2021-01-21更新

【コラム】住宅ローン借り換えで失敗・後悔しないために

マイホーム購入時に借りた住宅ローンの借り換えにより月々の返済額を軽くしたり、返済期間を短縮しようと考えるのは多くの方が考えることで、実際、多くの方が住宅ローン借り換えをしています。

金融機関も積極的に他行からの住宅ローン借り換えを促進しています。これは新規購入に伴う住宅ローン融資より返済実績のある住宅ローンのほうが貸し倒れのリスクも少なく融資しやすいということも関係しているでしょう。金融機関によっては借り換え専用の住宅ローン金利を提供しているケースもあるほどです。

今回はそんな住宅ローン借り換えで失敗・後悔しないためのポイント・ケースをまとめてみました。

住宅ローン借り換えで失敗・後悔ケース①借り換え効果が無かった

住宅ローン借り換えには各種の諸費用が必要となります。このため諸費用を含めた借り換えの効果をシミュレーションをする、借り換え先の金融機関を変えるなどの判断が必要となります。

このため借り換えに伴う諸費用をしっかりと把握しておく必要があります。住宅ローン残高が2,000万円、3,000万円、4,000万円の際の諸費用を紹介したいと思います。

	2,000万円	3,000万円	4,000万円
保証料	なし~400,000円	なし~600,000円	なし~800,000円
事務手数料	数万円~440,000円	数万円~660,000円	数万~880,000円
登記抹消および登記費用および司法書士報酬	200,000円程度	200,000円程度	200,000円程度
印紙代	なし~20,000円	なし~20,000円	なし~20,000円
合計	60万円強	85万円程度	110万円程度

メガバンク、地銀、信用金庫の住宅ローンには保証料が必要となりますが、ネット専業銀行とフラット35では不要となります。その代わりにメガバンク、地銀、信用金庫では数万円のコストですむ事務手数料がフラット35だと借入額の0.990%~、ネット専業銀行だと2.20%必要とするケースが一般的です。

金融機関ごとに保証料や事務手数料が異なってくるため、その比較が極めて重要となります。

住宅ローン借り換え金利や諸費用の基本的な考え方

①住宅ローン残高、返済期間が少ないケース

住宅ローン借り換えで得られるメリットが少なくなりがちなため、保証料や事務手数料が安い住宅ローンを選ぶ。保証料が無料、事務手数料が55,000円からと格安なSBI新生銀行の住宅ローンが狙い目。

②住宅ローン残高、返済期間が多いケース

金利差により住宅ローン借り換えで得られるメリットが大きいため、金利差をより得られる住宅ローンを選ぶ。変動金利に借り換えたい場合にはPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）、15年以上の返済期間があり固定金利を選びたい場合にはアルヒのフラット35が狙い目。

住宅ローン借り換えで失敗・後悔ケース②当初期間経過後の金利が割高になる住宅ローンに借り換えをした

「この住宅ローンの金利安い！」と飛びついて契約すると失敗・後悔となるケースがあるのが当初期間固定型の住宅ローンです。

「当初引き下げ」「当初固定期間」「当初期間引下げ」など金融機関ごとに呼び名はバラバラですが、予め定めた期間の金利の割引率を大きくし、期間経過後は金利が引き下げられる金利タイプを言います。期間経過後は自動的に変動金利に移行されますが、基準金利からどの程度割引されるかが金融機関ごとに大きく異なります。

当初期間タイプに住宅ローン借り換えしたが、期間経過後の金利がそもそもの住宅ローン金利より高くなるケースも考えられるため注意が必要です。

このため、借り換え先に当初期間タイプの住宅ローンを選ぶ場合、期間経過後の金利が何％になるのかを確認しておく必要があります。

具体的に2009年に三菱ＵＦＪ銀行で変動金利1.3％で住宅ローンを組んでいたとしましょう。住宅ローンの残債は3,000万円とします。2019年8月に住信SBIネット銀行の10年固定金利、年0.660％に借り換えをした場合の月々の返済額、総返済額を確認してみましょう。

	借り換えをしない(三菱ＵＦＪ銀行のまま)	住信SBIネット銀行の住宅ローン
諸費用(Ａ)	なし	約85万円
月々の返済額	117,182円	当初10年；108,504円(年0.66％) 11年目以降；120,027円(年2.075％)
総返済額(Ｂ)	35,161,944円	34,579,346円
総額(Ａ＋Ｂ)	35,161,944円	約35,429,346円
差額		＋267,402円

どうでしょう。結果的に借り換えにより住宅ローンに関する総額が増えてしまい借り換えが失敗となってしまっています。

このケースであれば、当初期間経過タイプを選ばない、もしくは当初期間経過後の金利も安いPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）や楽天銀行(金利選択型)に借り換えることを検討したほうがよいでしょう。

当初固定期間タイプの住宅ローン

住宅ローン借り換えで失敗・後悔ケース③疾病保障が無くなった

次に考えられる失敗・後悔のケースとしては、住宅ローンに付帯していた疾病保障がなくなったケースです。想定される理由を見て行きましょう。

疾病保障がない住宅ローンに借り換えた

今までの住宅ローンに疾病保障が付帯していることを意識せずに住宅ローンを借り換えた結果、疾病保障がなくなってしまい万が一の際に保障が受けれなかったという後悔につながらないように現在どういう住宅ローンを借りているかしっかり把握をしましょう。

健康上の理由で疾病保障を付帯できなった

現在多くのネット専業銀行、一部地銀では疾病保障を無料で付帯させる住宅ローンを取り扱っています。しかし、疾病保障を付帯させるには健康状態の告知で審査をクリアする必要があります。病歴、通院歴などで疾病保障に加入できなかったとならないように借り換えには健康状態の面でもタイミングが重要となります。

疾病保障を加味すると金利が割高

疾病保障が付帯していない住宅ローンの場合、別途保険料を上乗せして疾病保障を付帯させる必要はあるため、無料で保障を付帯させる住宅ローンもしくは保険料をしっかりも居極めましょう。

住宅ローン借り換えで失敗・後悔ケース④借り換えができなかった

最後にそもそも住宅ローン借り換えができなかったという失敗・後悔のケースです、想定される理由を見て行きましょう。

健康上の理由で団信の審査に落ちた

現在の住宅ローン借入後に健康状態が悪化した際に注意したいのが団信の審査落ちです。団信の加入時には過去３年以内の通院、治療、投薬などの有無について告知する義務があります。この告知により団信に加入できないケースが想定されます。この場合にはPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）、auじぶん銀行、ソニー銀行で取り扱いのある加入条件を緩和したワイド団信の利用を検討してみてください。ただし、年0.2%-0.3％の保険料が必要となるため借り換えのメリットが減ってしまいます。

起業・独立で住宅ローン借り換え審査に落ちた

現在利用している住宅ローン借りた後に、独立し個人事業主・自営業になった、会社を起業し代表取締役になったという場合には３年程度の業歴(実績)がないと住宅ローン審査をしてくれない金融機関が大半です。また、個人事業主・自営業、会社経営者などはそもそも住宅ローン審査に通りにくい職種なので独立・起業前に住宅ローン借り換えを完了しておくことは極めて重要な対策となります。

年収が落ちて住宅ローン借り換え審査に落ちた

年収がダウンすると住宅ローンの借入限度額に影響するため、住宅ローン借り換えに必要な金額のローンが下りない可能性があります。

各種ローンの支払い遅延でブラック登録されて住宅ローン借り換え審査に落ちた

各種ローンの支払いが遅延しブラック登録されるとその事故の記録が５年間、信用情報機関に記録されます。このためこの５年間はあたらなローンの契約が難しくなります。住宅ローン借り換え審査にも落ちる可能性が極めて大きくなってしまうでしょう。

最後に

住宅ローン借り換えで失敗・後悔しないためのポイントを確認してきましたが、住宅ローン借り換えは難しいものではありません。住宅ローン借り換えで揃えなければならない書類を有効活用する意味でも複数もの住宅ローンに住宅ローン借り換えの申し込みをしましょう。特にメガバンクや地銀の住宅ローンでは住宅ローン審査が終わらないと金利や保証料が決まりません。より有利な借り換えを実現する意味でも複数の住宅ローン借り換えを申し込み後悔しないようにしたいですね。