公開日:2026年8月6日

PayPay銀行の住宅ローンのメリット・デメリット｜借り換えで得か検証

この特集ページでは、2019年7月にスタートしたPayPay銀行の住宅ローンのメリット・デメリットを、新規借り入れ（マイホーム購入）だけでなく「住宅ローンの借り換え先」としての観点から解説します。金利・団信・手数料は2026年8月時点の公式情報で確認しています。

PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）とは？

PayPay銀行は、2000年にジャパンネット銀行として開業した、日本で初めてのインターネット専業銀行です。2021年4月に「PayPay銀行」へ商号変更しました。

資本構成も変わっています。2025年4月11日にPayPay株式会社が株式取得を完了し、PayPay銀行はPayPay（ソフトバンクグループ）の子会社となりました（三井住友銀行は持分法適用会社として引き続き関与）。PayPayアプリの巨大なユーザー基盤とメガバンク系のノウハウの両方を背景に持つ、ネット銀行でも安定した企業基盤と言えます。

もともと決済サービスに強みを持つ銀行で、住宅ローンへの参入は他のネット銀行より遅い2019年でした。後発だからこそ、金利をはじめとする商品性で勝負しているのがPayPay銀行の住宅ローンの位置づけです。

PayPay銀行の住宅ローンの特徴・メリット

①変動金利・10年固定金利が低い

PayPay銀行の住宅ローン最大の特徴は、変動金利と10年固定金利の低さです。2026年8月の金利（新規・借り換えとも同水準）は次のとおりです。

※各行公式サイトの表示金利を当編集部が毎月確認しています（2026年8月4日確認）。金利は毎月見直され、市場動向によっては月中に改定されることもあります。

この表が示すとおり、2026年8月は「変動は据え置き、固定だけが上がった」月です。日本銀行は7月31日の金融政策決定会合で政策金利を年1.0％程度に据え置いており、変動金利の土台となる短期プライムレートは動いていません。一方、固定金利は長期金利に連動するため、10年固定・20年固定・35年固定はそろって上昇しました。全期間固定の【フラット35】も8月は年3.290％（融資率9割以下・返済期間21〜35年・新機構団信付き）と前月比0.150％上がり、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準です。

金利優遇の仕組みもシンプルです。頭金の有無で金利が変わらず、諸費用を借り入れに含めても金利は同じ。メガバンクや地方銀行のように「給与振込を指定」「クレジットカードを作る」といった条件を積み上げなくても、表示金利が適用されます。

ただし次の2点は必ず押さえてください。

• 審査結果によっては、表示金利に年0.3％が上乗せされる場合があります（＝誰でも必ず最低金利になるわけではありません）
• 金利優遇割（スマホ優遇割 年−0.070％／スマホ・ネット・でんき優遇割 年−0.130％）にはソフトバンクのスマートフォン回線認証などの条件があります

その他の金利タイプ・最新金利はこちら

②疾病保障（超サポ団信）のラインナップが充実

団信は、契約者が死亡・高度障害になったときに住宅ローン残高が0円になる生命保険です。近年は「がんと診断されたら残高が半分（または全額）になる」といった、保障範囲の広い団信が人気を集めています。

がんの生存率は年々高まっています。裏を返せば「がんになっても働けないまま治療が続く」ケースが増えているということで、一般団信だけでは闘病しながら返済を続けることになります。この負担に備えられるのが疾病保障付き団信です。

PayPay銀行の団信「超サポ団信」は、がん保障に全疾病保障・自然災害保障・失業保障まで組み合わせたプランがあり、ペアローン連生団信も選べます。ただし【重要】がん50％保障団信は無料ではありません。

※以前は「がん50％保障が上乗せ金利なしで付帯」でしたが、現在は上乗せが必要です（2026年6月以降は年+0.10％）。古い記事の「がん50％保障が無料」という記載にご注意ください。

とはいえ変動金利が低いため、上乗せ後でも他行と比べて有利になるケースがあります。疾病保障を重視する人は、「上乗せ後の金利」で他行と比較してください。がん50％保障を付けた場合の変動金利は年1.430％、がん100％保障なら年1.480％という計算になります。

疾病保障の最新ラインナップの確認はこちら

③PayPay銀行の「5つの0円」

「保証料」「一部繰上返済手数料」「一般団信の保険料」の3つが0円。これは今の住宅ローンでは標準的ですが、きちんと0円で提供されています。残る2つは分かりにくいので解説します。

④手続きはネットで完結

PayPay銀行の住宅ローンは、まず「住宅ローン申込ナビ」に登録し（メールアドレスとパスワードの設定のみ）、以降の手続きをこの画面上で進めます。事前審査は無料で、他行に決めたら本審査に進まなければよいだけなので、比較検討の第一歩として気軽に使えます。

※審査に要する日数は申込内容により異なります。最新の目安は公式サイトでご確認ください。

住宅ローン申し込みナビの登録はこちら

住宅ローンの借り換え先として向いている？

結論として、変動金利で借り換えたい人にとって、PayPay銀行は有力な候補です。理由は次の3点です。

• 借り換えでも変動 年1.330％／固定10年 年2.870％と、新規と同水準の金利が使える（2026年8月）
• 借り換えの諸費用（事務手数料など）を残高に上乗せして借り入れできるため、手元資金が少なくても動ける
• 保証料・一部繰上返済手数料が0円で、繰上返済で期間を詰めやすい

【試算例】残債2,500万円・残期間25年・現在の金利 年2.000％の人が、PayPay銀行の変動 年1.330％に借り換えた場合（元利均等・ボーナス返済なしの概算）。

金利差0.670％で総返済額は約239万円減り、事務手数料55万円を差し引いても180万円以上が残る計算です。

損益分岐は「諸費用 ÷ 年間の軽減額」で確かめる

上の試算は残債も残期間も大きいケースなので効果が出ますが、条件によっては借り換えても回収できません。判断は次の3ステップで行ってください。

1. 諸費用の総額を出す……事務手数料（借入額×2.20％〔税込〕）＋登録免許税・司法書士報酬などの抵当権抹消／設定費用。残債2,500万円なら事務手数料55万円に加えて、登記関係で十数万円〜が上乗せされ、総額70万円前後を見ておくのが現実的です。
2. 年間でいくら軽くなるかを出す……上の例では月々約7,964円軽くなるので、年間 約9.6万円です。
3. 諸費用 ÷ 年間軽減額＝回収年数……70万円 ÷ 9.6万円 ≒ 7.3年。残期間25年に対して十分短いので「借り換える価値あり」と判断できます。逆に残期間が回収年数に近い（または下回る）なら、借り換えないほうが得です。

目安として「残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.3％以上」のすべてを満たすかどうかが、最初のふるいになります。残債が小さいほど、定率型の事務手数料は下がるものの登記費用の定額部分が重くなり、回収は難しくなります。

変動と固定、どちらで借り換えるべきか

ここは慎重に判断すべきところです。日本銀行が2026年8月5日に公表した6月の金融政策決定会合の議事要旨では、「経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げ、緩和の度合いを調整していくことが適当」との認識で委員の意見が一致していました（同会合で政策金利は年0.75％から年1.0％へ引き上げられています）。7月31日の会合では据え置かれましたが、今後も利上げが検討される局面であることは意識しておくべきです。ただしいつ・どれだけ上がるかを断定できる材料はありません。

そのうえで、判断の軸は次のように整理できます。

• 返済額の上振れを吸収できる家計なら変動……年1.330％と固定10年 年2.870％では1.5％以上の差があり、当面の負担軽減は変動が圧倒的に有利です。浮いた分を繰上返済に回して残高を減らせば、将来の金利上昇の影響そのものを小さくできます。
• 返済額を確定させたいなら固定……ただし固定金利はすでに上昇しており、借り換えで月々の返済額が増えるケースが多くなります。「返済額を下げる借り換え」ではなく「金利上昇リスクを止めるための保険」と捉えて、支払える金額かどうかで判断してください。

PayPay銀行の住宅ローンの注意点・デメリット

デメリットは「最初から把握しておくこと」が何より重要です。

とくに「5年ルール・125％ルールがない」点は、金利上昇局面では実害として現れます。残債2,500万円・残期間25年で借り換えた直後に変動金利が0.5％上がると、月々の返済額は約98,000円から約104,000円へ、およそ6,000円増えます。5年ルールがある銀行なら次の見直しまで返済額は据え置かれますが、PayPay銀行では見直しのタイミングでそのまま反映されます。「返済額が動く前提で家計に余力を持たせておく」ことが、この商品を選ぶ条件だと考えてください。逆に、返済額が据え置かれる銀行では利息が未払いのまま積み上がり、最終回にまとめて請求されるリスクがあります。どちらが優れているという話ではなく、仕組みの違いを理解して選ぶのが正解です。

【訂正・重要】「個人事業主・会社経営者は利用できない」は誤りです。PayPay銀行は「個人事業主・法人経営者向け住宅ローン」を公式に用意しています（2026年8月時点）。以前の記載を訂正します。ただし会社員向けとは審査書類・条件が異なるため、必ず公式の商品ページで要件を確認してください。

ネット銀行で条件を比較したい方は、auじぶん銀行の住宅ローンやソニー銀行の住宅ローンもあわせて検討するとよいでしょう。

また、変動金利での借り換えを比べるなら、SBI新生銀行も選択肢の一つです。保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ0円で、SBIハイパー預金の利用で変動金利がさらに引き下げられ、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています（融資事務手数料は借入金額×2.20％〔税込〕の定率型）。「ネットで完結したい」ならPayPay銀行、「対面でも相談したい」ならSBI新生銀行、という比較軸で見ると選びやすくなります。

PayPay銀行の住宅ローンでよくある質問

借り換えの事務手数料は、借り換える残高に含められますか？

はい。PayPay銀行は借り換えにかかる諸費用を借入額に含めて申し込める取り扱いをしており、諸費用を含めても金利は変わりません。ただし借入額が増えれば利息も増えるため、手元資金に余裕があるなら現金で支払ったほうが総支払額は小さくなります。

金利優遇割は、借り換えでも使えますか？

スマホ優遇割（年−0.070％）・スマホ／ネット／でんき優遇割（年−0.130％）はいずれもソフトバンクのスマートフォン回線認証などの条件を満たす必要があります。適用条件と対象サービスは変更されることがあるため、申込前に公式サイトの最新条件を確認してください。

審査で年0.3％の上乗せがついた場合、借り換えても損しませんか？

上乗せ後の変動金利は年1.630％になります。上の試算例（現在 年2.000％）なら金利差は0.370％まで縮み、年間の軽減額はおよそ5万円台に下がるため、諸費用70万円の回収に12年以上かかる計算になります。提示された金利で損益分岐を計算し直してから契約するのが鉄則です。事前審査は無料なので、条件が出てから判断できます。

変動金利で借りた後、固定金利に切り替えられますか？

変動金利から固定金利への変更可否・手数料・切替後の適用金利は銀行ごとに扱いが異なります。切り替えの前提で変動を選ぶのは避け、条件は必ず公式サイトまたは申込ナビの画面でご確認ください。

この特集で紹介しきれていない点も多くあります。正確な情報・最新の条件は必ずPayPay銀行の公式サイトでご確認ください。

PayPay銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら

【参考】PayPay銀行の住宅ローン金利推移

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