2020-05-27

社長・経営者・会社役員の住宅ローンの審査対策

社長・経営者・会社役員は、社会的地位があって収入も多いので、一般的なサラリーマンや公務員よりも住宅ローンの審査を楽々クリアしそうな印象がありますが実際は異なります。

このコラムでは、住宅ローンに悩むことが多いとされる社長・経営者・会社役員の住宅ローンの審査対策について解説したいと思います。

サラリーマンより会社役員の住宅ローン審査が厳しい理由

一般的にな「言葉」では、サラリーマン(従業員)より社会的地位や収入も多いはずの会社役員などが住宅ローンの審査で厳しい評価をされるのはなぜでしょうか？

その理由は会社の規模などでも違ってきますが、まず「社長・会社役員・経営者」は「労働者」ではないという点を認識しておく必要があります。「労働者」は、「労働法」により保護されますが、社長や会社役員は、会社とに委任契約を締結して役員報酬という形の報酬をもらうものなので「労働法」により保護されることがありません。

例えば、「残業代はでない」、「有給休暇も存在しない(欠勤も存在しないが)」、「突然解任される可能性もあり、解任後に雇用保険は適用されない」など、サラリーマンと比較すると急に収入の状況が変わってしまう可能性があります。

中小企業の会社役員よりは大企業の役員の方が守られることが多く全般的に有利ですがこのルールに関しては、大企業の役員でも中小企業の役員でも変わらないと考えておく必要があります。

大企業の役員でも住宅ローンの審査に落ちる？

誰もが名前を聞いたことがあるような大企業の役員でも住宅ローンの審査に落ちる可能性はあります。

極端な例ですが、１０年・２０年その会社で勤め上げて役員に昇格した会社役員と外資系企業にヘッドハンティングで役員になった人とでは住宅ローンの審査上では異なると考える必要があります。

ヘッドハンティングと言うと響きが良いですが、その会社での実績があるわけではありません。短期的な収入は高いかもしれませんが、実績を残せなかった場合、すぐに解任されてしまう可能性があるわけです。

このような背景や事情が住宅ローンの審査に与える影響を明確に示すのは難しいですが、不確定要素は住宅ローンの審査においてはマイナスに働くことは納得できるのではないでしょうか。

社長・経営者・会社役員の住宅ローン審査の特徴

大企業の役員になれるような年になるとすでに住宅を保有していることも多く、住宅ローンを利用する機会は少ないと思いますので、ここからは主に中小企業の社長・経営者・会社役員の住宅ローン審査に注目して解説したいと思います。

まず、中小企業の社長・経営者・会社役員が住宅ローンの審査でもっとも特徴的なのが、「個人の収入」だけでなく、「会社の業績」も住宅ローンの審査で確認されると点があげられます。

一般的な住宅ローンの場合、過去３年分の決算報告書の提出を求められることが多く、過去３期の中に赤字があると、住宅ローンの審査に落ちる可能性が格段にあがります。中小企業の社長・経営者・会社役員は厳しく審査されると言われることが多いのはこのためです。そのため、社長・経営者・会社役員の人は決算報告書の提出が不要なことも多いフラット35を利用するケースが多いと言われています。

※フラット35は銀行の住宅ローンと比べて、社長・経営者・会社役員でも審査に通りやすく、現実的にはフラット35しか選択肢がないというケースも多くあります。

社長・経営者・会社役員の住宅ローン審査対策

会社の業績が良い時期に住宅を購入する

堅実なビジネスを行っていたとしても、中小企業の場合、ちょっとしたことが業績が非常に悪く見えてしまうことがあります。逆にちょっとした幸運が重なることで会社の業績が良く見えたりもします。社長・経営者・会社役員の人が住宅ローンの返済を続けていくには、会社の業績が安定している必要がありますので、短期間の業績で一喜一憂すべきではありませんが、少しでも有利に住宅ローンを利用することを念頭に置いた場合、会社の業績が良いタイミングで住宅ローンを申し込み契約を締結しておく、というのは１つの方法です。

過度な節税に注意

法人税もしくは法人株式の相続税を減らすため過度な節税することも気をつけるべきです。これは住宅ローン審査において利益余剰金も審査対象となるからです。利益余剰金があれば会社の経営が傾いたときも一定期間は利益余剰金でしのげるためです。会社の業績が良いタイミングはもちろん、過度な節税で利益余剰金がある程度あるタイミングで住宅ローンを申し込み契約を締結しておく、というのは１つの方法です。

頭金・自己資金を用意する

大企業と比べて中小企業の方が破産しやすいことは統計的にも事実です。また業績が安定しにくいのも事実です。そのため、銀行からの信頼度を高めるのには限界があります。住宅ローンの審査において銀行からの信頼を得るもっとも簡単な方法はお金を用意すること、つまり、頭金・自己資金を十分(できれば２０％以上)に用意して住宅ローンの審査に申し込むことです。

同じ上場会社でも会社役員の場合、従業員の半分ぐらいしか借りられないこともありますので、役員になる以上、報酬をしっかりもらって貯蓄して住宅ローンの審査に臨むことが重要になってきます。

返済期間は短めに

冒頭で公務員やサラリーマンに比べて急に収入や立場が変わりやすいことが社長・経営者・会社役員が住宅ローンの審査で厳しくみられることの理由の１つにあると説明しました。その対策として、返済期間を短めにして審査に申し込むことで審査に通りやすくなる可能性があります。できれば２０年以内にすると良いでしょう。これは大企業の会社役員などでも同様と言われています。

社長・経営者・会社役員におすすめの住宅ローンは？

大企業・上場企業・５年以上業績が好調な企業の役員・役員就任期間が十分にあるようであれば、社長・経営者・会社役員だからといって特別におすすめの住宅ローンというものはありません。以下のような低金利の住宅ローンに申し込むと良いでしょう。

社長・経営者・会社役員の住宅ローンの審査書類

おすすめの住宅ローンについて

・auじぶん銀行

・ミスター住宅ローンREAL【全疾病保障＆店舗相談可】

・住信SBIネット銀行【全疾病保障無料付帯】

上記のように変動金利の金利の低さにこだわった住宅ローンに申し込むことは考えて欲しいのですが、会社規模や業績・役員の就任期間に一抹の不安がある人は、フラット35に申し込んでみることをおすすめします。フラット35は国が支援しながら提供される住宅ローンであり、幅広い人がマイホームを持てるようにすることが目的の１つとされる住宅ローンです。

フラット35はどんどん商品性を改良して民間の住宅ローン並みに魅力的な住宅ローンになってきていますし、民間の住宅ローンの審査に落ちた人がフラット35の審査に通ることは非常に多く、社長・経営者・会社役員の人におすすめしたい住宅ローンです。また、フラット35の審査基準は大差がありませんので、できるだけ条件が良い金融機関で申し込むようにするとよいでしょう。

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