借り換えにおすすめの住宅ローン4選（2026年11月）

＜2026年11月更新＞

2026年11月に借り換え先として比べたい住宅ローンは、専門スタッフに相談しながら選べるSBIマネープラザ（ドコモSMTBネット銀行の対面相談コース）と、全期間固定のフラット35に強いSBIアルヒです。固定金利や団信で比べるなら、SBI新生銀行とソニー銀行も候補になります。

ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは、2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終えました。これから申し込む人は、銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。

4つの住宅ローンを一覧で比べる

金利のほか、事務手数料と上乗せなしで付く団信を並べました。詳しい条件は表の下の各社の紹介にあります。

1位 SBIマネープラザ（ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン）

ネット銀行の住宅ローンを、専門スタッフに相談しながら選べる。物件価格80％以下の金利優遇は対面相談コースだけ
	変動金利	年1.600%〜 通期引下げプラン・2026年11月実行金利（物件価格の80％以内。80％超は年1.70%）	事務手数料 2.20%（税込）	保証料 無料
	融資上限額	3億円	一部繰上返済手数料 無料	疾病保障 全疾病保障（金利上乗せなし）
	＜その他の特徴＞ ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンを、店舗やオンラインで専門スタッフに相談しながら申し込める WEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了。これからの新規申込は対面相談コースが窓口 物件価格80％以下の金利優遇は対面相談コースで継続（環境配慮型住宅への特別金利優遇は2026年9月実行分で終了） 審査結果による金利の上乗せは最大年0.55％ SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行とSBI新生銀行を所属銀行とする銀行代理業者
こんな人におすすめ	借り換えでいくら得になるかを、担当者と一緒に試算したい人 変動金利と固定金利のどちらにするか迷っている人 ネット銀行の金利で借りたいが、手続きをネットだけで進めるのは不安な人

2位 SBIアルヒ（フラット35）

3位 SBI新生銀行

保証料0円・全疾病保障付団信の上乗せ0円。固定金利は自己資金10％以上の優遇金利
	10年固定金利	年3.630% 自己資金10％以上の場合	事務手数料 2.20%（税込）	保証料 無料
	35年固定金利	年4.330% 自己資金10％以上の場合	一部繰上返済手数料 無料	疾病保障 全疾病保障付団信
	＜その他の特徴＞ 保証料・団信の保険料は無料 全疾病保障付団信（借入時20歳以上50歳未満）は金利の上乗せなし ガン団信（年0.1％上乗せ・借入時満50歳未満）も選べるが、全疾病保障付団信との併用はできない 原則として仮審査がなく本審査のみ。変動金利に5年ルール・125％ルールの適用はない SBI新生銀行の住宅ローンを利用中の人は、SBI新生銀行への借り換えはできない
こんな人におすすめ	10年固定・35年固定など固定金利で比べたい人 病気やけがで働けなくなったときの備えを、金利の上乗せなしで付けたい人 全額繰上返済も手数料0円で使いたい人

4位 ソニー銀行

がん50％保障が上乗せ金利なし。がん100％保障も年0.1％上乗せで選べる
	変動金利	年1.847%（借り換え時）※1 変動セレクト住宅ローン	事務手数料 2.20%（税込）	保証料 無料
	10年固定金利	年3.653%※1 固定セレクト住宅ローン	一部繰上返済手数料 無料	疾病保障 がん団信50（上乗せなし）
	＜その他の特徴＞ がん団信50（借入時50歳未満）は上乗せ金利なし。がん団信100は年0.1％の上乗せ 借り換えで返済期間を35年超にすると、金利が年0.2％上がる 仮審査は最短60分。手続きはオンラインで進められる 保証料・一部繰上返済手数料は無料 ※1　2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が0.05%上乗せになります
こんな人におすすめ	がんへの備えを、金利の上乗せなしで付けたい人 変動金利と10年固定を同じ銀行で比べたい人 オンラインで手続きを進めたい人

2026年11月の金利は変動据え置き・固定引き下げが中心

当編集部は毎月、各金融機関の公式金利ページを開いて表示金利を取得しています。2026年11月2日に確認した結果、10月と11月の両方で実測できた139件のうち、引き下げが72件、据え置きが28件、引き上げが39件でした。

変動金利は前月と比べられた33件のうち23件が据え置きで、引き下げは0件です。上がったのはイオン銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行・楽天銀行の10件でした。固定10年は26件のうち16件、フラット35・フラット50は38件のうち28件が引き下げです。

大手5行では、変動金利が5行とも据え置き、10年固定は三井住友銀行・みずほ銀行・三井住友信託銀行・りそな銀行の4行が引き下げ、三菱ＵＦＪ銀行だけが引き上げました。長期金利（新発10年国債利回り）は10月30日に2.770％まで下がっており、固定金利の引き下げはこの動きと合っています。

変動金利の基準になる短期プライムレートは、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行が11月2日から年2.625％に引き上げました。返済中の変動金利にいつ反映されるかは銀行と契約で異なり、新規の変動金利も今月の据え置きが来月以降も続くとは限りません。

2026年11月に申込の窓口や金利が変わった銀行

• ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）　WEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終えました。それまでに仮審査を申し込んだ人はWEB申込コースで手続きを続けられ、これから申し込む人は対面相談コースになります。11月の対面相談コースの変動金利は物件価格80％以下で年1.600%、80％超で年1.70%、当初固定10年は年3.099％です。
• 三井住友信託銀行　10年固定（当初期間引下げ）が年4.445％になり、当編集部の実測で今月いちばん大きい0.520ポイントの引き下げでした。変動金利は年1.700％で据え置きです。
• イオン銀行　変動金利は新規で年1.540％、借り換えで年1.630％と、どちらも0.500ポイント上がりました。今月の実測で最も大きい引き上げ幅です。

住宅金融支援機構が公表する2026年11月の【フラット35】（返済21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.810％で、4か月ぶりに下がりました。返済20年以下のフラット20は年3.490％です（出典：住宅金融支援機構【フラット35】金利情報）。

推移の詳細は「フラット35の金利推移と最新動向」で、借り換えで見た損得は「住宅ローン借り換え比較ランキング」で確認できます。

※件数は組み合わせ数です。うち12件は住宅金融支援機構が公表する同一の最頻金利を取扱金融機関ごとに計上したもので、社数ではありません。当社実測の蓄積は2026年6月からの6か月分です。