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住宅ローンの頭金・自己資金なしは危険?いくら必要?平均値は?

(このコラムは住宅ローンの借り換えではなく、住宅ローンの新規借入時の住宅ローンの頭金・自己資金に関する特集記事です。)

 

マイホーム購入・住宅ローン利用を考える際、「頭金・自己資金」をどの程度準備するかは最初に考えなければならないポイントです。特に、フラット35などのように「頭金・自己資金」を一定割合以上準備できると住宅ローンの金利が低く設定されている住宅ローンが数多く存在するため、住宅ローンを比較する時にも重要になってきます。

もちろん、住宅ローンの頭金・自己資金は多ければ多いほど良いわけですが、実際どれぐらいの金額を準備しているのでしょうか?このコラムでは、実際に住宅ローンを契約した人に対するアンケートの結果による平均値や、収入と支出(返済)のバランスなどの観点から住宅ローンの頭金・自己資金について特集したいと思います。

 

頭金・自己資金はいくら必要か?

住宅を購入するときには、頭金・自己資金をある程度準備することが推奨されています。この特集をご覧になっている人は、潤沢な自己資金が準備できている人ではなく、どの程度の頭金を準備しておくべきなのかを知りたいのではないかと思いますが、実は「どの程度必要か?」と問われると、「ケースバイケース」としか答えようがありません。それは、「欲しい家」と「その値段」と「年収(返済負担率)」のバランスが1人1人で変わってくるためです。

 

「ケースバイケースです」では何の解説にもなっていませんので、様々な角度から「住宅ローンの自己資金はいくら必要なのか?」「頭金なしは危険なのか?」について考えてみましょう。なお、最近は頭金を準備するどころか、じぶん銀行住信SBIネット銀行楽天銀行のように住宅ローンの諸費用まで借り入れることができる住宅ローンも増えてきていますので、業界全般としては自己資金を準備しないで住宅ローンを利用する傾向になってきています。

 

住宅ローン利用者の頭金・自己資金の平均は?

まずは実際の利用者の自己資金の準備状況を確認しましょう。以下は住宅金融支援機構が毎年行っているフラット35利用者の実態調査の統計データで、実際に住宅ローンを利用した人がどの程度の頭金を用意しているのかがわかるアンケート調査の結果です

 

住宅価格(所要金額)

頭金・自己資金

自己資金比率

2012年 3,257万円 476万円 14.6%
2013年 3,318万円 576万円 17.3%
2014年 3,332万円 552万円 16.5%
2015年 3,462万円 534万円 15.4%
2016年 3,495万円 472万円 13.5%

この調査はフラット35を利用している人に限定されていますので、全ての住宅ローン利用者に拡大すると値は変わってくる可能性がありますが、①住宅価格が年々上昇していること、②住宅価格に対する頭金・自己資金比率が年々低下傾向にあるという2つの傾向は概ね全体トレンドに合致していると考えてよいでしょう。

 

なお、上記の金額はあくまでも平均値なので、全員が400万円を超える頭金・自己資金を準備していることを示しているわけではありません

平均値は実はあまり参考にならない(1人が1000万円でもう4人が0円だとしても平均は200万円)ので、分布を確認する必要があります。

 

実際に用意している頭金・自己資金の金額は?

更に細かく統計データなどを参照すると、年収400万円未満の約50%が頭金200万円未満、年収400万円~600万円の約40%が頭金200万円未満という調査結果があります。さらに、頭金なしの割合も年収400万円未満で約25%程度、年収400万円~600万円で約17%程度と言われています。

 

つまり、年収600万円であれば20%(5人に1人)程度は頭金・自己資金を用意せずにマイホームを購入していることになります。5人に1人であればレアなケースとは言えず、頭金・自己資金を用意しなくても十分住宅は購入可能であり、実際に全額を住宅ローンにしている人の割合がかなりあることがわかります。

 

実際に住宅ローンを利用した人の調査結果を確認する限りでは少なくとも「頭金・自己資金なしで住宅ローンを買っている人はレアケース」というわけではないことがわかりました。

 

返済負担率から考える住宅ローンの金額

次に、「返済負担率」(≒「年収に対する住宅ローンの返済金額の割合」)の観点から考えてみましょう。「返済負担率」は住宅ローンの審査基準としても用いられている指標で、年収に対するローンの返済額が35%を超えると住宅ローンの審査も厳しくなってきます。35%はあくまでも”審査基準”の話で、住宅金融支援機構のフラット35を利用した人に対する実態調査では「返済負担率」の平均は約20%となっています。当サイトでも20%の返済負担率は無理なく返済を続けることができる可能性が高い、妥当な水準と考えています。

 

では、この20%の返済負担率がどういうことなのかを考えてみましょう。

 

まず、年収×20%で住宅ローンの年間の返済額を算出してみましょう。

 

<年収400万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:80万円(6.7万円/月)

 

<年収500万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:100万円(8.3万円/月)

 

<年収600万円の場合>

年間の住宅ローン返済額:120万円(10万円/月)

 

次に、上記の金額に住宅ローンを返済する期間(年)を掛けて住宅ローンの総返済額を計算してみましょう。ここでは返済期間を35年とします。

 

<年収400万円の場合>

住宅ローン返済額合計:80万円×35年=2800万円

 

<年収500万円の場合>

住宅ローン返済額合計:100万円×35年=3500万円

 

<年収600万円の場合>

住宅ローン返済額合計:120万円×35年=4200万円

 

この金額は”住宅ローンの借入金額”ではありませんので注意してください。この金額は住宅ローンの総返済額であり、元本+利息の合計金額です。

ですので、この金額を借入期間:35年・金利:年1.0%・返済方法:元利均等返済・ボーナス払い無しという条件で住宅ローンを組んだ時の返済額だったとして逆算してみましょう。

 

<年収400万円の場合>

住宅ローン借入金額:約2400万円

 

<年収500万円の場合>

住宅ローン借入金額:約3000万円

 

<年収600万円の場合>

住宅ローン借入金額:約3600万円

 

これで、各年収別の返済負担率を20%と定めた場合の住宅ローンの借入金額が算出されました。この金額が各年収ごとに返済負担率を20%前後で返済を続けることができる住宅ローンの金額の目安のになります。

※返済負担率の計算は、他のローンの借り入れも合算されますが、ここでは住宅ローン単体で考えています

※借入期間:35年・金利:年1.0%・返済方法:元利均等返済の場合

※借入期間を短くすれば年間返済金額が上昇しますし、金利の低い住宅ローンを選べば年間返済額が少なくなります。あくまでも参考値なのでご了承ください。

 

この金額と「購入したいマイホームの価格」を比較して、「頭金・自己資金」を足して算出される金額が「購入したいマイホームの金額」に合致するか、マイホームの金額が下回るようであれば、(一般的に)無理なく住宅ローンと付き合っていける水準に近いと言えます。もちろん余裕があれば返済期間を30年に短縮して返済を早めたり、繰り上げ返済を進めるように努力すべきなのは当然です。

 

例えば、年収600万円の人が4000万円の住宅を購入したいのであれば頭金・自己資金は400万円以上、3600万円未満の住宅を購入したいのであれば頭金無しでも問題ない(※)水準と言える、というわけですね。

 

※ここでの問題ないとは前述の試算に基づいて年収に対する住宅ローンの返済負担率を20%程度に収めることを示しています。住宅ローンの返済負担が必ず問題ないと断定しているわけではありません。

 

皆さまの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

 

※この特集ページに記載している情報はあくまでも参考情報です。皆さまの考えのもと住宅ローンをご利用いただきますようにお願いします。

 

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