日本の住宅ローンは何年（何十年）も歴史的な低金利水準が続いています。低金利の期間が長く、金利が低いことを当たり前のように感じている人が大半ですし、ここまで期間が長いと歴史的低金利と言いにくいような状況ですが、これ以上金利が下がるのは難しい水準まで低下してます。

日本で住宅ローンの借り換えが極端に増えたのは2016年の日銀のマイナス金利政策実施直後でした。日銀が低金利に誘導する政策を打ち出したことで、住宅ローンの金利も過去にない水準まで一気に低下して、毎月の返済金額を削減するために借り換えを行う人が増えました。2022年になっても変動金利タイプの金利水準はほとんど変わっておらず、当時借り換えに動いた人は大成功だったと言えるでしょう。５年前～１０年前では考えられなかった低い金利が続いている状況です。

この特集ページでは、住宅ローンのデメリットとメリットを紹介しています。メリットがあるから住宅ローンの借り換えを行うのでメリットがあるのは当たり前ですが、デメリットや注意点もいくつか存在します。実際に借り換え先を選ぶ際は、メリットだけでなくしっかりとデメリットや注意点も理解するようにしましょう

住宅ローン借り換えの最大のメリットは現在借り入れをしている住宅ローンより低い金利に乗り換えることで住宅ローンの総返済額を削減することにあります。毎月の住宅ローンの支払い金額を減らしたり、住宅ローン完済時期を早めたりできる点が最大のメリットと言えるでしょう。

誰が最初に言い出したのかわかりませんが、「住宅ローンの借り換えの目安は住宅ローンの残高１０００万円以上、返済期間が残り１０年、金利差が１％」という借り換えの目安があります。この条件を満たしていれば借り換えメリットがあるのは間違いありません。ただし、疾病保障のメリットがついてくるネット銀行の住宅ローンへの借り換えであれば、金利差０．３％でも十分メリットを享受できると考えて問題ないと思います。

住宅ローンは目に見えない金融商品です。目に見えないので進化がわかりにくいのですが、今から５年前～１０年前、「一部繰上返済手数料無料」「保証料無料」の住宅ローンが誕生したのは大きな進化でした。新しく参入してきた新しい銀行が、大手銀行の住宅ローンの常識にこだわらずにコストのかからない住宅ローンを提供してきたためです。そして、最近の住宅ローンの進化は、がん保障などの疾病保障の充実です。

従来の住宅ローンの場合、毎月の住宅ローン金利に０．３％(コスト負担は非常に大きい)程度上乗せしないと利用できなかった疾病に対する備えである「がん疾病保障」や「８疾病保障」が無料で付帯する住宅ローンが次々と登場してきています。

それらの疾病保障はカバー範囲が広がったり、保険金支給条件が緩和されたり、交通事故などに起因するケガに対応するようになったり、サービス性が向上しています。現在、疾病保障に入っていないようであれば金利差が少ない借り換えだとしても、疾病保障を付帯させるだけで借り換えメリットがあると言って過言ではないでしょう。

住宅ローンの金利タイプを変更して借り換えすることで、将来の住宅ローンの金利上昇に備えることも借り換えのメリットと言えます。

今の住宅ローンが変動金利で借り入れしていたり、当初(５年や１０年など)の固定期間が終了して変動金利に切り替わっている(今後、切り替わる)場合、１０年固定金利や全期間固定金利の住宅ローンに借り換えることで一定期間(または全期間)の金利上昇に備えることができます。

特に期間選択型(当初固定型)の住宅ローンは当初期間が終了すると自動的に変動金利に切り替わり、金利優遇幅が少なくなるので同じ変動金利でも金利が高くなってしまいます。

このような場合の対策として住宅ローンの借り換えは非常に効果的です。

金利が低い時期に住宅ローン金利を固定することは低金利を享受できる期間を確定させることができるというメリットもあります。変動金利→固定金利への借り換えで金利が上昇するにも関わらず金利上昇に備えて借り換える人もいるほどなので、固定期間終了後の高い金利水準の変動金利で返済し続けることにメリットはありません。そのような場合は、そのタイミング(または早めに)借り換えを行っておくことで将来の金利上昇に備えながら金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討することは重要と言えるでしょう。

住宅ローン借り換えにはデメリットも存在します。1つ目は借り換えコスト。低金利の住宅ローンを提供している多くの金融機関では住宅ローンの借入時に住宅ローン借入高の2．20％ (税込)の保証料や事務手数料が必要になります。住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの残高が多いければ多いほど借り換えによるコスト削減のメリットも大きくなります。

ただ、住宅ローン残高が2,000万円あった場合には44万円（税込み）もの保証料や事務手数料が必要となるなど、残高が多いとコストも増えてしまうのです。住宅ローンの返済を続けながらお金を貯めるのはなかなか難しいことです。また、手数料として支払うぐらいなら借り換えないで繰上返済しておけばよいと思いたくなるほどです。

住宅ローンのデメリットは、再び住宅ローンを契約するためのお金がかかってしまうこと言えるでしょう。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を利用して、確定申告や年末調整で税金の還付を受けている人であればご存知の住宅ローン控除。この制度は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「住民税「所得税」を還付する仕組みです。住宅ローンを借り換えたとしてもこの制度は利用可能ですが、注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」です。減税制度を受けるには「住宅ローンの借入期間が１０年以上であること」という条件があります。

例えば、住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っているのに、借り換えで１０年より短い期間の住宅ローンにしてしまうと、住宅ローン減税を受けることができなくなるわけです。

住宅ローン控除は当初の住宅ローン利用開始から１０年間が対象期間です。例えば２５年でローンを組んで８年目に借り換えた時に借り換え後の住宅ローンの返済期間を短縮して９年にしてしまうと、住宅ローン減税はうちきりになっていまします。つまり、もう２年利用できた住宅ローン控除の制度が利用できなくなってしまうわけです。

「固定金利」→「変動金利」に変更して借り換える場合は住宅ローン金利の特性の違いに注意が必要です。「変動金利」はその名の通り、金利が変動します。将来、日本の景気や物価が安定して、住宅ローンの金利が上昇に転じると住宅ローンの金利が上昇して毎月の返済額が増えてしまう可能性があるわけですね。

今の日本で住宅ローンを利用している人の約５割が変動金利を利用しているとの調査結果が出ています。つまり、住宅ローン金利は当面上昇しないだろう考えている人の割合が多いので、否定するわけではありません、住宅ローンの金利が少しあがってしまっただけで家計が苦しくなってしまうような借り換えは避けましょう。