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2018年3月の住宅ローン金利はどうなる?金利動向を予想

<住宅ローン金利の近況>

2017年12月と2018年1月に、MR.住宅ローンREAL(SBIマネープラザ)住信SBIネット銀行などの一部のネット銀行が”変動金利タイプ”の住宅ローン金利を引き下げを行い、他の金融機関との金利引き下げ競争で頭一つ抜け出しました。その結果、当サイトでもじぶん銀行住信SBIネット銀行関連のページにアクセスされる方の数がかなり増加しています。

2018年の3月に住宅購入する人や住宅ローンの借り換えを予定している人は、来店できるエリアに住んでいれば来店予日から約6営業日で審査通過可能なアルヒ(フラット35)や、ネット完結で10日審査完了のじぶん銀行住信SBIネット銀行の住宅ローン(MR.住宅ローンREAL)が店舗で相談できるSBIマネープラザなど、審査スピードが早い住宅ローンもありますが、この時期であれば急いで2~3社への絞り込みと仮審査への申し込みを終えていなければならない時期です(逆に言えばまだ間に合います)。検討中の人は早めに手続きを進めるようにしましょう!

この特集ページでは、最初に2017年の住宅ローンの金利動向を振り返ってから2018年の住宅ローン金利の動向を予想しています。中長期的な観点での住宅ローン金利の予想は、「5年後・10年後の住宅ローンの変動金利はどうなる?」、「10年固定金利の10年後の残高と11年目の金利は?」などにも掲載していますので合わせて参考としてください。

 

目次



2018年3月の住宅ローン金利の予想

三菱東京UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行など含め各金融機関の2018年2月の住宅ローン金利はやや上昇傾向にありました。結果的に変動金利は2017年12月・2018年1月に金利を引き下げたネット銀行の住宅ローンが目立っています。住宅ローン利用者としては金利引き下げ競争が過熱すると嬉しいのですが、メガバンクや地方銀行は「口座維持手数料を徴収するアイデアまで検討しなければならないほど収益が厳しくなっています。多くの店舗と人を抱える一般的な銀行は、すでにネット銀行と金利引き下げ競争を行える状況にはないでしょう。

すでに、変動金利は金利変動の可能性はほとんどなく、”それぞれの銀行が収益性と営業体力・戦略から判断”して金利を決定しているような状況です。前述のとおり、ネット銀行の低金利を追随してくる可能性は非常に低いと考えられますので、年0.439%~年0.457%という低金利の変動金利を提供しているじぶん銀行・住信SBIネット銀行の住宅ローンが引き続き最有力の住宅ローンの座を維持することになるでしょう。

また、楽天銀行の金利選択型も見逃せません。金利はじぶん銀行・住信SBIネット銀行より若干高いのですが事務手数料が固定なので、総返済額では、じぶん銀行・住信SBIネット銀行の変動金利と比較しても見劣りしない低コスト住宅ローンです。2018年3月に変動金利タイプの住宅ローンを探している人にとって、この3つのネット銀行の住宅ローンが最有力の住宅ローンと言えるでしょう。

 

 

次に固定金利タイプの住宅ローンの金利の予想に進みます。

最初に固定金利タイプの住宅ローン金利を予想するうえで欠かせない長期金利の金利動向を確認しておきましょう。以下は住宅ローンの固定金利に大きな影響を与える”長期金利”の金利動向です。(2018年2月14日、引用:日本相互証券ホームページ)

2月に入ってから低下傾向にあることがわかりますね。この金利低下はアメリカを発端とした世界同時株安・株価急落の影響を受けてのものですが、この金利動向が維持されれば2018年3月の固定金利タイプの住宅ローンは金利引き下げ傾向になる可能性が高いでしょう。なお、固定金利タイプの住宅ローンとしておすすめの住宅ローンは、低金利かつ無料の疾病保障が充実しているじぶん銀行の住宅ローンですが固定金利タイプの住宅ローンの金利はじりじりと上昇してきています。今回の長期金利の低下に各金融機関がどのように反応するかは2018年全体の住宅ローン金利の動向を占ううえで重要になってきそうです。

 

続いて2018年全体の住宅ローン金利の動向を予想していきましょう。

 

長期化する日本の低金利

長期金利の金利動向

最初に、固定金利タイプの住宅ローン金利に影響をあたえる長期金利の動向を先ほどより長い期間の推移で振り返りたいと思います。以下は、2010年以降の長期金利(10年もの国債利回り)の推移です。右肩下がりで低下を続け、2016年のマイナス金利政策で一気にマイナス圏に低下したあと、再びプラス圏に上昇し2017年はほぼ横ばいで推移しています。

 

この動きには日銀の金融政策が深くかかわっています。日本中の報道機関が一気に取り上げたので2016年2月の「マイナス金利政策」のインパクトは非常に大きかったのでマイナス金利ばかり話題になりがちでしたが、2017年の金利動向に大きな影響を与えているのは、日銀がマイナス金利政策の開始から約半年後の2016年9月の金融政策決定会合で決定した長短金利をコントロールしていく政策です。この金融政策はイールドカーブ・コントロールと呼ばれ、日銀が意図的に長期金利・短期金利の両方をコントロールする政策です。

日銀は、長期金利は「-0.1%~0.1%の範囲内を許容する」と具体的な範囲まで明言しています。実際、0.1%を超えそうになったことが何度かありましたが、日銀がすぐに動き、金利上昇を抑制してきた実績もあります。2017年は日銀の思惑どおり、長期金利は「-0.1%~0.1%」という非常に小さい幅の中で上下しているわけですね。

 

短期金利の金利動向

次に、変動金利の住宅ローン金利に影響する短期金利、短期金利の具体的には「無担保コールレート(オーバーナイト(翌日)もの)」の金利動向を確認しておきましょう。以下は日銀の統計データより取得したグラフです。長期金利と同じく短期金利についても日銀がコントロールすることを明言していて、こちらは2016年2月以降ほとんど値動きなくマイナス圏を横ばいで推移していることがわかります。

 

<主な日銀の金融政策の流れ>

①日銀は2006年7月にゼロ金利政策を解除したことで2008年ごろまで短期金利は0.5%程度で推移
②2008年12月にアメリカが金融緩和を強化し実質的なゼロ金利政策を開始。日銀も対応を迫られ金融緩和を拡大。短期金利は急激に低下
③2013年4月、日銀は短期金利の明示的な誘導目標を廃止することを決定
④2016年1月にマイナス金利政策の導入が決定し長短期金利がマイナス圏へ
⑤2016年9月に、マイナス金利政策を発展させた「イールドカーブコントロール(長短金利操作)」と「オーバーシュート型コミットメント」の政策を導入し、長短金利が安定的に推移
⑥2017年は黒田総裁就任以来初めて追加の金融緩和なしで1年が経過。2016年に実行に移した金融緩和を確実に実行。
⑦2018年2月、日銀の黒田総裁の再任が濃厚に。(再任は4月予定)

短期金利(無担保コールオーバーナイトもの)は大きな政策変更がない限り、値動きするようなものでもありませんが、長期金利同様に日銀によりしっかりとコントロールされていること、また、歴史的な低金利で推移していることがわかります。

日銀の金融政策の目標

日銀は「安定的に前年同月比で消費者物価指数を2%上昇させること」を目標として一連の異次元金融緩和を続けています。この目標を達成するまでは大規模金融緩和を続けていくことと宣言しているわけです。残念ながら、消費者物価指数の上昇は達成できておらず、2017年7月の実績でも前年比+0.5%(生鮮食品を除く)に留まっています。これは、金融緩和の道のりがまだまだ長いことを示しています。

消費者物価指数は日銀の思惑通りには動いておらず、今後もかなり長い時間をかけて異次元緩和を継続していかなければならない可能性が高い状況です。しかも、日銀は「オーバーシュート型コミットメント」という2%を1回だけ達成すれば良いわけではなく、それが安定するまで金融緩和を継続する、という約束ごとをしています。日銀の今の宣言は「2%の物価指数の上昇してもそれが安定したと言えるまで金融緩和が続ける」というものです。

日本国内の情勢

日銀が目標を達成するには日本の景気が再生し、いわゆる自他ともに認める好景気に突入しなければならないわけですが、今後の日本の最大かつ最難関の課題は少子高齢化と人口減少です。すでに人口が減少することもその過程で高齢化が進むことも確定しています。人口は国力そのものであり、国力の基盤が小さくなっていく中で成長させていくのはかなり難解です。

大幅に人口が減少する中で景気を好転させて、インフレ(物価上昇)に突入し、金利が上昇する時代が到来するとするとはとても予想できません。海外に目を向けても、「アメリカのトランプ政権の不安定さ」や「中国の経済の不安定」、「北朝鮮をめぐる地政学リスク」・「欧州で盛んになっている独立の動き」など、不安要素はキリがありません。2020年の東京オリンピックは明るい話題ですが、戦後のオリンピックのように盛り上がりをみせることは無いでしょうし、オリンピック開催程度では経済に対する影響は限定的です。

1つ気にしなければならないのは「日銀が国債を買いすぎている」という状況です。2017年9月には民間銀行全てを足した保有額よりも日銀の保有額が多くなり、日本国債の4割を日銀が保有する状態になりました。日銀はいつまでも国債を購入(≒金融緩和)しつづけられないという声があるのはこのためです。2020年ごろになるとこの問題が今よりも問題視されて議論されるようになる可能性は高いのですが、2018年の金利に影響を与える可能性は低いと予想しています。

 

2018年の住宅ローン金利の動向を予想!

結論としては、年間を通じてみると、2018年の住宅ローン金利は現在の水準から変わらない(上がりもしないし下がりもしない)だろうと予想します。

今の日本の住宅ローン金利は日銀に強制的にコントロールされていると言っても言い過ぎではありません。その日銀の金融政策目標の道のりは長く2018年に達成する可能性はほとんどないでしょう。つまり、日銀の長短金利のコントロールが2018年も維持される可能性が高いと予想できます。実際、2017年9月の日銀金融政策決定会合でも現状の施策の継続がすんなりと可決されました。

短期金利は現在のマイナス圏で推移するでしょうし、長期金利は、-0.1%~0.1%の狭いレンジを上下するような値動きが続くでしょう。

逆に住宅ローン金利が下がるか?と言われると、これ以上の金利を引下げ(マイナス幅の拡大)は、企業や日本経済に対するネガティブな影響が大きくなりますのでそれも考えにくい状況です。

予想:2018年の住宅ローン金利は2017年水準の低金利を維持。引き続き狭いレンジで値動きになる。(長期金利・変動金利ともに)

※あくまでも当サイトの予想を示したものです。2018年や将来の住宅ローン金利の動向を保証するものではありません。

 

この状況下での住宅ローン選びとは?

2018年の住宅ローン金利は現在の水準から変わらないだろうと予想するとともに、その後もしばらくの間、日銀の金融緩和が継続すると予想した場合、変動金利の住宅ローンが候補にあがってきます。その場合、変動金利で低金利を提示している住宅ローンが借り入れ・借り換えの最有力候補になってきますね。

加えて、”できれば企業としての信頼性の高さ”も変動金利タイプの住宅ローンでは重視しておきたいところです。(なぜなら変動金利の住宅ローンは、”銀行が金利を決定する権利を持つ”ので、突然、金利を引き上げるみたいな行動を取りそうな銀行は避けておくべきだからです)

この2つの条件を満たすじぶん銀行(三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資)の住宅ローン住信SBIネット銀行(三井住友信託銀行とSBIグループの共同出資)の住宅ローンは、2018年も順調に利用者を拡大していくことでしょう。

両行ともに日本を代表する大手銀行とそれに見劣りしない大手企業のグループに属しています。低金利だけでなく独自の”疾病保障”が無料で付帯する商品性で2017年以上に利用者を順調に増やしていくことでしょう。

 

変動金利を選ぶなら!おすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行【全疾病保障無料付帯】・・・変動金利:年0.439%(借り換えの場合)、年0.457%(新規借り入れの場合)

じぶん銀行【がん50%保証団信無料付帯】・・・変動金利:年0.457%

楽天銀行【8疾病就業不能保障無料付帯】・・・・変動金利:年0.527%(事務手数料が324,000円で固定←重要)

※金利は2018年2月。当サイト調べ、その他の金利タイプなど、正確な金利情報は各社の公式サイトにて確認をお願いします。

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