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2018年の住宅ローン金利はどうなる?金利動向を予想

2018年まで45日!2018年1月~3月に住宅購入する人や住宅ローンの借り換えを予定している人は、2~3社への絞り込み&審査申し込みを終えていてもおかしくない時期になってきました。

他にも「2018年に住宅を購入する人」「2018年に借り換えを予定している人」「変動金利で住宅ローンを借り入れ中の人(で金利上昇が気になる人)」など、そろそろ2018年の住宅ローン金利動向が気になっていることと思います。

この特集ページでは、最初に過去の住宅ローンの金利動向を振り返りつつ、今後の住宅ローンの金利に影響しそうなポイントを確認しながら2018年の住宅ローン金利の動向を予想しています。

2018年のおすすめの住宅ローンは?

少し長い記事なので、金利動向の予想の結論とそれを前提としたおすすめの住宅ローンがわかればよいと言う気が早い人のために結論を先に伝えると、当サイトでは2018年の住宅ローン金利は変動金利・固定金利ともに今の水準から横ばいと予想しており、おすすめはやはり低金利(変動金利と10年固定)と無料の疾病保障が充実している楽天銀行住信SBIネット銀行じぶん銀行になるでしょう。特に楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)は、インターネットの比較サイトや情報サイトで目にする機会は少ない印象がありますが、「事務手数料固定+超低金利の変動金利+8疾病就業不能保障」で最強の変動金利の住宅ローンと言っても言い過ぎではない(特に借り入れ・借り換え金額が3000万円を超える大きな金額であればあるほど)と思っています。

話を本題に戻して、順を追って2018年の住宅ローン金利の動向を予想していきましょう!

長期化する日本の低金利

 

長期金利の金利動向

まず最初に、固定金利タイプの住宅ローン金利に影響をあたえる長期金利の動向を振り返っておきましょう。以下は2017年10月末付近の過去10年の長期金利(10年もの国債利回り)の推移です。

10年前から右肩下がりで低下を続け、2016年のマイナス金利政策により一気にマイナス圏に低下したあとは再びプラス圏に上昇し2017年はほぼ横ばいで推移しています。

 

この値動きには日銀の金融政策が深くかかわっています。日本中の報道機関が一気に取り上げたので2016年2月の「マイナス金利政策」のインパクトは非常に大きかったのでマイナス金利ばかり話題になりがちですが、2017年の金利動向に大きな影響を与えているのは、日銀がマイナス金利政策の開始から約半年後の2016年9月の金融政策決定会合で決定した長短金利をコントロールしていく政策です。イールドカーブ・コントロールと呼ばれているこの金融政策で長期金利・短期金利の両方をコントロールするというものです。長期金利は「-0.1%~0.1%の範囲内を許容する」と具体的な範囲まで明言しています。実際、2017年に0.1%を超えそうになったことが2回ありましたが、日銀がすぐに動き利回りを低下させました。

2017年は日銀の思惑どおり、長期金利は「-0.1%~0.1%」という非常に小さい幅の中で上下しているわけです。

 

短期金利の金利動向

次に、変動金利の住宅ローン金利に影響する短期金利、短期金利の具体的には「無担保コールレート(オーバーナイト(翌日)もの)」の金利動向を確認しておきましょう。以下は日銀の統計データより取得したグラフです。長期金利と同じく短期金利についても日銀がコントロールすることを明言していて、こちらは2016年2月以降ほとんど値動きなくマイナス圏を横ばいで推移していることがわかります。

 

<主な日銀の金融政策の流れ>

①日銀は2006年7月にゼロ金利政策を解除したことで2008年ごろまで短期金利は0.5%程度で推移
②2008年12月にアメリカが金融緩和を強化し実質的なゼロ金利政策を開始。日銀も対応を迫られ金融緩和を拡大。短期金利は急激に低下
③2013年4月、日銀は短期金利の明示的な誘導目標を廃止することを決定
④2016年1月にマイナス金利政策の導入が決定し長短期金利がマイナス圏へ
⑤2016年9月に、マイナス金利政策を発展させた「イールドカーブコントロール(長短金利操作)」と「オーバーシュート型コミットメント」の政策を導入し、長短金利が安定的に推移

短期金利(無担保コールオーバーナイトもの)は大きな政策変更がない限り、値動きするようなものでもありませんが、長期金利同様に日銀によりしっかりとコントロールされていること、また、歴史的な低金利で推移していることがわかります。

日銀の金融政策の目標

日銀は「安定的に前年同月比で消費者物価指数を2%上昇させること」を目標として一連の異次元金融緩和を続けています。この目標を達成するまでは大規模金融緩和を続けていくことと宣言しているわけです。残念ながら、消費者物価指数の上昇は達成できておらず、2017年7月の実績でも前年比+0.5%(生鮮食品を除く)に留まっています。これは、金融緩和の道のりがまだまだ長いことを示しています。

消費者物価指数は日銀の思惑通りには動いておらず、今後もかなり長い時間をかけて異次元緩和を継続していかなければならない可能性が高い状況です。しかも、日銀は「オーバーシュート型コミットメント」という2%を1回だけ達成すれば良いわけではなく、それが安定するまで金融緩和を継続する、という約束ごとをしています。日銀の今の宣言は「2%の物価指数の上昇してもそれが安定したと言えるまで金融緩和が続ける」というものです。

日本国内の情勢

日銀が目標を達成するには日本の景気が再生し、いわゆる自他ともに認める好景気に突入しなければならないわけですが、今後の日本の最大かつ最難関の課題は少子高齢化と人口減少です。すでに人口が減少することもその過程で高齢化が進むことも確定しています。人口は国力そのものであり、国力の基盤が小さくなっていく中で成長させていくのはかなり難解です。

大幅に人口が減少する中で景気を好転させて、インフレ(物価上昇)に突入し、金利が上昇する時代が到来するとするとはとても予想できません。海外に目を向けても、「アメリカのトランプ政権の不安定さ」や「中国の経済の不安定」、「北朝鮮をめぐる地政学リスク」・「欧州で盛んになっている独立の動き」など、不安要素はキリがありません。2020年の東京オリンピックは明るい話題ですが、戦後のオリンピックのように盛り上がりをみせることは無いでしょうし、オリンピック開催程度では経済に対する影響は限定的です。

1つ気にしなければならないのは「日銀が国債を買いすぎている」という状況です。2017年9月には民間銀行全てを足した保有額よりも日銀の保有額が多くなり、日本国債の4割を日銀が保有する状態になりました。日銀はいつまでも国債を購入(≒金融緩和)しつづけられないという声があるのはこのためです。2020年ごろになるとこの問題が今よりも問題視されて議論されるようになる可能性は高いのですが、2018年の金利に影響を与える可能性は低いと予想しています。

 

2018年の住宅ローン金利の動向を予想!

結論としては、2018年の住宅ローン金利は現在の水準から変わらない(上がりもしないし下がりもしない)だろうと予想します。

今の日本の住宅ローン金利は日銀に強制的にコントロールされていると言っても言い過ぎではありません。その日銀の金融政策目標の道のりは長く2018年に達成する可能性はほとんどないでしょう。つまり、日銀の長短金利のコントロールが2018年も維持される可能性が高いと予想できます。実際、2017年9月の日銀金融政策決定会合でも現状の施策の継続がすんなりと可決されました。

短期金利は現在のマイナス圏で推移するでしょうし、長期金利は、-0.1%~0.1%の狭いレンジを上下するような値動きが続くでしょう。

逆に住宅ローン金利が下がるか?と言われると、これ以上の金利を引下げ(マイナス幅の拡大)は、企業や日本経済に対するネガティブな影響が大きくなりますのでそれも考えにくい状況です。

予想:2018年の住宅ローン金利は2017年水準の低金利を維持。引き続き狭いレンジで値動きになる。(長期金利・変動金利ともに)

※あくまでも当サイトの予想を示したものです。2018年や将来の住宅ローン金利の動向を保証するものではありません。

 

この状況下でおすすめの住宅ローンとは?

2018年の住宅ローン金利は現在の水準から変わらないだろうと予想するとともに、その後もしばらくの間、日銀の金融緩和が継続すると予想した場合、変動金利の住宅ローンが候補にあがってきます。その場合、変動金利で低金利を提示している住宅ローンが借り入れ・借り換えの最有力候補になってきますね。

加えて、”できれば企業としての信頼性の高さ”も変動金利タイプの住宅ローンでは重視しておきたいところです。(なぜなら変動金利の住宅ローンは、”銀行が金利を決定する権利を持つ”ので、突然、金利を引き上げるみたいな行動を取りそうな銀行は避けておくべきだからです)

この2つの条件を満たすじぶん銀行(三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資)の住宅ローン住信SBIネット銀行(三井住友信託銀行とSBIグループの共同出資)の住宅ローンは、2018年も順調に利用者を拡大していくことでしょう。

両行ともに日本を代表する大手銀行とそれに見劣りしない大手企業のグループに属しています。低金利だけでなく独自の”疾病保障”が無料で付帯する商品性で2017年以上に利用者を順調に増やしていくことでしょう。

 

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