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50代での住宅購入と住宅ローンの審査

50代で住宅を購入するメリット

 

日本全体が晩婚化と高齢化が進んだ結果、住宅購入・住宅ローン業界においても高齢化が進んでいます。その結果、住宅業界や住宅ローン業界においても50代のシェアが高まりつつあります。もちろん、住宅購入の中心の世代は30代・40代であることに変わりはありませんが、50代も10%程度のシェアを占めています。住宅を購入する人の10人に1人が50代、と考えると高いシェアにあると感じます。

 

<参考:フラット35の年代別利用者数>

地域  合計 ~24 ~29 ~34 ~39 ~44 ~49 ~54 ~59 ~64 65~
全国 76,101 1,365 8,990 17,446 16,416 12,060 6,883 4,421 3,425 2,485 2,610

※住宅金融支援機構公表の2016年度フラット35利用者の実態調査結果集計表より。

 

まず、30代での住宅購入と比較して、50代での住宅購入にはどのようなメリットがあるかを確認しておきましょう。

まず確認しておきたいのは平均寿命の問題です。1950年ごろに約60歳だった日本人の平均寿命は、1990年ごろには男性76歳、女性82歳まで伸び、最新の調査結果では男性81歳、女性87歳まで平均寿命が長くなっています。さらに、今から40年後の2060年には、男性は84歳を超え、女性は90歳を超えるという予測も発表されていますし、2080年には平均寿命が100歳になるという予測散見されています。

つまり、2017年時点で37歳の人が2080年に100歳を迎えるわけですが、そのころには平均年齢が100歳になっていて、多くの人が100年以上の人生をおくる世界になっている可能性が高いと言うわけです。つまり50歳は人生の折り返し地点に過ぎなくなってしまうようになるわけですね。

 

話を50代での住宅購入のメリットに戻します。

 

まず、50代で住宅ローンを組む≒住宅を購入するメリットとして、最初に考えられるのは住宅の老朽化への対策です。30代で新築物件を購入した場合、その物件は、80歳・90歳になることには築50年や60年になりますが、50代で新築物件を購入した場合、100歳になっても築50年未満というわけです

住宅の耐用年数はマンションでは100年、木造戸建てでは50年などと言われていますが、老朽化が進むと住宅の維持費が嵩み、快適性も失われてしまいます。50代での住宅購入は、老後の生活を築年数の浅い快適な住宅環境で過ごすことができる効果があります。もちろん、住み慣れた住宅の欠点をリフォームで対応する方法も考えられます。

 

また、50代(または60代)は、子供が成人して独り立ちしていく世代でもあります。それまで必要だった子供部屋が不要となり、夫婦で生活するだけのスペースがあれば、十分快適な生活がおくれますし、広い住宅は維持・メンテナンスも大変です。光熱費などもどうしても嵩んでしまう可能性があります。今後の人生を見据えながら、必要十分でかつ経済的な住宅を購入することができるわけですね。単身者の場合でも同様に今後の生活に必要なスペースや間取りを意識して住宅を購入することができます。これも50代で住宅の購入するメリットの1つと言えるでしょう。

 

もう1つ、快適な老後生活を考えた時に「バリアフリー」を意識した住宅を購入して住み替えるという人は多いと言われています。老後の生活と考えれば、購入する物件の地域(住む地域)もある程度は自由がききます。(例えば、子供の近くに物件を購入する方法もあるでしょうし、のんびりとして余生に備えて自然豊かた地域を選ぶ方法もあります。都心地だとしても広さを求めなければ快適な住宅を比較的安価に手に入れることも可能です。)

 

このように50代での住宅購入や住み替えには若い世代ではあまり考えていなかったポイントを見つめなおしたうえで住宅を購入できるというメリットがあります。

 

50代の住宅ローン審査のポイント

次に、住宅ローンの審査で押さえておきたいポイントを考えてみましょう。

何歳まで働くのか・働けるのかは人により違いますし、様々な考えがあると思いますが、まず最初に気にしなければならないのは住宅ローンの審査における年齢制限です。一般的な住宅ローンの場合、完済時の年齢は80歳未満となっていますので、55歳であれば最大でも25年で住宅ローンを組まなければならない、ということです。

前述の通り、合理的に住宅を選択できることで住宅価格を抑えやすいとは言え、ある程度の自己資金を準備するなど、住宅ローンの借入金額をできるだけ少なくしておかないと、ローン返済負担が老後生活の足かせになってしまう可能性がありますので注意が必要です。

 

例えば、2000万円の住宅ローンを55歳(金利は年1%、期間25年、元利均等返済)で組んだとしましょう。

 

毎月の返済額は約7.5万円で、総返済額は2,260万円程度になります(完済時年齢は80歳程度)。80歳まで返済を続ける計画はあまり好ましくありませんので、完済を早めるようにしなければなりません。まず最初に考えたいのが退職金の活用ですし、現役世代で資金的に余裕があるタイミングでの繰上返済です。しっかりと計画を建てて返済していくことが重要になってきます。

 

例えば、7.5万円を毎月繰上返済(期間短縮型)できれば、完済までの期間を約12年になり、67歳程度で完済できる計算になります。(※最初から12年で住宅ローンを組む方法もありますが、不測の事態に備えて住宅ローンは可能な限り長めに組み、繰上返済で総返済額・返済期間をコントロールしていく方法が望ましいでしょう。)特に借り入れ当初の住宅ローン返済における利息負担が大きいうちに繰上げ返済しておくことが効果的です。

 

また、今の住宅が持ち家で売却可能(今の住宅ローン残高がそれよりも少ない)であれば、自己資金に充当することもできますし、退職金の見込み金額によって資金計画が変わってきますが、繰上げ返済の効果は1つの参考値としてください。

 

今の住宅をリフォームして住みやすく。リフォーム&借り換えも

今の立地に不満がなく新しく住宅を購入するまででもない場合、現在の資産(土地)を生かして住宅を建て替える方法も老後生活を充実させるために人気を集めている対策の1つです。

住宅の建て替えも新たな住宅を購入する場合のメリットと基本的には同様です。前述のように、十分な資金力があれば住宅の購入や建て替えは全く問題ありませんが、「資金面でやや不安がある」「住宅以外にもっとお金を使えるようにしたい」と考えている場合、住環境をある程度快適にして老後を迎えたいと考えている人は今の住宅を生かしながらリフォームするというのはは1つの手です。

例えば、新生銀行では「現在の住宅価格」+「リフォーム資金」を合算して住宅ローンを丸ごと借り換え可能であったり、「リフォーム資金」に対する金融機関のサービスも充実してきています。

 

「バリアフリー」「メイン居住環境のコンパクト化」「耐震性の向上」「断熱性」など、今の住環境の不便な点をリフォームで対応することは1つの選択肢になります。国や地方自治体からリフォーム補助金や減税などの優遇を受けられますので是非活用したいところです。

住宅ローンの低金利が続いていますので、今の住宅ローンの金利が高いようならリフォーム資金を合算して借り換えても、毎月の返済額が変わらない可能性すらあります。

 

中古マンションが人気?

50代の住宅購入で特徴的なのが、「中古マンション」の購入割合が高いという点です。「中古」は新築や注文住宅と比較して住宅価格を抑えやすいですし、「マンション」は、戸建てと比較して「コンパクト」ですし「耐震性」「断熱性」にも優れています。

階段などもないですし、木造住宅よりも鉄筋コンクリートのマンションの方が耐用年数の観点でも期待できます。また、先ほども紹介した新生銀行では「中古住宅の購入金額」+「その住宅のリフォーム資金」をセットにして住宅ローンを借り入れることもできます。また、中古住宅のリフォームに関しては各種補助金や減税精度がありますので、それらの制度をしっかりと活用している人が多いことがわかります。

 

50代におすすめの住宅ローンとは

年代別で明確なおすすめの住宅ローンがあるわけではありません。住宅ローンの基本は金利なのは変わりません。まずは低金利な住宅ローンをしっかりと選ぶようにしましょう。ただし、50代の場合、35年も住宅ローンを組むことはないでしょうから、フラット35ではなくフラット20を選択する可能性は高くなりますし、より低金利な「10年固定金利」が魅力的な住宅ローンを選ぶことのメリットが大きくなってきます借り入れ直後から積極的に繰上返済を行う場合は、変動金利も当然選択肢の1つに入ってきます。また、年齢と共に疾病リスクは増大していくことを考えると、疾病保障が充実した住宅ローンを利用したいとこです。

ところが、一般的な疾病保障付の団信は50歳までしか加入できないケースが大半です。疾病保障付団信の商品説明書をよく見ると年齢制限が書いてありますので注意しましょう。疾病保障が付帯する住宅ローンで51歳以上でも加入できる団信を提供しているのは、住信SBIネット銀行新生銀行です。いずれも無償または安価で将来に備えることができる特約が付帯できますので、疾病保障を付帯させたいという人におすすめです。

 

当サイトをご覧になった方であればネットで住宅ローンを申し込むことは問題なくできると思いますので、ネット銀行の住宅ローンの低金利には注目してもらえればと思います。以下の金融機関の低金利が確認できると思いますので、メガバンク・地方銀行などの住宅ローンとぜひ金利水準を比較してみてください。

がんに対する疾病保障が付帯しながら、変動金利・10年固定金利で業界最低金利水準を提供しているじぶん銀行」※がん50%保障は51歳以上は利用できません。

あらゆる病気とケガに備えることができる住信SBIネット銀行

介護保障特約が安価で付帯可能でリフォーム資金へのサポートも充実している新生銀行

フラット35(フラット20)で業界最低水準の金利を提示している楽天銀行

は選択肢に入れて間違いないでしょう。

 

※住宅ローンの金利や詳細は以下の各社公式サイトでの確認をお願いします。

 

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