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住宅ローンの頭金・自己資金なしは危険?いくら必要?平均値は?

マイホーム購入・住宅ローン利用を考える際、「頭金・自己資金」をどの程度準備できるかはまず最初に考えなければならないポイントです。フラット35を代表例として、「頭金・自己資金」を一定割合以上準備できると住宅ローンの金利が低く設定されている住宅ローンが数多く存在するため、住宅ローンを比較する時にも重要になってきます。

 

頭金・自己資金はいくら必要か?

住宅を購入するときに、頭金・自己資金の用意が推奨されているのは当たり前と言えば当たり前です。頭金が多ければ多いのが当たり前です。逆に「どの程度必要か?」と問われると、「ケースバイケース」としか答えようがありません。「欲しい家」と「その値段」と「年収(返済負担率)」のバランスは1人1人で変わってきます。

 

「ケースバイケースです」では何の解説にもなっていませんので、頑張って、「いくら必要なのか?」「頭金なしは危険なのか?」について考えてみましょう。

 

住宅ローン利用者の頭金・自己資金の平均は?

まずは歴史から学ぶということで、実際に住宅ローンを利用した人がどの程度の頭金を用意しているのかのアンケート結果などを確認してみましょう。以下は住宅金融支援機構が毎年行っているフラット35利用者の実態調査の統計データです。

 

住宅価格(所要金額)

頭金・自己資金

自己資金比率

2012年 3,257万円 476万円 14.6%
2013年 3,318万円 576万円 17.3%
2014年 3,332万円 552万円 16.5%
2015年 3,462万円 534万円 15.4%
2016年 3,495万円 472万円 13.5%

この調査はフラット35を利用している人に限定されていますので、全ての住宅ローン利用者に拡大すると値は変わってくる可能性がありますが、①住宅価格が年々上昇していること、②住宅価格に対する頭金・自己資金比率が年々低下傾向にあるという2つの傾向は概ね全体トレンドに合致していると考えてよいでしょう。

 

なお、上記の金額はあくまでも平均値なので、全員が400万円を超える頭金・自己資金を準備していることを示しているわけではありません

 

実際に用意している頭金・自己資金の金額は?

他の統計データなどを参照すると、年収400万円未満の約50%が頭金200万円未満、年収400万円~600万円の約40%が頭金200万円未満という結果があります。さらに、頭金なしの割合も年収400万円未満で約25%程度、年収400万円~600万円で約17%程度と言われています。

 

つまり、年収600万円であれば20%(5人に1人)程度は頭金・自己資金を用意せずにマイホームを購入していると考えられます。つまり、頭金・自己資金を用意しなくても十分住宅は購入可能で、実際に全額を住宅ローンにしている人が非常に多いことがわかります。

 

何の解説にもなっていないかもしれませんが、これだけの人が頭金なしで住宅ローンを利用している実態がある以上、少なくとも「頭金・自己資金なしは絶対に危険」というわけではなさそうですね。

 

返済負担率から考える住宅ローンの金額

次に、「返済負担率」(≒「年収に対する住宅ローンの返済金額の割合」)の観点から考えてみましょう。「返済負担率」は住宅ローンの審査基準としても用いられている指標で35%を超えると住宅ローンの審査も厳しくなってきます。住宅金融支援機構のフラット35利用者の実態調査における「返済負担率」の平均は約20%となっています。当サイトでも20%の返済負担率は無理なく返済を続けることができる可能性が高い妥当な水準と考えていますので、この20%の返済負担率を基準にして考えてみましょう。

 

まず、年収×20%で住宅ローンの年間の返済額が算出してみましょう。

 

<年収400万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:80万円(6.7万円/月)

 

<年収500万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:100万円(8.3万円/月)

 

<年収600万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:120万円(10万円/月)

 

次に、上記の金額に返済する期間(年)を掛けて住宅ローンの総返済額を計算してみましょう。ここでは返済期間を35年としています。

 

<年収400万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:80万円×35年=2800万円

 

<年収500万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:100万円×35年=3500万円

 

<年収600万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:120万円×35年=4200万円

 

これはあくまでも住宅ローンの総返済額なので利息分も含まれています。この金額を借入期間:35年・金利:年1.0%・返済方法:元利均等返済・ボーナス払い無しという条件で住宅ローンを組んだ結果の返済額だったとして逆算してみましょう。

 

<年収400万円の場合>

住宅ローン借入金額:約2400万円

 

<年収500万円の場合>

住宅ローン借入金額:約3000万円

 

<年収600万円の場合>

住宅ローン借入金額:約3600万円

 

ようやく住宅ローンの借入金額が算出されました。これは各年収ごとに返済負担率を20%前後で返済を続けることができる住宅ローンの金額の目安のになります。(借入期間:35年・金利:年1.0%・返済方法:元利均等返済の場合)

 

これに「頭金・自己資金」を足して算出される金額が「欲しいマイホームの金額」に合致するか、マイホームの金額が下回るようであれば、(一般的に)無理なく住宅ローンと付き合っていける水準と言えます。もちろん余裕があれば返済期間を30年に短縮して返済を早めたり、繰り上げ返済を進めるように努力すべきなのは当然です。

 

例えば、年収600万円の人が4000万円の住宅を購入したいのであれば頭金・自己資金は400万円以上、3600万円未満の住宅を購入したいのであれば頭金無しでも問題ない(※)水準と言える、というわけですね。

 

※ここでの問題ないとは前述の試算に基づいて年収に対する住宅ローンの返済負担率を20%程度に収めることを示しています。住宅ローンの返済負担が必ず問題ないと断定しているわけではありません。

 

皆さまの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

※この特集ページに記載している情報はあくまでも参考情報です。皆さまの考えのもと住宅ローンをご利用いただきますようにお願いします。

 

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