2026-06-18更新

住宅ローン借り換えと住宅ローン控除｜控除を受け続ける要件と残高調整の計算

住宅ローンを借り入れたり借り換えたりした人にとって、毎年の年末調整・確定申告で気になるのが「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。1年目は確定申告が必要で、2年目以降は会社員なら年末調整で手続きできます（年末調整できなかった場合は確定申告で対応できます）。

住宅ローンの借り換えを行った人も、住宅ローン控除の手続き自体はこれまでと変わらず、年末調整・確定申告で行います。ただし、借り換えの場合は控除を受け続けるための要件や、年末残高の調整計算に注意が必要です。この記事ではそのポイントを整理します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、マイホームの取得などを目的とした住宅ローンの年末残高の一定割合が、所得税（控除しきれない分は一部翌年の住民税）から控除される制度です。住宅購入者の税負担を軽くすることで、住宅取得を後押しすることを狙いとしています。基本的にはマイホーム購入時に利用した住宅ローンから借り換えても、引き続き利用できますが、いくつか気をつけたいポイントがあるので紹介します。

なお、住宅ローン控除は2022年（令和4年）の税制改正で大きく見直され、控除率が年末残高の「1％」から「0.7％」に引き下げられました。控除期間は住宅の種類や居住開始した年によって異なり、新築住宅・買取再販住宅は原則13年間、中古（既存）住宅は原則10年間が基本です（省エネ性能などにより借入限度額や期間が変わります）。さらに2026年度（令和8年度）の税制改正で、適用期限を2030年（令和12年）末まで5年延長することや、省エネ性能の高い中古住宅・子育て世帯等への拡充が盛り込まれています。控除率・借入限度額・期間は居住年や住宅性能で細かく変わるため、ご自身のケースは必ず国税庁や国土交通省の最新情報でご確認ください。

(参考)国税庁ホームページより

借り換えと住宅ローン控除については、国税庁のホームページに住宅ローンの借り換えに関する説明があります。ところが、内容を正確に意識して読まないと、住宅ローンを借り換えると控除が受けられなくなるように読めてしまいます。

住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。

住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

このような場合であっても、一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられます。

一定の要件とは次の全ての要件を満たす場合です。

(1) 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

(2) 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

この取扱いは、例えば、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金(いわゆるつなぎ融資)を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も同じです。

なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。

国税庁

まず最初に「住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、・・・住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。」と、基本的に対象外になると書かれています。

そのうえで「一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられる」とされています。こう書かれると、借り換えると控除が受けられなくなると勘違いしがちですが、「一定の要件」は通常の借り換えであれば問題なく満たせるので、借り換えを行っても引き続き控除の対象になります。

その一定の要件を念のため確認しておきましょう。

国税庁の読みにくい文章をわかりやすく言い換えると、「①借り換え後の住宅ローンが、マイホーム購入時に利用した住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること」「②借り換え後の住宅ローンの返済期間が10年以上あること」という条件を満たせばよいだけです。普通の住宅ローンの借り換えであれば、この条件を満たすのは簡単です。

ただし、1つ注意したいことがあります。住宅ローン控除は、マイホームを取得した人の所得税・住民税の負担を軽くする仕組みで、前述のとおり年末残高の0.7％（2022年以降の入居）が、居住開始年・住宅性能に応じた期間（おおむね10年または13年）にわたり控除されます。控除額や期間の具体的な数字は、いつ・どんな住宅に入居したかによって異なります。