定期的に制度の内容が見直されています。この記事では、まず2019年4月・10月に行われた制度改正の内容を整理し、あわせてその後2026年に実施される最新の変更（融資限度額の引き上げ・床面積要件の緩和・子育てプラスの借換適用）までまとめます。すでに返済中で借り換えを検討している人にも関係するポイントがあるので、順に確認していきましょう。

フラット35の制度改正（2019年4月）

借入対象費用の拡充

2019年4月以降にフラット35を契約する場合、住宅ローンに関わる諸費用の一部が新たにフラット35として借り入れ可能になりました。追加されたのは、「住宅を建設する場合にかかる各種申請費用」と「マンション購入時に入居時点で支払う修繕積立金・管理費」です。各種申請費用には、浄化槽の設置や農地転用などの申請手続きにかかる費用が含まれます。マンションの修繕積立金・管理費は入居時に支払うものだけが対象で、入居後に支払う費用は含まれません。

この年の拡充範囲は大きくありませんが、フラット35はこれまでも何度か借入対象費用を拡充してきました。数年前と比べると借りられる費用の範囲はかなり広がっているので、ざっと押さえておくとよいでしょう。

事前確認手続きの省略が可能に

2019年4月改正の2つ目は、手続きの簡素化です。フラット35は「優良な住宅を広く普及させる」ことを目的とした制度のため、一定の技術基準を満たす物件でなければ利用できません。新築や築浅の物件、注文住宅であれば基本的に問題ありませんが、中古物件の場合は注意が必要です。

とくにフラット35の制度ができる前に建てられた物件には、利用要件を満たさない中古物件があります。その対策として、中古物件を購入すると同時にリフォームして要件を満たし、フラット35に申し込む方法がありますが、手続きが煩雑になりがちでした。

この改正により、「新築時にフラット35の物件検査を受けた実績のある物件」などは事前確認手続きを省略できるようになり、無駄な手続きをスキップできるようになりました。

フラット35の制度改正（2019年10月）

地域活性化型に「防災対策」「地方移住支援」を新設

フラット35には、一定の条件を満たすと借入金利が一定期間引き下げられる制度があります。2019年10月の改正では、地域活性化に関する金利引下げメニューに「防災対策」と「地方移住支援」が追加されました。当時の地域活性型には、次のような金利優遇（いずれも住宅金融支援機構と地方公共団体の提携が条件）がありました。

• UIJターン……他の地域から提携地域に移住する（当初5年間・年0.25%の金利引下げ）
• コンパクトシティ……同じ自治体内で居住誘導区域外から区域内へ住み替える（当初5年間・年0.25%）
• 空き家対策……空き家バンク登録物件を購入する（当初5年間・年0.25%）

「防災対策」は、豪雪地帯で雪に強い住宅、浸水被害が起きやすい地域で浸水に強い住宅などを取得する際に金利を優遇するもの。「地方移住支援」は、東京圏（東京・埼玉・神奈川・千葉）から地方へ移住する条件を満たした場合に、金利優遇の期間・幅を拡大する制度でした。

※現在これらの金利引下げ制度は再編され、「【フラット35】地域連携型」「【フラット35】地方移住支援型」として提供されています（地域連携型は地方公共団体の財政的支援とセットで当初5年間 年0.25%引下げ等。要件・引下げ幅は改定されるため最新は公式でご確認ください）。

融資率90％以上の金利差が縮小

フラット35は、住宅価格に対する借入額の割合（融資率）が9割以下か9割超かで金利が変わります。もともと9割超は9割以下より0.44%高い金利でしたが、2019年10月にこの金利差が0.18%縮小して＋0.26%になりました。

その後も金利差は縮小しており、2026年6月時点では9割以下3.21%・9割超3.32%（差は約0.11%）となっています。金利・金利差は毎月見直されるため、最新は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。

その他の改正

このほか2019年10月には、フラット50の借入金額の上限が6,000万円から8,000万円に引き上げられ、フラット35を利用できる物件価格の上限（従来は1億円未満）が撤廃されました（ただし当時の融資上限金額は8,000万円のまま）。

その後の最新の制度改正（2026年）

2019年以降もフラット35は改正が続いています。2025年〜2026年にかけて、物価高に伴う住宅価格の上昇を背景に、次の大きな変更が実施されます。

• 融資限度額の引き上げ：8,000万円 → 1億2,000万円（2026年4月以降の融資実行分から）。高額物件でもフラット35一本で全期間固定の資金計画を組みやすくなります。
• 一戸建て住宅の床面積要件の緩和：70㎡以上 → 50㎡以上（2026年4月以降の物件検査申請分から）。これまで対象外だった小規模な一戸建ても利用しやすくなります。
• 「子育てプラス」：子育て世帯・若年夫婦世帯を対象に、子どもの人数に応じて当初5年間の金利を最大▲1.00%引き下げる制度。2026年3月以降の資金実行分から、借り換え（借換融資）でも利用できるようになりました。

借り換えの視点：固定への乗り換えがしやすくなった

注目したいのは、子育てプラスが借り換えにも使えるようになった点です。日銀の利上げで変動金利の上昇が見込まれるなか、「変動から固定へ借り換えたいが、金利差で返済が増えてしまう」という子育て世帯にとって、金利引下げは固定への乗り換えのハードルを下げます。

もっとも、借り換えの損得は最終的に「金利差で減る利息」と「借り換えにかかる諸費用（事務手数料・登録免許税・印紙代など）」の損益分岐で決まります。現在のフラット35は2026年6月で3%超と高めの水準のため、いまの返済金利と比べて総返済額でメリットが出るか、子育てプラス等の引下げも含めて必ず試算したうえで判断しましょう。

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