2億円まで借りられる住宅ローンのおすすめは？高額借入を諸費用で比較

2億円まで借り入れ可能な住宅ローン

一般的な住宅ローンの借り入れ可能金額の上限は1億円に設定されていることが多いです（フラット35は1億2,000万円が上限）。

1億円借りられれば通常は十分ですが、ここ数年は不動産の高騰や物価高の影響で、都市部を中心に1億円を超える高額物件が増えています。2026年時点でも住宅価格の高止まりが続いており、1億円以上の物件も決して珍しくなくなってきました。

高額物件が増えれば1億円超の住宅ローンを借りたい人も増えるため、ネット銀行を中心に借入限度額を2億円・3億円へ引き上げる金融機関が増えています。

この記事では、1億円以上の借り入れに対応し、2億円・3億円の物件にも対応できるおすすめの住宅ローンを紹介します。借入額が大きくなるほど、金利や事務手数料の差が総額に与える影響も大きくなるので、住宅ローン選びの参考にしてください。

2億円まで利用できる住宅ローン一覧

2億円以上の借り入れに対応していることを公表している主な金融機関は以下のとおりです（当サイト調べ。最新の上限・条件は各行公式でご確認ください）。

ソニー銀行のほか、auじぶん銀行も2019年に先行して上限を2億円へ引き上げており、SBI新生銀行の住宅ローンは3億円までの融資に対応しています。

auじぶん銀行とソニー銀行の住宅ローンには、がんに対する保障が付帯するプランがあり、保険としての役割も期待できます。一般的ながん保険の保険金は数百万円で治療費のカバーが主目的ですが、住宅ローンの疾病保障（がん保障）は、住宅ローンの残高が保険金の基準になるため、高額借入では数千万円単位の経済的メリットになり得る点が特徴です（付帯条件や上乗せ金利はプランにより異なるため公式でご確認ください）。

このように、ネット銀行を中心に2億円まで借りられる住宅ローンが増えてきています。以下に、1億円以上の借り入れに対応している主な住宅ローンを一覧にまとめました（借入限度額は各行公表ベース。最新は公式でご確認ください）。

その他の銀行では2億円は借りられない？

上記以外の銀行でも、個別に相談することで2億円の融資に応じてもらえる可能性はあります。1億円以上の融資を公開していなくても、”個別調整”の余地はあるためです。

ただし、その場合は「手数料」「金利」「保証料」「借入期間」などの融資条件が個別に検討されます。1人に高額を融資することはリスクが高いため、良い条件で借りられない可能性もあります。

※1人に1億円以上を貸すと、返済が滞ったときの影響が大きく、銀行としてはリスクの高い案件として慎重に判断します。1億円を上限にしている銀行は、そのリスクを避けて「基本的には提供していない」というわけなので、普段から特別に優遇されるほどの取引がないと、良い条件は期待しにくいと考えておきましょう。

2億円の借り入れにおすすめの住宅ローン

高額借入で最も差がつくのが事務手数料などの諸費用です。借入額が大きいほど、手数料が「定額」か「定率（借入金額×料率）」かで負担が大きく変わります。

諸費用をとにかく抑えたいなら、事務手数料が定額のソニー銀行「住宅ローン」（事務手数料44,000円（税込）・保証料無料）が筆頭候補です。2億円を借りても事務手数料は44,000円（税込）で済むため、定率2.20％（税込）の銀行で2億円借りた場合の440万円（税込）と比べると、その差は歴然です。

一方、2億円を超える3億円までの高額融資に対応できる数少ない選択肢がSBI新生銀行です。団信が充実しているうえ、引っ越し費用などの諸費用を借入額に含めて借りられる点や、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も使い勝手の良いところです。ただしSBI新生銀行の事務取扱手数料は、現在は借入金額の2.20％（税込）の定率型です（2026年3月時点の商品説明書。かつての定額型は取り扱いを終了）。そのため、2億円なら440万円（税込）、3億円なら660万円（税込）の事務手数料がかかる点は理解しておきましょう。「3億円まで対応できるか」を重視するならSBI新生銀行、「諸費用をできるだけ抑えたい」ならソニー銀行、と整理すると選びやすくなります。

SBI新生銀行の住宅ローンの詳細はこちら

2億円まで借り入れできる住宅ローンのメリット・デメリット

みなと銀行（大型住宅ローン）の特徴・メリット・デメリット

みなと銀行では、1億円超〜2億円の借り入れに対応した「大型住宅ローン」を提供しています。

自宅の新築・購入のほか、増改築資金や住宅ローンの借り換えにも利用できます。一部繰上返済手数料（銀行手数料部分）が無料などの特典がありますが、住宅ローン全体としては特別な商品ではなく、一般の住宅ローンと大きくは変わりません。注意したいのは保証料で、たとえば2億円を35年で借りると数百万円規模の保証料がかかることがあります。金額が大きくなるほど諸費用も膨らむ点を押さえておきましょう（最新の手数料・保証料は公式でご確認ください）。

SMBC信託銀行（プレスティア）の住宅ローンの特徴・メリット・デメリット

SMBC信託銀行（プレスティア）は、旧シティバンク銀行の流れを汲む富裕層向けの金融サービスです。

住宅ローンも富裕層向けに高額融資を行っており、限度額は5億円までと大きいのが特徴です。保証会社を利用しないため保証料はかからず、手数料は定率と定額の2パターンから手元資金に応じて選べます。繰上返済も電話で無料です。ネットで完結させるよりも、担当者を介して利用し続ける富裕層向けの金融商品といえます（最新の条件は公式でご確認ください）。

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴・メリット・デメリット

auじぶん銀行は2019年から2億円までの貸し出しに対応しています。低金利と、がんに対する保障が魅力の住宅ローンです。

特に変動金利と固定金利の水準が低く人気を集めています。ポイントは、がんと診断されたときに住宅ローン残高の一定割合が保障される団信を用意している点です。一般的ながん保険の保険金は数百万円程度ですが、住宅ローンのがん保障は残高が保険金額の基準になるため、高額借入ほど経済的メリットが大きくなります（がん保障の付帯条件・上乗せ金利は変更されることがあるため、最新は公式でご確認ください）。

ソニー銀行の住宅ローンの特徴・メリット・デメリット

ソニー銀行は、日本で初めて住宅ローンを取り扱ったインターネット銀行です。保証料無料・団信保険料無料に加え、がん保障が魅力の住宅ローンです。

変動金利から固定金利まで幅広い金利タイプをそろえており、高額物件を購入する際の諸費用の安さが大きな強みです。事務手数料が定額の「住宅ローン」なら、2億円の借り入れでも事務手数料は44,000円（税込）で、定率2.20％（税込）の銀行の440万円（税込）と比べて圧倒的に安く済みます。

がん保障は、上乗せ金利なしの「がん団信50」が基本付帯で、金利を年0.1％上乗せすればがんと診断された時点で住宅ローン残高がゼロになる「がん団信100」も選べます。完済時年齢が85歳未満と長めに設定されている点も特徴です（最新の金利・団信内容は公式でご確認ください）。

SBI新生銀行の住宅ローンの特徴・メリット・デメリット

SBI新生銀行は2021年から住宅ローンの借入限度額を3億円まで引き上げており、2億円を超える高額融資に対応できる数少ない銀行です。諸費用を借入額に含めて借りられる点や、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も魅力です。

団信は、一般団信が上乗せ金利0円で付帯し、がん保障付団信や全疾病保障付団信（2026年3月開始・上乗せ0円）などをそろえています。事務取扱手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型で（2026年3月時点）、高額になるほど手数料も大きくなる点には注意が必要です。なお団信には保障の上限があるため、上限を超える高額部分の備えについては別途生命保険の手配などを検討しましょう（最新の手数料・団信・上限は公式でご確認ください）。

SBI新生銀行の住宅ローンの詳細はこちら

住信SBIネット銀行の住宅ローン（WEB申込コース）の特徴・メリット・デメリット

住信SBIネット銀行が提供する「住宅ローン（WEB申込コース）」は、金利の低さと、病気やケガに備える全疾病保障が無料でセットされる商品性が魅力です。

最大で2億円まで借りることができ、ネット銀行ならではの低金利を保ちながら高額の借り入れに対応できる点が特徴です（最新の金利・手数料は公式でご確認ください）。

高額住宅ローンの借り換え・選び方のFAQ

Q. 高額の住宅ローンこそ借り換えの効果は大きいですか？
A. はい。借入残高が大きいほど、わずかな金利差でも削減できる利息の絶対額が大きくなります。たとえば残債1.5億円なら、金利差0.3％でも年45万円規模の利息差になります。ただし高額借入は事務手数料（定率なら借入額×料率）も大きいため、諸費用を上回るメリットがあるかを必ず試算してから判断しましょう。

Q. 高額借入で手数料を抑えるコツは？
A. 事務手数料が「定額」か「定率」かを必ず確認しましょう。借入額が大きいほど定額型（ソニー銀行など）の方が有利になりやすい一方、定率型は金利が低めに設定されていることもあります。手数料と金利を合わせた「総支払額」で比較するのがポイントです。

Q. 団信の保障上限に注意が必要ですか？
A. はい。団信には保障の上限額が設けられている場合があり、上限を超える高額借入では、超過部分を別の生命保険でカバーするなどの備えが必要になることがあります。申込前に各行の団信の上限を確認しておきましょう。

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