公開日:2026年8月28日

フラット35 制度改正まとめ｜2026年の変更点と借り換え

フラット35は、利用者にとって使いやすい制度になるよう定期的に内容が見直されています。この記事では、2019年4月・10月の制度改正を記録として整理したうえで、2026年に実施された最新の拡充（融資限度額の引き上げ・床面積要件の緩和・借換融資への子育てプラス導入・借入期間の基準延長）までをまとめます。とくに借換融資まわりは、返済中の方にとって判断が変わるほどの変更が入っています。

フラット35の制度改正（2019年4月）

借入対象費用の拡充

2019年4月以降にフラット35を契約する場合、住宅ローンに関わる諸費用の一部が新たに借入対象になりました。追加されたのは、「住宅を建設する場合にかかる各種申請費用」と「マンション購入時に引渡時一括で支払う修繕積立基金・管理準備金」です。各種申請費用には、浄化槽の設置や農地転用などの申請手続きにかかる費用が含まれます。マンションの一時金は引渡時に一括で支払う分だけが対象で、入居後に毎月支払う修繕積立金・管理費は含まれません。

この年の拡充範囲は大きくありませんが、フラット35はこれまでも何度か借入対象費用を広げてきました。現在は登記費用・融資手数料・仲介手数料・火災保険料・固定資産税の清算金なども対象で、数年前と比べて借りられる範囲はかなり広がっています。

事前確認手続きの省略が可能に

2019年4月改正の2つ目は、手続きの簡素化です。フラット35は「優良な住宅を広く普及させる」ことを目的とした制度のため、一定の技術基準を満たす物件でなければ利用できません。新築や築浅の物件、注文住宅であれば基本的に問題ありませんが、中古物件の場合は注意が必要です。

とくにフラット35の制度ができる前に建てられた物件には、利用要件を満たさない中古物件があります。その対策として、中古物件を購入すると同時にリフォームして要件を満たし、フラット35に申し込む方法がありますが、手続きが煩雑になりがちでした。

この改正により、「新築時にフラット35の物件検査を受けた実績のある物件」などは事前確認手続きを省略できるようになり、無駄な手続きをスキップできるようになりました。

フラット35の制度改正（2019年10月）

地域活性化型に「防災対策」「地方移住支援」を新設

フラット35には、一定の条件を満たすと借入金利が一定期間引き下げられる制度があります。2019年10月の改正では、地域活性化に関する金利引下げメニューに「防災対策」と「地方移住支援」が追加されました。当時の地域活性化型には、次のような金利優遇（いずれも住宅金融支援機構と地方公共団体の提携が条件）がありました。

• UIJターン……他の地域から提携地域に移住する（当初5年間・年0.25%の金利引下げ）
• コンパクトシティ……同じ自治体内で居住誘導区域外から区域内へ住み替える（当初5年間・年0.25%）
• 空き家対策……空き家バンク登録物件を購入する（当初5年間・年0.25%）

「防災対策」は、豪雪地帯で雪に強い住宅、浸水被害が起きやすい地域で浸水に強い住宅などを取得する際に金利を優遇するもの。「地方移住支援」は、東京圏（東京・埼玉・神奈川・千葉）から地方へ移住する条件を満たした場合に、金利優遇の期間・幅を拡大する制度でした。

※これらの金利引下げ制度はその後ポイント制へ再編され、現在は「【フラット35】地域連携型」「【フラット35】地方移住支援型」として提供されています（地方公共団体の財政的支援とセットで利用する制度。要件・引下げ幅は改定されるため最新は公式でご確認ください）。

融資率90％超の金利差が縮小

フラット35は、住宅価格に対する借入額の割合（融資率）が9割以下か9割超かで金利が変わります。もともと9割超は9割以下より0.44%高い金利でしたが、2019年10月にこの金利差が0.18%縮小して＋0.26%になりました。

その後も金利差は縮小しており、2026年8月資金受取分では9割以下 年3.290%・9割超 年3.400%（差は0.110%）となっています（借入期間21年以上35年以下・新機構団信付きの最頻金利）。金利・金利差は毎月見直されるため、最新は住宅金融支援機構の金利情報ページでご確認ください。

その他の改正

このほか2019年10月には、フラット50の借入金額の上限が6,000万円から8,000万円に引き上げられ、フラット35を利用できる物件価格の上限（従来は1億円未満）が撤廃されました（ただし当時の融資上限金額は8,000万円のまま）。この融資上限が、後述の2026年の改正で大きく変わることになります。

2026年に実施された制度拡充（住宅金融支援機構の公式発表）

2019年以降もフラット35の見直しは続いています。住宅金融支援機構が2025年12月23日に公表した「令和7年度補正予算に伴う制度拡充のお知らせ」にもとづき、2026年に次の内容が実施されました。物価高に伴う住宅価格の上昇と、金利のある世界への対応が背景です。

床面積要件の緩和は、都市部のコンパクトな一戸建てや狭小住宅がフラット35の対象に入ってくる変更です。融資限度額の引き上げは、8,000万円を超える住宅ローンを組む人にも全期間固定という選択肢を開くもの。そして返済中の方に直接関係するのが、下2つの借換融資の拡充です。

借り換えを考えている人にとって、何が変わったか

変更1：子育てプラスが借換融資でも使える

【フラット35】子育てプラスは、子育て世帯・若年夫婦世帯を対象に、こどもの人数等に応じたポイントで借入金利を引き下げる制度です。1ポイントにつき当初5年間 年0.25%の引下げになります。

ここで借り換えならではの注意点があります。借換融資で使える金利引下げメニューは子育てプラスだけで、住宅性能で加点されるS・リノベ・維持保全型・地域連携型は利用できません。つまり借り換えの引下げ幅は、こどもの人数だけで決まります。新規借入の広告で見かける「当初5年間 年▲1.0%」はメニューを組み合わせた場合の例なので、借り換えの試算にそのまま当てはめないでください。

また、すでに返済中のローンで子育てプラスを利用していた場合は、「借換時点のポイント数」から「返済中のローンで利用したポイント数」を差し引いて付与ポイントが計算されます。こどもが増えていなければ、借り換えても新たな引下げは受けられません。

もう一点、見落とせないのが予算枠です。子育てプラスには予算金額があり、予算に達する見込みとなった時点で受付が終了します（終了日は約3週間前までに機構の公式サイトで告知）。利用を前提に借り換えを組み立てるなら、時間をかけすぎないほうが安全です。

変更2：借入期間の算出基準が35年から40年へ

フラット35借換融資の借入期間は、「80歳－申込時の年齢」「基準年数－従前ローンの経過期間」「35年」のうち最も短い年数が上限になります。この2つ目の基準年数が、2026年3月から35年→40年に延ばされました（長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションは従来どおり50年）。

年齢の条件が問題にならないケースで比べると、上限は次のように変わります。

たとえば返済を始めて10年たった人なら、借り換え後に組める期間の上限が25年から30年へ広がります。期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、返済期間が延びるぶん総返済額は増え、完済年齢も後ろへずれます。「毎月の資金繰りを楽にする」目的なら有効な選択肢が増えた、という受け止め方が正確です。なお見直し後も借入期間そのものの上限は35年のままで、無制限に延ばせるわけではありません。

2026年8月時点の金利水準で確認する

制度が広がっても、判断の土台になるのは実際の金利です。2026年8月資金受取分で、金利引下げメニューを計4ポイント適用して当初5年間 年1.0%引き下げた場合の金利は、機構の公式サイトで次のように案内されています（融資率9割以下・新機構団信付き）。

くり返しになりますが、借換融資でこの4ポイントに届くことはありません（子育てプラス以外を組み合わせられないため）。こども2人の世帯なら当初5年間 年3.290%－0.50%＝年2.790%、6年目以降は年3.290%、という並びで試算するのが実態に近い見方です。

そのうえで、借り換えの損得は「金利差で減る利息」と「借り換えにかかる諸費用（融資手数料・登録免許税・司法書士報酬・印紙代など）」の損益分岐で決まります。当初5年間の引下げは魅力的ですが、6年目以降は元の金利に戻ります。5年間だけの比較ではなく、完済までの総返済額で判断してください。

全期間固定に絞らず、変動金利や当初固定も含めて借り換え先を並べたい場合は、保証料と一部繰上返済手数料が0円で費用体系がシンプルなSBI新生銀行のように、金利以外の条件が比較しやすい金融機関も候補に入れておくと判断材料が増えます。

制度改正でよくある疑問

Q. 2026年の制度拡充は、すでに借りているフラット35にも適用されますか？
A. 適用されません。融資限度額や床面積要件の見直しはこれから融資を受ける方が対象で、返済中の契約条件が自動的に変わるものではありません。返済中の方が新しい制度を使うには、借換融資として申し込み直す必要があります。

Q. 融資限度額が1億2,000万円になったのは、借り換えでも同じですか？
A. 借換融資も100万円以上1億2,000万円以下です。ただし借り換えでは、これに加えて「借換対象となる住宅ローンの残高」または「機構による担保評価額の200%」のいずれか低い額までという上限がかかります。

Q. 床面積要件の緩和で、これまで対象外だった自宅も借り換えできますか？
A. 一戸建て等の下限が70㎡から50㎡に下がったため、対象になる可能性はあります。ただし床面積以外にも機構が定める技術基準への適合が必要で、適合証明書の取得も条件です。まずは取扱金融機関に相談してください。

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