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50代での住宅購入と住宅ローンの審査

50代で住宅を購入するメリット

50代での住宅ローン

日本全体が晩婚化と高齢化が進んだ結果、住宅購入・住宅ローン業界も高齢化が進んでいます。その結果、住宅業界や住宅ローン業界においても50代のシェアが高まりつつあります。もちろん、住宅購入の中心の世代は30代・40代であることに変わりはありませんが、50代も10%程度のシェアを占めています。住宅ローンを契約する人の10人に1人が50代、と考えると高いシェアにあると感じます。

 

<参考:フラット35の年代別利用者数>

地域  合計 ~24 ~29 ~34 ~39 ~44 ~49 ~54 ~59 ~64 65~
全国 76,101 1,365 8,990 17,446 16,416 12,060 6,883 4,421 3,425 2,485 2,610

※住宅金融支援機構公表の2016年度フラット35利用者の実態調査結果集計表より。

 

住宅ローンの借り換えを除けば、50代で住宅ローンを契約するということは、50代でマイホームを購入することとほぼ同義になります。最初に30代での住宅購入と比較して、50代での住宅購入にはどのようなメリットがあるかを確認しておきましょう。

 

実は、住宅を年齢を重ねてから購入するメリットは、意外にも多くあります。その背景にあるのは平均寿命の問題です。1950年ごろに約60歳だった日本人の平均寿命は、1990年ごろには男性76歳、女性82歳まで伸び、最新の調査結果では男性81歳、女性87歳まで平均寿命が長くなっています。

さらに、今から約40年後の2060年には、男性は84歳を超え、女性は90歳を超えるという予測も発表されていますし、2080年には平均寿命が100歳になるという予測もあります。

 

2017年に37歳の人は2080年に100歳を迎えるわけですが、そのころには平均年齢が100歳になっていて、多くの人が100年以上の人生をおくる世界になっている可能性があると言うわけです。つまり50歳は、近い将来には人生の折り返し地点に過ぎなくなってしまうことになります。

 

話を50代での住宅購入のメリットに戻します。

 

50代で住宅ローンを組む≒住宅を購入するメリットとして、最初に考えられるのは住宅の老朽化への対策です。30代で購入・建築した住宅は100歳になることには築70年になりますが、50代で購入・建築した物件は、100歳になっても築50年未満です。

一般的に、住宅の耐用年数はマンションでは100年、木造戸建てでは50年などと言われていますので大切に使えば、ある程度綺麗に維持できる可能性はありますが、老朽化が進むと維持費が嵩みます。築70年の物件を否定するわけではありませんが、耐用年数を超えた物件は危険を伴いますし、何よりも快適性が損なわれる可能性があります。

住宅購入タイミングを50代に定めた場合、老後の生活を比較的築年数の浅い快適な住宅環境で過ごすことができる効果があります。また、その時点での最新技術が組み込まれたより快適性の高い住宅に入居できることになります。もちろん、住み慣れた住宅の欠点をリフォームで対応する方法も考えられまし、賃貸住宅などに住み替える選択肢もありますが、どちらにせよ経済的な負担は避けられません。

 

加えて、50代(または60代)は、(家庭環境によりますが)子供が成人して独り立ちしていく世代でもあります。それまで必要だった子供部屋が空き部屋になって、夫婦で生活するだけのスペースがあれば、十分快適な生活がおくるようになります。

広い住宅は維持・メンテナンスも大変で、光熱費などもどうしても嵩んでしまう可能性があります。50代での住宅購入は、その後の人生を見据えながら、必要十分でかつ経済的で利便性の高い住宅を購入することがしやすいわけです。子供がいない単身者の場合でも同様に今後の生活に必要なスペースや間取りを意識して住宅を購入することができますね。これは50代で住宅の購入する大きなメリットの1つとです。

 

また、実際に50代で住宅を購入したり建築する人は、快適な老後生活を考えて「バリアフリー」を意識した住宅を購入して住み替えることが多いと言われています。それ以外にも、老後の生活を考えて購入する物件の地域(住む地域)を自由に決めることもできます。(例えば、子供の近くに物件を購入する選択もあるでしょうし、のんびりとした余生に備えて自然豊かた地域を選ぶ人もいます。都心地だとしても、広さを求めなければ快適な住宅を比較的安価に手に入れることも可能になります。)

 

このように50代での住宅購入や住み替えには若い世代ではあまり考えていなかったポイントを見つめなおしたうえで住宅を購入できるというメリットがあります。

 

50代の住宅ローン審査のポイント

次に、住宅ローンの審査で押さえておきたいポイントを考えてみましょう。

何歳まで働くのか・働けるのかは人により違いますし、様々な考えがあると思いますが、まず最初に気にしなければならないのは住宅ローンの審査における年齢制限です。一般的な住宅ローンの場合、完済時の年齢は80歳未満となっていますので、例えば55歳であれば最長25年で住宅ローンを組まなければならない、ということです。

前述の通り、合理的に住宅を選択できることで住宅価格を抑えやすいとは言え、ある程度の自己資金を準備するなど、住宅ローンの借入金額をできるだけ少なくしておかないと、ローン返済負担が老後生活の足かせになってしまう可能性がありますので注意が必要です。

 

例えば、2000万円の住宅ローンを55歳(金利は年1%、期間25年、元利均等返済)で組んだとしましょう。

 

毎月の返済額は約7.5万円で、総返済額は2,260万円程度になります(完済時年齢は80歳程度)。80歳まで返済を続ける計画はあまり好ましくありませんので、完済を早めるようにしなければなりませんので、現役世代のうちに繰上げ返済をどんどん進めていくことで、定年・再就職後の定年を迎えたときにできるだけ住宅ローンの残高が少なくなっているように心がけましょう。50代で住宅購入をすることはメリットが多いですが、50代で住宅ローンを組むことは返済計画をしっかりとたてる必要があるという点を必ず念頭においておきましょう。

 

例えば、上記の例で7.5万円を毎月繰上返済(期間短縮型)した場合、つまり、毎月15万円を住宅ローンの返済に回した場合、完済までの期間は約12年になります。完済時年齢を80歳⇒67歳にすることができます(※最初から12年で住宅ローンを組む方法もありますが、不測の事態に備え、基本となる住宅ローン契約上は長めに組み、繰上返済で総返済額・返済期間をコントロールしていくと良い)。特に借り入れた当初の時期は住宅ローン返済における利息負担が大きく、早めに繰上げ返済しておくことが効果的です。

 

やはり資金計画が重要になってきますので、今の住んでいる家が持ち家で売却可能(少なくとも今の住宅ローン残高よりも売却価格が高い)であれば、自己資金に充当するか繰上げ返済資金に充当することも重要です。老後は収入が減りますので、できれば退職金には過度な期待をしないようにするのが無難です。

 

今の住宅をリフォームして住みやすく。リフォーム&借り換えも

今の立地に不満がない、気に入っている場合は、現在の資産(土地)を生かして住宅を建て替える方法も老後生活を充実させるために人気を集めている対策の1つです。

 

住宅の建て替えも新たな住宅を購入する場合のメリットと基本的には同様です。十分な資金力があれば住宅の購入や建て替えは全く問題ありませんが、「資金面でやや不安がある」「住宅以外にもっとお金を使えるようにしたい」と考えている場合、今の資産・土地を生かしながらリフォームするのは1つの手です。

 

リフォームは国や自治体も力を入れており補助が受けられる可能性もありますし、金融機関でもリフォームへのサポートが充実した住宅ローンを提供しているところが増えてきました。例えば、新生銀行では「現在の住宅価格」+「リフォーム資金」を合算して住宅ローンを丸ごと借り換え可能であったり、「リフォーム資金」に対する金融機関のサービスも年々充実してきています。

 

「バリアフリー」「メイン居住環境のコンパクト化」「耐震性の向上」「断熱性」などに対応できるのは新築だけではありません。今の住環境の不便な点をリフォームで対応することは1つの選択肢です。また、国や地方自治体からのリフォーム補助金や減税などの優遇は、必ずチェックしてできるだけ活用するようにしましょう。

 

今、住宅ローンの低金利が続いていますので、現在返済中の住宅ローンの金利が高いようならリフォーム資金を合算して借り換えても、毎月の返済額が変わらない可能性すらありますので、リフォーム資金を上乗せして貸し出ししてくれる新生銀行などの住宅ローンの存在は念頭においておくようにしましょう。

 

中古マンションが人気?

50代の住宅購入の特徴として「中古マンション」の購入割合が高いという点があります。「中古」は新築や注文住宅と比較して住宅価格を抑えやすいですし、「マンション」は、戸建てと比較して「コンパクト」ですし「耐震性」「断熱性」にも優れています。どちらにしても中古物件の費用対効果は高いので、合理的な判断をしている人が多いことがわかるデータです。

 

50代におすすめの住宅ローンとは

住宅ローンは金利で比較すれば良いので、50代専用のおすすめの住宅ローンがあるわけではありません。住宅ローンの基本は金利なのは何歳でも基本的に選び方変わりません。まずは低金利な住宅ローンをしっかりと選ぶようにしましょう

ただし、50代の場合、35年も住宅ローンを組むことはないでしょうから、フラット35ではなくフラット20を選択する可能性は高くなりますし、より低金利な「10年固定金利」が魅力的な住宅ローンになるケースが多いでしょう。更に借り入れ直後から積極的に繰上返済を行う場合は、変動金利も当然選択肢の1つに入ってきます。また、年齢と共に疾病リスクは増大していくことを考えると、疾病保障が充実した住宅ローンを利用したいとこです。

ちなみに、一般的な疾病保障付の団信は50歳までしか加入できないケースが大半です。疾病保障付団信の商品説明書をよく見ると年齢制限が書いてありますので、必ずチェックするようにしましょう。

疾病保障が付帯する住宅ローンで51歳以上でも加入できる団信を提供しているのは、住信SBIネット銀行新生銀行です。いずれも無償または安価で将来に備えることができる疾病保障サービスが付帯できますので、50代で疾病保障を付帯させたいという人におすすめです。

 

当サイトをご覧になった方であれば、インターネットで住宅ローンを申し込むことは問題なくできると思います。ぜひ、合理的でない不動産会社や工務店の意見に惑わされずに、ネット銀行の住宅ローン金利もしっかりと比較して住宅ローンを選ぶようにしましょう。

ネット銀行にしろとは言いませんが、以下の低金利の住宅ローンの金利を不動産会社に勧められた住宅ローンやメガバンク・地方銀行などの住宅ローンの金利を比較してみてください。

 

がんに対する疾病保障が付帯しながら、変動金利・10年固定金利で業界最低金利水準を提供しているじぶん銀行」※がん50%保障は51歳以上は利用できません。

あらゆる病気とケガに備えることができる住信SBIネット銀行

介護保障特約が安価で付帯可能でリフォーム資金へのサポートも充実している新生銀行

フラット35(フラット20)で業界最低水準の金利を提示している楽天銀行

 

※住宅ローンの金利や詳細は以下の各社公式サイトでの確認をお願いします。

 

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