公開日:2026年7月20日

フラット35借り換えの審査基準・必要書類と対策とは？

フラット35は借り入れ開始から完済するまでの金利が確定している固定金利タイプの住宅ローンです。民間銀行の住宅ローンよりも利用しやすい審査基準が定められていることもあり、フラット35はサービス提供開始以来多くの方に利用されています。

フラット35を提供している住宅金融支援機構によると、フラット35はこれまでに累計100万組を超える人が利用してきた実績のある住宅ローンです。

フラット35は長期固定型の住宅ローンなので、変動金利との比較では金利水準に割高感がありますが、完済まで毎月の返済額が確定するのが最大の強みです。2026年7月の適用金利は年3.140％（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利）、返済期間20年以下のフラット20は年2.820％です（住宅金融支援機構・2026年7月時点。金利は毎月見直されるため最新は公式サイトでご確認ください）。日銀の利上げを受けて変動金利にも上昇圧力がかかっている局面では、「これ以上の金利上昇リスクを避けて返済額を確定させたい」という理由で、変動金利からフラット35への借り換えを検討する人にとって選択肢となる住宅ローンです。

フラット35は、国や政府の中長期的な戦略として掲げている”多くの国民が優良なマイホームを保有すること”をサポートすることを目的として提供されている側面がある住宅ローンです。その結果、民間の金融機関の住宅ローンの利用が難しい、個人事業主、派遣社員・契約社員(非正規雇用) 、会社役員、パート、アルバイトなどの職業の方にも利用可能な住宅ローンとなっています。転職直後でも借りやすいという特徴もあります。

今回はこのフラット35の借り換え審査基準について解説していきたいと思います。

フラット35借り換え審査基準

審査項目	内容
年齢・国籍	借り換え申込時点の年齢が70歳未満で完済時年齢が満80歳未満までの方日本国籍を有するか永住権を持っている方
年収	最低年収の基準はなし（年収の下限で足切りされない）年収400万円未満の方は各種ローンの年間返済額が年収に対し30％まで、年収400万円以上の方は各種ローンの年間返済額が年収に対し35％まで借入可能
職業・勤続年数	継続的な収入があれば職業・職種・勤続年数は不問。転職直後でも借り換え可能。
団体信用生命保険	新機構団信への加入は任意（保険料は金利に含まれ、加入しない場合は借入金利から年0.200％引き下げ）。加入する場合は借り換え時に新たに告知が必要
返済実績	住宅ローンの返済実績が1年以上あり、借り換えの申し込み日までの直近1年間に返済遅延等がないこと
借り入れ可能額	100万円以上1億2,000万円以下(1万円単位)　※2026年4月実行分から融資限度額が8,000万円から1億2,000万円に引き上げられています
資金用途	住宅ローンの借り換え資金。借り換えに伴う諸費用(下記)も借入額に含めることが可能 ①印紙代 ②事務手数料 ③抵当権の設定及び抹消費用 ④抵当権の設定及び抹消のための司法書士報酬 ⑤物件検査手数料 ※現行の新機構団信は保険料が金利に含まれるため、旧制度のような団信特約料（年払い保険料）を別途用意する必要はありません
住宅の要件	戸建ての場合70平米以上、マンションの場合30平米以上であること

筆者はフラット35は、数多くある住宅ローンの中でもっとも利用しやすい（審査に通りやすい）住宅ローンの1つだと思っていますが、住宅価格（価値）が大きく低下しているとフラット35の借り換え審査に通らない可能性もあるので注意が必要です。

また、フラット35は団信への加入は任意ですが、年齢と共に健康状態が悪化していて団信を外さないとフラット35の借り換えができない場合もあります。この場合、万が一に備えて借り換えをしないという選択肢もしっかり検討する必要があります（いま加入している団信は、借り換えで元のローンを完済すると終了します）。

なお、借り換えの損得は「金利差」だけでなく諸費用込みの総返済額で判断するのが鉄則です。変動金利からフラット35への借り換えは、毎月の返済額がいったん増えるケースも多いため、「金利上昇への保険料」としてその差額を許容できるかどうかを、残債・残期間をもとにシミュレーションして確認しましょう。

フラット35借り換え審査の流れ

次にフラット35への借り換えの審査の流れを確認してみたいと思います。

必要日数は、フラット35実行件数最大手のSBIアルヒの公式サイト（よくあるご質問）の案内をもとにしています。店舗でのお手続きの場合、スムーズに進めば1週間程度で事前審査および本審査が終わります。

	審査される内容	必要日数
事前審査	返済負担率、信用情報（CICなどへの照会）、物件価値の判定など住宅ローン審査に必要な全てのことが審査されます	最短当日（店舗手続きの場合。Webのダイレクト支店は1～2営業日）
本審査	事前審査で実施した審査に相違が無いか提出を受けた審査書類で再度の審査を実施する	最短3営業日（店舗手続きの場合）

※追加資料の提出が必要になった場合などは、上記より日数がかかることがあります（2026年7月時点・SBIアルヒ公式FAQより）。

SBIアルヒの融資事務手数料は借入金額×2.20％（税込・最低220,000円）です。かつて提供されていた「ARUHIダイレクト経由なら事務手数料半額（1.10％）」の割引は現在は終了しており、現行はWeb申込と電子契約の利用で1契約あたり33,000円（税込）の定額割引（2026年3月2日～2027年3月31日）が提供されています。最新のキャンペーン・手数料は公式サイトでご確認ください。

フラット35借り換え必要書類

	正社員・派遣社員・契約社員・パート・アルバイト	自営業・個人事業主	会社役員・社長
身分証明書(運転免許証、パスポート、保険証など)	○	○	○
住民票	○	○	○
印鑑証明書	○	○	○
源泉徴収票2年分	○	不要	○
住民税決定通知書	○	○	○
住民税課税証明書2年分	○	○	○
会社の決算書	不要	不要	原則不要
会社の法人税の納税証明書	不要	不要	原則不要
会社の法人事業税の納税証明書	不要	不要	原則不要
確定申告書2期分	△(確定申告をしている場合)	○	○(確定申告をしている場合)
所得税の納税証明書	○	○	○
敷地・建物の登記簿謄本(発行から３ヶ月以内)	○	○	○
火災保険証書	○	○	○
現在の住宅ローンの返済予定表	○	○	○