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住宅ローンの保証料とは?何が保証されるの?

住宅ローンの保証料について詳しくご存知でしょうか?

すでに住宅ローンを利用している人でも住宅ローンの保証料についてしっかりと理解していない人が多いと言われています。このページでは、住宅ローンの借り換えを検討している人はもちろん、これから住宅ローンの借り入れる予定の人・すでに住宅ローンを利用している人も知っておいていただきたい「住宅ローンの保証料」について説明したいと思います。

 

住宅ローンの保証料とは?

一般的に、メガバンクや大手銀行の住宅ローンを利用するには保証料を支払わなければなりません。住宅ローンの保証料は銀行ではなく保証会社に支払います。例えば、大手銀行の手数料を細かく確認してみると「諸費用などの中に「保証会社に保証事務手数料をお支払いいただきます」というような一文を発見することができます(保証事務手数料は3万円ぐらいが相場のようです)。保証事務手数料と同様に住宅ローンの保証料も保証会社に支払われるわけですが、この保証料とはいったい何なのでしょうか?

 

住宅ローンの保証料とは、住宅ローンの保証会社と、「万が一、あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社があなたの代わりに銀行に対して住宅ローンの返済をする」と言った内容の契約を結ぶために保証会社に支払う費用です。あなたと保証会社がこの契約を締結することで、あなたが住宅ローンの返済ができなくなったとしても、保証会社に肩代わりしてもらえるので貸し倒れのリスクがなくなる銀行にとっては大きなメリットがあります。

 

いわゆる「連帯保証人」の代わりになってくれる会社が保証会社で、「連帯保証人」をビジネスにしているような会社と考えるとわかりやすいかもしれません。例えば、両親を連帯保証人とした住宅ローンの返済が滞ったら、連帯保証人である両親が代わりに住宅ローンを返済しなければなりませんよね。その変わりをしてくれる会社だと思ってください。

 

住宅ローンの保証料を払えば返済義務がなくなる?

では、保証料を支払えば、万が一、住宅ローンの返済ができなくなったら返済しなくてもよいのでしょうか?残念ながらそんなことはありません。銀行は保証会社から住宅ローンの残高を支払ってもらえますので、私たちは銀行には返済する必要がなくなりますが、返済先が保証会社に変わるだけで結局あなたの返済義務は残ります。

 

マイホームはあなたのものですが、金融機関から住宅ローンを借りてマイホームを購入する時に「この家と土地の所有者はあなたですが、もしあなたが住宅ローンを払えなくなったら、この家と土地を優先的に取り上げる契約をしています」というような内容の抵当権設定登記が行われています。一般的に、保証会社による保証が必要な住宅ローンの場合、この抵当権は保証会社に設定されています。

 

つまり、住宅ローンの返済が滞ったら、保証会社が抵当権を行使して土地や住宅を競売にかけるなどして返済が滞っている住宅ローンの残債を回収しようとする可能性があるということです。

 

住宅ローンの保証料はどれぐらいかかるの?

保証料の支払い方法は大きく2種類あります。1つは一括前払方式、もう1つは分割後払方式です。一括前払方式を選択した場合、住宅ローンの契約時に保証料全額を保証会社に対して支払うことになります。住宅ローン残高が3000万円で35年で返済する契約の場合、60万円程度を保証料として別途用意しなければなりません。

 

分割後払方式を選んだ場合、住宅ローンの契約時に保証料を用意する必要はありませんが、毎月の住宅ローン金利が0.2%を上乗せになります。そのため、先ほどの条件(3000万円、35年)で住宅ローンを借りた場合、合計で100万円もの保証料を35年間かけて毎月支払い続けることになります。

 

住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済をすると戻ってくる?

保証料の金額は「保証する期間=返済期間」が大きく影響します。例えば、一括前払方式ですでに35年分の保証料を支払っている場合、「住宅ローンの借り換え」を行うと残りの期間分(例えば、35年分の保証料を支払い済みで10年後に借り換えた場合、残りの25年分)の保証料が返金されます。

同じように「期間短縮型」で住宅ローンの繰り上げ返済を行うと短縮された期間分の保証料が返金されてくるのです。

※ここでワンポイント。銀行に支払う住宅ローンの繰上返済手数料と繰上返済したことで発生する保証会社の事務手数料は別々に設定されていることがあります。繰上返済手数料無料と言っていても、繰上返済する時に保証会社から保証事務手数料を取られる可能性がありますので注意してください。繰上返済時にかかる保証事務手数料は「返金される保証料から手数料分を引く」という形で支払うことになりますので、しっかりと意識しないと気付かないうちに支払っているということになりかねません。

 

結局、住宅ローン保証料に意味はあるの?

私たちは銀行からお金を借りる立場です。「銀行からお金を借りるために保証会社との契約が必要である。保証会社と契約しなければ住宅ローンを借りられない」という観点では保証料にもちろん意味はあります。

 

銀行は自分たちの貸し倒れリスクを排除しながら融資することになりますので、銀行からの融資が受けやすくなるという効果もあるでしょう。一方で、保証会社と契約しなくても住宅ローンを貸してくれる金融機関が住宅ローンを貸してくれて、かつその住宅ローンの金利が低いのであれば(実際にはかなり多くの銀行が保証料無料・保証会社との契約なしの住宅ローンを提供し始めています)、保証料を支払う意味はないとも言えます。

 

ここまでの説明で納得できない気持ちになる制度であることが、ご理解いただけたのではないかと思います。とある団体が金融庁長官宛に過去の遺物とも言える住宅ローンの保証制度の撤廃をもとめる署名活動が行われていたことがあるほどです。

 

保証料が不要な住宅ローンは?

主要な住宅ローンを比較すると以下のようになります。

(1)保証料が必要な住宅ローン

 三菱東京UFJ銀行
 みずほ銀行
 三井住友銀行
 りそな銀行(ネット専用の住宅ローンでは銀行負担)

(2)保証料が不要(保証料が無料)

 じぶん銀行
 住信SBIネット銀行
 新生銀行
 フラット35(楽天銀行アルヒなど)
 ソニー銀行

 

さいごに

メガバンクや地方銀行の住宅ローンを利用する時に必用となる保証料は、私たちの返済を何か保証してくれるわけではありません。銀行が銀行のリスク回避を目的として義務付けるのであれば、銀行が保証会社に対して支払えばいいのにと考えるのは自然なことだと思います。

 

また、メガバンクや地方銀行に対抗して住宅ローンを積極的に展開しているネット銀行などは、この保証会社の仕組みを採用しない住宅ローンを開発し提供するなど、この数年高い人気を集めています。大手銀行は大手の不動産会社との密なつながりがあり、住宅購入時には大手銀行の住宅ローンが必ず紹介されます。一方で、オトクなネット銀行の住宅ローンが不動産会社から紹介されることはほとんどありません。また、大手銀行の保証会社は結局のところ銀行の子会社です。銀行の社員を経験した人が保証会社の役員になるなど、公務員の世界で言えば「天下り」のような人事が多いとされています。

 

私たち利用者視点ではなく銀行視点で無駄が多いと言わざるを得ないこの保証会社と保証料の仕組みはあまり褒められたサービスとは言えませんね(保証料を利用しない銀行がこれだけ登場している以上厳しい表現をさせていただきます)。

 

さいごまでお読みいただきありがとうございました。この特集記事が皆様の住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

 

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