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住宅ローン 変動金利の仕組みとは?

新たに住宅ローンを組む方(借り換えを含)のうち、約半数が変動金利を選択しています。

これは4ヶ月毎にフラット35を提供している住宅金融支援機構が調査・発表しており長年この割合は大きく変わっていません。

直近の調査結果が2017年7月に発表されていますので、参考までに引用掲載させていただきます。

↓クリックいただく大きな画像で閲覧いただけます。

今回は根強い人気がある変動金利の仕組みをご紹介していきたいと思います。

 

そもそもなぜ変動金利が人気なのか?

変動金利が人気なのは期間固定型金利やフラット35などの長期固定型金利と比較した際の金利の安さがあるでしょう。2017年11月現在、じぶん銀行、ソニー銀行(変動セレクト)、住信SBIネット銀行の変動金利は年0.5%以下の水準となっています。一方でフラット35は年1.3%程度となっており、パッと見の変動金利の安さに多くの人が魅力を感じているのは間違いないでしょう。

また、バブル崩壊後の長引く景気低迷で金利も右肩下がりであったため低金利を享受できる、今後も金利は上昇しないという見立てが多くの方の認識なのだと思われます。

 

変動金利の決まり方とは?

変動金利は銀行が優良な企業向け融資で1年以内の短期融資に使う金利である「短期プライムレート(短プラ)」に連動しており、短プラは銀行が独自に決めています。

この短プラが下がれば住宅ローンの変動金利も下がり、短プラが上がれば住宅ローンの変動金利も上がることとなります。

変動金利は短プラに連動し半年毎に金利が見直されるものです。

 

変動金利の特徴とは?

住宅ローンの変動金利には「5年ルール」や「125%ルール」と言われるものが存在しています。

いずれも住宅ローン(変動金利)の5年ルールと125%ルールとは? で詳細に触れていますので一読ください。

 

変動金利が下がらない?

「下がらない」と言われる変動金利ですが結論から申し上げると変動金利は下がっています

下がっていないのはメガバンクを中心とした大手銀行の住宅ローンであり、実は変動金利は2009年から8年間変わっていません。これは短プラが変動していないためです。ご参考までにみずほ銀行が発表している短プラの情報をご覧ください。

2009年1月以降同じ金利が適用されているのがお分かりいただけると思います。このため住宅ローンの変動金利も変わっていないのです。

ただし、ネット銀行を中心に住宅ローン金利の積極的な引き下げが行われているため、基準金利は変えずに優遇幅を拡大し、適用金利を引き下げるという手法が目立っています。(メガバンクではこうした手法もとられておらず金利は変わっていません)

具体的にネット銀行最大手の住信SBIネット銀行の変動金利推移をご紹介したいと思います。

基準金利は2010年以降、年2.75%と変わっていませんが、適用金利は当時の年1.0%から2017年には年0.477%まで引き下げをされています。これは基準金利を変えずに優遇幅を拡大し適用金利を引き下げた結果です。

 

注意!既存契約者の変動金利は下がらない!

前項で触れた変動金利が下がっているというのは新規契約の方についてのケースであり、過去に変動金利を契約し、住宅ローンを返済している方の変動金利は変りません。これは基準金利が変っていないためであり、銀行の既存客での収益を確保しつつ、値下げ(優遇幅の拡大)で新規集客をするという手法が見て取れます。

変動金利は住信SBIネット銀行のケースでもこの7年で年0.5%程度しか下がっておらず、住宅ローン借り換えをするには物足りない金利差と言ってよいでしょう。

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