住宅ローンの借り換え・金利・比較・ランキングのことなら「住宅ローン借り換え.jp」

住宅ローンは年収の何倍まで?無理のない住宅ローン借入額とは

住宅ローンは年収の何倍が適切?

住宅ローンは年収の何倍まで借り入れできるか?年収の何倍までを目安にすべきか?は、マイホーム購入を最初に考えるときに誰もがいだく疑問です。

住宅ローンをいくら借りることができるか(いくらまでにしておくべきか)の最も簡単な計算式に「住宅ローン金額の目安=年収×●倍」という計算方法があります。

非常にシンプルなこの計算式はあまりにもシンプルで参考にならなそうですが、実は想像以上に正確な金額を把握できる式です。この特集ページの後半で解説していますが、「ローン返済負担率」と「金利」「借入期間」などを駆使した複雑な計算式で算出した結果とそんなに変わらぬ結果を得られる優れものです。最初に結論から。

 

住宅ローンは年収の何倍まで借り入れ可能か(結論)

適切な住宅ローン借入額の目安:年収の5倍~6倍(年収の6倍まで)

 

この特集コンテンツではこの結論の妥当性について詳しく検証していきたいと思います。後半には住宅ローンの審査でも利用される「返済負担率」を利用した計算などについても紹介していますので参考としてください。

年収別住宅ローン借入額の目安

上記の式から算出した年収別の住宅ローン借入額の目安は以下のように計算されます。この金額に準備できる頭金・自己資金を上乗せした金額が適切な範囲で購入可能なマイホームの価格になります。(マイホーム購入にかかる諸経費や住宅ローンの諸費用を除く)

年収 適切な住宅ローン借入額の目安
300万円 1,500万円~1,800万円
400万円 2,000万円~2,400万円
500万円 2,500万円~3,000万円
600万円 3,000万円~3,600万円
700万円 3,500万円~4,200万円
800万円 4,000万円~4,800万円
900万円 4,500万円~5,400万円
1000万円 5,000万円~6,000万円

「以上、上記の表を参考にしてください。」では住宅ローンの情報サイトとしては失格なので、上記の計算結果をもとにしつつ「住宅ローンは年収の何倍まで」にすべきなのかという疑問について詳しく解説したいと思います。

 

論より証拠。住宅ローン利用者の人たちの実態は?

何をもって適切かは個人差がありますので、まずは過去データを確認してみましょう。

以下はフラット35を提供している住宅金融支援機構が行っているフラット35利用者の実態調査(2016年版)の統計データを参考にまとめた表です。一番右が「世帯年収の何倍の金額を借り入れているかの計算結果」となっています。年収の6倍借りてる人なんていないじゃないか!それどころか4倍台もあるじゃないか!という声が聞こえてきそうです。

このアンケートは、①この倍率は世帯年収をもとに算出されていること、②あくまでも平均値であって、ここで計算された値を中心にして分布しているとともに、年収の2倍・3倍といった資金に余裕がある人も含んだ上での計算結果であること、を考えると、実態として年収の5倍~6倍の金額を借り入れている人が多いと推察することができます。(この表には計算に関係の無いデータもいくつか記載していますので参考としてください)

 地域・ 都道府県 調査件数 年齢 世帯
年収
住宅価格 資 金 調 達 の 内 訳 ( 万 円 ) 1か月当たり
返済額
総返済
負担率
年収の何倍か
自己資金 フラット35 その他
(合計)
(歳) (万円) (万円) (千円) (%)
全国 76,101 39.8 601.8 3,494.7 471.8 2,898.0 124.8 97.2 21.1 5.0
三大都市圏 50,285 40.2 621.7 3,655.9 489.5 3,017.7 148.6 101.5 21.4 5.1
 首都圏 30,165 40.5 643.5 3,809.6 504.4 3,135.5 169.6 105.7 21.5 5.1
 近畿圏 11,740 40.0 594.8 3,456.3 462.4 2,864.2 129.7 96.0 21.3 5.0
 東海圏 8,380 39.5 580.9 3,382.1 473.3 2,809.1 99.7 94.2 21.0 5.0
その他地域 25,812 39.0 563.0 3,180.6 437.4 2,664.7 78.4 88.7 20.6 4.9
 北海道 2,054 38.6 557.6 3,071.6 399.5 2,629.4 42.7 85.6 20.6 4.8
 東北 2,912 41.6 566.6 3,171.6 452.1 2,640.9 78.6 89.4 20.5 4.8
 北関東信越 4,780 38.8 539.5 3,004.3 401.7 2,514.0 88.6 83.8 20.4 4.8
 南関東 35,292 40.3 631.5 3,724.1 496.0 3,070.7 157.4 103.5 21.4 5.1
 東海 6,653 39.4 578.9 3,369.0 469.8 2,797.7 101.5 93.8 20.9 5.0
 北陸 1,215 37.3 603.4 3,290.1 579.9 2,658.2 52.0 89.7 19.4 4.5
 近畿 11,742 40.0 594.8 3,456.5 462.6 2,864.3 129.6 96.0 21.3 5.0
 中国 3,563 37.7 581.3 3,446.8 498.9 2,851.3 96.6 94.5 21.0 5.1
 四国 1,641 38.0 558.4 3,140.5 515.8 2,585.3 39.4 87.1 20.2 4.7
 北部九州 3,461 39.4 576.9 3,325.5 411.2 2,820.1 94.1 93.0 21.2 5.1
 南九州 2,788 39.6 567.4 3,109.2 370.9 2,663.2 75.0 87.6 20.5 4.8
都道府県別                    
 北海道 2,054 38.6 557.6 3,071.6 399.5 2,629.4 42.7 85.6 20.6 4.8
 青森県 215 40.4 554.4 2,991.7 404.2 2,540.0 47.5 84.2 19.8 4.7
 岩手県 681 40.1 545.8 3,035.5 441.5 2,529.8 64.1 84.7 20.2 4.8
 宮城県 931 43.5 590.7 3,324.6 484.7 2,752.7 87.1 93.9 20.7 4.8
 秋田県 313 41.3 488.7 2,749.8 314.5 2,386.0 49.2 77.6 20.6 5.0
 山形県 238 41.5 576.7 3,337.3 490.5 2,734.4 112.3 93.9 21.1 4.9
 福島県 534 40.9 597.1 3,324.5 491.5 2,735.9 97.1 94.2 20.7 4.7
 茨城県 2,095 39.4 550.3 3,087.4 409.8 2,595.5 82.1 87.7 20.8 4.9
 栃木県 1,439 39.2 531.6 2,959.7 367.8 2,502.1 89.7 83.2 20.4 4.9
 群馬県 1,673 38.5 491.2 2,840.7 315.6 2,406.6 118.5 80.0 20.7 5.1
 埼玉県 6,860 39.5 555.8 3,276.0 407.1 2,726.6 142.3 91.3 20.9 5.2
 千葉県 4,382 40.0 579.1 3,225.5 405.2 2,683.2 137.1 91.2 20.6 4.9
 東京都 11,832 41.1 729.2 4,414.8 613.1 3,601.7 200.0 121.4 22.2 5.2
 神奈川県 7,091 40.8 625.1 3,676.7 478.5 3,032.8 165.4 102.7 21.4 5.1
 新潟県 715 37.7 557.6 3,160.8 513.0 2,586.5 61.3 85.2 19.5 4.7
 富山県 500 36.1 607.8 3,265.8 601.6 2,631.6 32.6 88.4 18.8 4.4
 石川県 364 38.0 628.3 3,341.3 615.9 2,662.3 63.2 92.2 19.4 4.3
 福井県 352 38.4 570.7 3,268.6 511.8 2,688.8 68.0 88.8 20.2 4.8
 山梨県 1,304 38.2 541.8 3,158.2 452.0 2,624.8 81.4 87.7 20.9 5.0
 長野県 952 39.4 622.3 3,239.8 520.2 2,665.3 54.3 90.4 20.4 4.4
 岐阜県 1,175 38.9 538.6 3,076.9 382.2 2,610.8 83.9 86.6 21.0 5.0
 静岡県 1,727 40.2 588.5 3,432.6 486.6 2,853.2 92.8 95.5 21.3 5.0
 愛知県 4,377 39.8 594.4 3,480.6 489.6 2,877.3 113.7 96.8 20.9 5.0
 三重県 1,101 38.3 560.1 3,237.4 484.6 2,680.7 72.2 89.5 20.9 4.9
 滋賀県 825 38.5 539.1 3,249.1 389.9 2,759.8 99.4 90.0 21.2 5.3
 京都府 889 41.4 619.5 3,474.6 472.3 2,865.0 137.3 97.3 21.3 4.8
 大阪府 5,052 40.6 613.1 3,530.2 456.4 2,931.1 142.6 98.3 21.4 5.0
 兵庫県 3,940 39.7 588.9 3,453.9 472.5 2,852.5 128.9 95.6 21.2 5.1
 奈良県 539 39.5 562.6 3,288.3 490.3 2,695.7 102.4 90.4 20.7 5.0
 和歌山県 495 38.0 539.5 3,216.5 516.5 2,630.0 70.1 88.3 21.2 5.0
 鳥取県 56 35.4 471.5 3,017.7 348.6 2,618.4 50.6 83.2 22.7 5.7
 島根県 54 41.7 536.3 2,927.7 368.2 2,529.6 29.9 85.1 21.3 4.8
 岡山県 1,397 38.0 564.5 3,449.7 471.2 2,879.1 99.4 94.6 21.5 5.3
 広島県 1,562 37.5 604.8 3,511.2 552.1 2,859.4 99.7 95.9 20.6 4.9
 山口県 494 37.3 571.8 3,340.1 440.2 2,808.8 91.1 92.2 20.7 5.1
 徳島県 255 38.0 590.3 3,169.6 601.2 2,534.4 34.0 86.8 19.2 4.4
 香川県 626 36.8 550.2 3,140.5 555.7 2,547.2 37.6 86.1 20.0 4.7
 愛媛県 409 39.5 523.7 3,050.4 432.1 2,563.0 55.3 86.8 21.6 5.0
 高知県 351 38.2 590.5 3,224.4 480.1 2,716.4 27.9 89.5 19.8 4.6
 福岡県 2,701 39.3 578.3 3,360.3 406.1 2,852.5 101.8 94.0 21.4 5.1
 佐賀県 372 40.1 561.7 3,183.7 414.3 2,678.7 90.7 88.2 20.5 4.9
 長崎県 387 39.9 582.5 3,221.2 443.7 2,733.6 44.0 90.5 20.5 4.8
 熊本県 735 40.3 558.9 3,131.3 348.3 2,685.1 98.0 88.8 21.2 5.0
 大分県 735 39.2 548.3 3,128.7 342.5 2,705.6 80.6 88.2 20.8 5.1
 宮崎県 244 37.5 511.2 2,875.3 324.3 2,509.3 41.6 81.1 20.5 5.0
 鹿児島県 697 39.0 530.9 3,001.3 362.1 2,588.7 50.5 83.5 20.5 5.0
 沖縄県 377 41.2 725.2 3,378.6 516.7 2,775.5 86.4 96.2 18.4 3.9

 

年収に対する返済負担率による計算

当然ですが、金融機関の住宅ローンの審査では「年収の何倍まで」のような単純な計算で審査は行われていません。上記の表にも記載がある(右から2番目)「返済負担率」と呼ばれる考え方で審査が行われています。

この返済負担率とは年収に占める返済額の割合を示すもので、その基準は金融機関によって異なり公表していない金融機関も多くあります。公表しているフラット35が30%~35%を上限として公表しているので誤解が生じやすいのですが、民間の住宅ローンの場合、特に低金利の住宅ローンを提供している金融機関では返済負担率は23%~26%が実態だと考えておく必要があります。

※年収が低いと基準が厳しくなり例えば300万円の場合15%程度に設定されている場合もあります

この値はあくまでも「上限」なので「適正」な借入金額の目安ではありません。また、「返済負担率」の計算は住宅ローンだけでなく、すべての借り入れ(カードローンや自動車ローン)を含めて計算されますので、23%~26%よりも低い負担率を目指しておく必要があります。上記の表の実態調査では平均値20%程度になっていますが、例えば年収500万円の場合で返済負担率20%とすると、住宅ローンの年間の返済額は100万円(毎月8.3万円)になります。年収500万円を12か月で割ると額面で約41万円の収入、手取りでは35万円ぐらいになるでしょうから、8.3万円の住宅ローンの返済であれば大きな負担ではありません

この特集ページでは、借りられる上限金額ではなく「適正な住宅ローンの金額」について解説したいと思っていますので、各年収別の返済負担率20%での計算を以下の表にまとめてみました。

年収(税込) 返済負担率20%の場合
  年間返済額(毎月の返済額) 25年返済額 30年返済額 35年返済額
300万円 60万円(5万円) 1,500万円 1,800万円 2,100万円
400万円 80万円(6.6万円) 2,000万円 2,400万円 2,800万円
500万円 100万円(8.3万円) 2,500万円 3,000万円 3,500万円
600万円 120万円(10万円) 3,000万円 3,600万円 4,200万円
700万円 140万円(11.6万円) 3,500万円 4,200万円 4,900万円
800万円 160万円(13.3万円) 4,000万円 4,800万円 5,600万円
900万円 180万円(15万円) 4,500万円 5,400万円 6,300万円
1000万円 200万円(16.6万円) 5,000万円 6,000万円 7,000万円

ご自身の年収(月収)に照らし合わせてみてください。この水準の住宅ローン返済であれば、現実的だと感じられるのではないでしょうか?

 

注意してほしいのはこの表の「25年~35年の返済額」はあくまでも「返済額合計」であって「住宅ローンの借入額」では無いということです。例えば、住宅ローンの金利が年1.0%で2,650万円の住宅ローンを25年で借り入れると総返済額は約3,000万円になります。30年で3,110万円の住宅ローンを借りると総返済額は約3,600万円、35年で3,550万円の住宅ローンを借りると総返済額は約4,200万円と言う計算です。

 

ここで「年収の何倍が住宅ローンの金額として適正か?」への回答として用意した「年収の5倍~6倍」の超単純計算で試算した借入額の目安の表をもう一度確認してください。年収600万円の場合3000万円~3600万円になっていますね。ほぼ返済負担率と金利や借り入れ期間をもとに頑張って計算した結果と変わらないことがわかります。ただし、25年で返済したいと考える場合、返済負担率20%を守るには2,650万円になるので、この計算式が万能でないこともわかりますね。

年収 適切な住宅ローン借入額の目安
300万円 1,500万円~1,800万円
400万円 2,000万円~2,400万円
500万円 2,500万円~3,000万円
600万円 3,000万円~3,600万円
700万円 3,500万円~4,200万円
800万円 4,000万円~4,800万円
900万円 4,500万円~5,400万円
1000万円 5,000万円~6,000万円

 

「年収の何倍」で計算する時の注意点とまとめ

・基本的に「年収の5倍~6倍」が目安に

・40歳以降の借り入れなど「借り入れ期間」を短く(25年未満)したい場合は「年収の4倍~5倍」を目安に

・年収が300万円以下の場合は、「年収の4~5倍」を目安に

・「世帯年収」で計算する場合は、子供が生まれるなどして世帯年収が少なくなる点は考慮が必要

 

この特集ページに記載している情報はあくまでも1つの目安を示すものです。この基準を満たすことで住宅ローンの返済が問題ないく行えることを確約するものではありません。また、年収の6.5倍や7倍になったとしても問題なく住宅ローンの返済が行える可能性はあります。

とにかく低金利の住宅ローンを探して契約することが住宅ローンの返済負担の軽減や、借入可能額の引き上げに繋がります。どっちにしても住宅ローン選びは大切、ということですね。

当サイトでは、様々なな角度から住宅ローンを比較していますので、参考にしてください。

 

借り換えにおすすめの住宅ローンを様々な視点から徹底比較

 住宅ローン借り換えランキング
 大人気!変動金利への借り換え効果は?
 人気急上昇!10年固定への借り換え比較

住宅ローン公式サイト

 じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら
 【じぶん銀行×au】 au住宅ローン専用申込サイトはこちら
 住信SBIネット銀行の住宅ローン公式サイトはこちら
 新生銀行の住宅ローン公式サイトはこちら
 楽天銀行の住宅ローン公式サイトはこちら

住宅ローンの金利動向予想記事

 住宅ローンの金利推移・金利動向は?【2017年11月金利予想】
 フラット35の金利はどうなる?フラット35の金利動向を予想!
 2018年の住宅ローン金利はどうなる?
 5年後の変動金利はどうなる?変動金利の今後を予想!

住宅ローン借り換え特集

住宅ローン関連新着ニュース

人気の特集記事ランキング人気の特集記事ランキング

住宅ローン借り換え基礎知識住宅ローン借り換え基礎知識